Bước qua năm 2022, thị trường bất động sản được nhiều chuyên gia nhận định sẽ tiếp tục bứt phá mạnh mẽ, về cả tổng cung, tổng cầu và giá cả, cũng như quy mô và cơ cấu dòng tiền chảy vào thị trường này.

Về định hướng dòng tiền, trong năm 2022 sẽ vẫn hiện hữu thực tế thiếu hụt nguồn vốn đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội, kéo theo sự mất cân đối kéo dài về cung - cầu bất động sản nhà ở cho người có thu nhập thấp. Thị trường bất động sản đang và sẽ tiếp tục chứng kiến sự quy tụ các dòng tiền để phát triển sản phẩm nghỉ dưỡng, đô thị ven đô và ven biển.

Ngoài ra, các phân khúc thị trường nhà chung cư và nghỉ dưỡng sẽ được khích lệ nhiều hơn cùng với xu hướng gia tăng các chính sách khuyến mãi, kích cầu người mua ngày càng đa dạng và hấp dẫn, không chỉ thay đổi mức đóng, gia hạn thời gian thanh toán, tặng voucher, mà còn là giảm tỉ lệ thanh toán, tăng tỷ lệ chiết khấu, cam kết mua lại…

Cuối cùng, dòng tiền đầu tư vào ngành bất động sản y tế và chăm sóc sức khỏe sẽ gia tăng; trong đó, vốn sẽ tập trung nhiều hơn cho phát triển các dạng kho lạnh phục vụ nhu cầu ngày càng tăng cho các loại sản phẩm nhạy cảm với nhiệt độ như vaccine, mỹ phẩm, thực phẩm, dược phẩm...

Bởi hầu hết các doanh nghiệp bất động sản vay vốn cho các dự án có tính trung, dài hạn, không vay vốn hạn mức nhỏ theo hướng nhằm bổ sung vốn lưu động để phục vụ sản xuất kinh doanh ngắn hạn. Nếu các ngân hàng không được NHNN xem xét lùi thời hạn áp dụng quy định đối với việc hạ thấp tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, thì các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ khó tiếp cận được tín dụng để bù đắp cho việc hụt vốn ở kênh trái phiếu.

Với thực tế này doanh nghiệp ngoài chuyện đẩy mạnh huy động vốn trái phiếu trước khi Thông tư 16 có hiệu lực, sẽ có một số định hướng để huy động vốn nay mai. Trong đó, một kênh phổ biến hứa hẹn bù đắp khoảng hụt từ kênh trái phiếu được doanh nghiệp sử dụng chính là phát hành cổ phiếu khi thị trường đang trên đà tăng. Có nhiều phương án để doanh nghiệp kiếm vốn từ thị trường chứng khoán như phát hành cổ phiếu tài trợ dự án, tăng vốn điều lệ, góp vốn mua cổ phiếu, dự án của doanh nghiệp khác…. Hiện nay tỷ lệ giao dịch nhà đầu tư cá nhân là hơn 90% dòng tiền đang nương theo những thông tin ngắn hạn đang là môi trường lý tưởng cho các nhà phát hành.

Một số chuyên gia cũng cho rằng, trong số các doanh nghiệp bất động sản trên sàn, không ít doanh nghiệp có quỹ đất lớn, nhưng nợ vay cao. Kỳ vọng về lợi nhuận khiến nhiều doanh nghiệp cố gắng làm đẹp sổ sách trong quí 4 và “bán giấy lấy tiền” trên sàn chứng khoán. Cổ phiếu bất động sản vẫn dậy sóng vì dòng tiền chứng khoán hiện nay là của nhà đầu tư cá nhân và có vẻ góc nhìn của họ vẫn mang tính thời vụ hoặc theo phong trào. Do đó, các doanh nghiệp cũng nhanh chóng tìm cơ hội từ cơ sóng ngắn này trong bối cảnh kênh trái phiếu đang dần bị khép lại.

Giới chuyên môn cho rằng NHNN đã đặt các “lằn ranh đỏ” trong thông tư mới để chặn các ngân hàng tài trợ, đầu tư vốn các khu vực tiềm ẩn rủi ro. Theo đó, các doanh nghiệp tất yếu sẽ phải tìm “cửa” khác để bù đắp hụt vốn hoặc xây dựng những kế hoạch nước rút để thu hút vốn trước khi Thông tư 16 có hiệu lực.

Thống kê của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho biết, trong 3 tuần đầu tháng 11 đã có hơn 20 đợt phát hành trái phiếu với giá trị huy động hơn 10.000 tỉ đồng diễn ra. Con số này chắc chắn sẽ tăng vọt trong thời gian ngắn sắp tới để đáp ứng nhu cầu sử dụng vốn quý cuối năm, bởi nhiều doanh nghiệp đã khởi động các dự án hậu giãn cách xã hội và sẵn sàng cho cả kế hoạch của quí 1 năm sau.

Những ngày gần đây, các doanh nghiệp địa ốc cả đã niêm yết và chưa niêm yết vẫn “cấp tập” công bố dòng tiền chảy về từ trái phiếu doanh nghiệp. Đơn cử Công ty TNHH kinh doanh bất động sản Liên Lập vừa công bố kết quả huy động thành công 532 tỉ đồng trong đợt phát hành hai lô trái phiếu vào ngày 22-11 vừa qua, để thâu tóm dự án khu du lịch – dịch vụ Bắc Bãi Trường (khu 1) do Công ty TNHH Đức Việt làm chủ đầu tư.

Công ty TNHH đầu tư Cam Lâm mới đây cũng vừa huy động thành công 259,22 tỉ đồng trái phiếu để đầu tư xây dựng dự án Prime Resort & Hotels tại huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa. Trái phiếu gần như là “nguồn sống” của doanh nghiệp bất động sản ở thời điểm này khi họ cần nguồn lực để phục hồi sau thời gian đứng im. Việc các doanh nghiệp đẩy mạnh phát hành trước khi quy định mới siết lại là điều dễ hiểu. Tuy nhiên ở mặt còn lại của vấn đề, cũng chính yếu tố sức khỏe tài chính của nhóm địa ốc là lý do khiến nhiều chuyên gia và nhà quản lý đồng tình với quy định mới.

Công ty cổ phần chứng khoán SSI đưa ra phân tích, trái phiếu bất động sản hiện có lãi suất bình quân 10,36%/năm, giảm 0,3% so với cùng kỳ năm 2020. Kỳ hạn bình quân trong 2 năm gần đây là 3,5 – 4 năm, vì vậy áp lực trả nợ gốc của doanh nghiệp sẽ tăng dần trong giai đoạn 2023 – 2025. Trong khi đó, tài sản đảm bảo để phát hành chủ yếu là các dự án đầu tư hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu/cổ phần. Vì vậy, việc siết lại kênh trái phiếu cũng là cần thiết kiểm soát rủi ro.

Tổng Hợp