Doanh nghiệp địa ốc từ nhỏ đến lớn vay nợ tăng mạnh

11/11/2020 02:09

Đại dịch Covid-19 ảnh hưởng lớn đến các doanh nghiệp, trong đó, nhiều tập đoàn bất động sản lớn, nhỏ có dư nợ vài chục ngàn tỉ đến hàng trăm ngàn tỉ đồng.

Nợ vay của Văn Phú rất lớn và cũng liên tục tăng. Cụ thể, năm 2017, nợ vay mới chỉ ở mức 613 tỷ đồng nhưng tới năm 2018 đã vọt lên 2.223 tỷ đồng (tăng gấp 3,6 lần). Đến năm 2019, nợ vay lại tăng gấp đôi so với năm 2018, lên 4.261 tỷ đồng trước khi giảm về 3.659 tỷ đồng vào thời điểm cuối tháng 9/2020. Như vậy, tính chung giai đoạn này, nợ vay đã tăng gấp 6 lần.

Hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu và nợ vay/vốn chủ sở hữu cũng vì thế mà tăng cao, lần lượt là: 1,7 và 0,9 lần (năm 2018), 2,3 và 1,58 lần (năm 2019), 2,28 và 1,22 lần (cuối tháng 9/2020).

Dù ghi nhận doanh thu tăng trưởng mạnh mẽ nhưng dòng tiền kinh doanh của Văn Phú lại rơi vào cảnh âm nặng triền miên. Cụ thể, từ năm 2015 đến 2019, dòng tiền kinh doanh đã âm liên tiếp 5 năm, lần lượt là -555 tỷ đồng, -230 tỷ đồng, -414 tỷ đồng, -681 tỷ đồng, -761 tỷ đồng. Điều này cho thấy lợi nhuận của Văn Phú chỉ nằm trên sổ sách chứ không thu được tiền về. Đây cũng là nguyên do cơ bản khiến Văn Phú phải lệ thuộc nặng nề vào dòng vốn vay.

Nhiều “đại gia” trong lĩnh vực bất động sản cũng đã đua nhau phát hành trái phiếu trị giá hàng ngàn tỷ đồng nhờ vào lãi suất hấp dẫn. Đơn cử như Công ty Phú Mỹ Hưng phát hành 900 tỷ đồng với lãi suất 7,15%. Tập đoàn Sovico mới đây cũng phát hành 1.550 tỷ đồng. Công ty Địa ốc Sông Tiên phát hành 600 tỷ đồng, lãi suất 11%. Công ty Bất động sản Đông Dương với trị giá trái phiếu 1.200 tỷ đồng, lãi suất 12% cho kỳ hạn bốn năm. Công ty City Garden với 1.598 tỷ đồng, lãi suất 13,3% cho kỳ hạn bình quân hơn hai năm… So với lãi suất tiền gửi, lãi suất trái phiếu doanh nghiệp địa ốc hấp dẫn hơn rất nhiều nhưng có thực tế là nhiều nhà đầu tư không còn mặn mà với mức lãi suất từ trái phiếu các doanh nghiệp địa ốc đưa ra.

Vào cuối tháng 9/2020, Công ty Địa ốc Hoàng Quân có tổng nợ phải trả là 2.566 tỷ đồng, tăng 7,5% so với đầu năm. Vốn chủ sở hữu là 4.335 tỷ đồng, tăng chỉ 0,2%. Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu khoảng 0,6. Ở quý 3/2020, tổng vay và nợ thuê tài chính của Hoàng Quân vào khoảng 327 tỷ đồng. Trong đó, kênh trái phiếu chiếm gần 57%. Công ty này đã phát hành 2 lô trái phiếu không chuyển đổi để tài trợ cho dự án khu nhà ở xã hội HQC Trà Vinh và dự án Paradise Plaza tại Khu dân cư Bắc Vĩnh Hải (Nha Trang, Khánh Hoà).

Báo cáo tài chính quý 3/2020 của Tập đoàn An Gia cũng chỉ ra nhiều điều đáng lưu ý. Trong khi vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tăng 31% so với đầu năm thì nợ phải trả tăng theo cấp số nhân với mức tăng đến hơn 1,7 lần. Cụ thể, vốn chủ sở hữu vào cuối tháng 9/2020 của A.G ghi nhận 1.907 tỷ đồng nhưng nợ phải trả đã lên đến 6.845 tỷ đồng. Nợ phải trả của A.G đang vượt vốn chủ sở hữu tới 3,6 lần. Trong đó có đến 69% là nợ ngắn hạn.

Trong quý 3/2020, Khang Điền vay thêm 415 tỷ đồng khiến tổng vay nợ tài chính tăng lên 1.783 tỷ đồng. Nếu so với đầu năm, con số này tăng lên gấp 2,3 lần. Trong đó, công ty này vay ngân hàng hơn 1.318 tỷ đồng. Tính đến cuối tháng 9/2020, tổng tài sản của Công ty Khang Điền tăng thêm 11,2% so với hồi đầu năm, lên mức 14.717 tỷ đồng. So với đầu năm, cả nợ phải trả và vốn chủ sở hữu đều tăng nhưng nợ lại có tốc độ tăng cao hơn vốn. Đến cuối tháng 9/2020, doanh nghiệp này có 7.775 tỷ đồng vốn chủ sở hữu và nợ phải trả là 6.942 tỷ đồng.

Hiện nay, tại Việt Nam chưa có tín dụng bất động sản mà dùng tín dụng thương mại để cho vay bất động sản với lãi suất 8% - 10%, mức vay ưu đãi từ 5-6%. Trong khi đó, tại các nước khác, để phát triển bất động sản, lãi suất được tính dao động 1-2%. Đối với các nguồn vốn khác như cổ phiếu, trái phiếu vẫn chưa phát huy được hiệu quả, như kênh trái phiếu chỉ có một số ít doanh nghiệp lớn có thể phát hành vì hiện nay chưa nhiều người tin cậy vào các doanh nghiệp bất động sản.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp bất động sản có lãi suất trái phiếu lên đến 12-14%/năm, cao hơn mức lãi suất trái phiếu bình quân, dẫn đến tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư trái phiếu, nhất là nhà đầu tư cá nhân khi thị trường trái phiếu chưa thật sự minh bạch và doanh nghiệp gặp khó khăn khi đảm bảo lợi nhuận cam kết", ông Phùng Hoàng Cơ, Phó Chủ tịch VNR phân tích.

Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng có thể huy động đa dạng nguồn vốn, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Hệ thống tài chính bất động sản còn nhiều yếu kém, mặc dù đây là thị trường cần rất nhiều loại vốn khác nhau và là thị trường cần thu hút vốn mạnh nhất.

Nhật Hạ

( Tổng Hợp)