Vừa ra mắt dự án Astral City tại Thuận An (Bình Dương), Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt cũng có một quý kinh doanh tăng trưởng tốt. Hầu hết cả chỉ số tài chính của doanh nghiệp này đều khoác lên mình màu áo khả quan.

Doanh thu và lợi nhuận tăng gấp 3 lần nhờ bán đất nền

Báo cái tài chính quý III/2020 của Phát Đạt ghi nhận, doanh thu hợp nhất đạt 1.316 tỷ đồng. Con số này tăng gấp 2,4 lần so với quý liền trước và hơn 3,3 lần so với cùng kỳ năm trước. Trong kỳ, bán đất nền là mảng mang về doanh thu “xương sống” cho doanh nghiệp này khi chiếm tới hơn 98% tổng doanh thu.

Giải trình của HĐQT nêu rõ, khoản doanh thu trên ghi nhận từ việc bàn giao cho khách hàng các nền đất tại phân khu số 2 và phân khu số 9 thuộc dự án Khu đô thị sinh thái Nhơn Hội (Bình Định). Riêng phân khu số 9, do chỉ mới tập trung hoàn thiện cơ sở hạ tầng nên quá trình bàn giao vẫn chỉ mới bắt đầu.

Phối cảnh Khu đô thị sinh thái Nhơn Hội ( Nhơn Hội New City ). Nguồn: PDR

So với chung cư hay nhà phố, đất nền luôn là dòng sản phẩm có giá vốn thấp hơn hẳn. Nhờ đó, Phát Đạt chỉ mất giá vốn bằng 51% doanh thu. Trong quý III/2020, biên lợi nhuận gộp của doanh nghiệp này đạt con số đáng mơ ước so với mặt bằng chung của ngành địa ốc, lên tới 48,5%.

Bộ ba chi phí thường tăng so với cùng kỳ, trong đó chi phí bán hàng tăng 28% và chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 39%. Ngoài ra, kỳ này Phát Đạt còn nảy sinh chi phí tài chính gần 10,4 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ không hề tiêu tốn đồng nào ở khoản trên. Bất động sản Phát Đạt tiếp tục là một trong những doanh nghiệp hiếm hoi trong ngành không có bất kỳ khoản lỗ nào khi đầu tư vào công ty liên kết.

Tổng lại, lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp này đạt 439 tỷ đồng, tăng gần 63% so với quý II/2020 và tăng hơn 2,7 lần so với quý III/2019. 

Luỹ kế 9 tháng đầu năm 2020, Phát Đạt ghi nhận 2.497 tỷ đồng doanh thu và 717 tỷ đồng lợi nhuận, tăng lần lượt 5,6% và 78,8% so với cùng kỳ năm 2019. So với kế hoạch kinh doanh cả năm, doanh nghiệp này hoàn thành mới được 60% chỉ tiêu về lợi nhuận, còn cách xa đích của năm 2020.

Thế chấp dự án Bàu Cả, Nhơn Hội vay hơn 490 tỷ đồng

Đến cuối tháng 9/2020, tổng tài sản của Bất động sản Phát Đạt vào khoảng 15.418 tỷ đồng. Trong đó, gần 2/3 là hàng tồn kho, còn lại chiếm phần nhiều là các khoản phải thu. Đáng lưu ý, tiền và các tương đương tiền của doanh nghiệp này giảm mạnh tới 14 lần, chỉ còn hơn 46 tỷ đồng.

Trong số hàng tồn kho, giá trị lớn nhất chính là The EverRich 2 (Phú Thuận, quận 7) với 3.603 tỷ đồng. Dự án Khu du lịch Bến Thành - Long Hải (Bà Rịa - Vũng Tàu) có giá trị tồn kho 1.983 tỷ đồng. Ngoài ra, dự án Khu đô thị sinh thái Nhơn Hội (Bình Định) tồn kho 1.965 tỷ đồng.

Vào cuối quý III/2020, vốn chủ sở hữu của Phát Đạt là 5.298 tỷ đồng, tăng 21% so với con số hồi đầu năm. Nợ phải trả vào khoảng 10.120 tỷ đồng, tăng chậm hơn, chỉ 5,5%. Vì thế, tỷ lệ nợ/vốn được kéo xuống mức 1,91 so với mức 2,19 của đầu năm.

Tổng vay và nợ của Phát Đạt là 2.041 tỷ đồng, giảm 6% so với hồi đầu năm. Trong đó, Phát Đạt vay ngân hàng tổng cộng 490,5 tỷ đồng, chiếm 24% tổng vay nợ. Doanh nghiệp này còn trái phiếu là kênh huy động vốn chính khi trái phiếu chiếm tới 48%.

“Chủ nợ” lớn nhất của Phát Đạt là Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (Vietinbank) với hơn 390,8 tỷ đồng. Con số trên được chia làm 3 khảon vay lần lượt để tài trợ cho 3 dự án gồm Bàu Cả (Quảng Ngãi), toà nhà văn phòng quận 3 (TP.HCM) và Nhơn Hội (Bình Định). Phát Đạt dùng chính quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở 3 dự án trên để thế chấp.

Ngoài ra, ở dự án Nhơn Hội, doanh nghiệp này còn vay thêm gần 100 tỷ đồng của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV). Tài sản thế chấp cũng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của dự án.

Bê bối từ The EverRich 2 đến The EverRich Infinity

Nhắc đến Bất động sản Phát Đạt, thị trường khó tránh khỏi nghĩ về một chủ đầu tư có khá nhiều bê bối.

Một trong những bê bối lớn nhất là ở dự án The EverRich 2. Chỉ sau một thời gian triển khai, dự án bị “tuýt còi” vì chậm tiến độ và lâm vào cảnh “chết lâm sàng”. Đến tháng 3/2016, trong nỗ lực vực dậy dự án nói trên, công ty Phát Đạt đã ký hợp đồng hợp tác 3 bên với Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Bất động sản An Gia và Tập đoàn Creed Group (Nhật Bản). Dự án được đổi thành River City với quy mô không đổi.

Nhưng đến tháng 4/2017, An Gia Group và Creed Group đã bất ngờ mời những khách hàng mua căn hộ River City lên trả lại tiền cọc, kèm theo đó là khoản phạt 20% giá trị hợp đồng. Lúc bấy giờ, thị trường rộ lên tin đồn, dự án này đang chuẩn bị được Phát Đạt chuyển nhượng cho một công ty khác nhằm thanh toán các khoản vay tại Ngân hàng Đông Á.

Dự án The EverRich 2 vẫn đang trong quá trình tiếp tục thực hiện chuyển nhượng. Ảnh: Reatimes

Đến cuối năm, theo thông tin được công bố, đối tác mà Phát Đạt chuyển nhượng dự án The EverRich 2 cho là Công ty TNHH Đầu tư Big Gain. Tuy nhiên, trong báo cáo tài chính mới nhất, quý III/2020, Phát Đạt vẫn đề rằng, công ty đang trong quá trình hoàn thiện các yêu cầu theo quy định của Nhà nước để đủ điều kiện chuyển nhượng phần còn lại của dự án này cho Big Gain.

Cũng có tên gọi khá giống nhưng dự án The EverRich Infinity (quận 5, TP.HCM) lại có bê bối lên quan đến pháp lý. Bàn giao và đi vào hoạt động từ giữa năm 2017, ban đầu cư dân thuê chỗ đậu ô tô tại The EverRich Infinity với giá 2,2 triệu đồng/chỗ/tháng. Tuy nhiên, đến tháng 11/2019, Ban Quản lý chung cư ra thông báo ngưng cho thuê chỗ đậu ô tô thuộc sở hữu riêng của Phát Đạt. 

Trước đó, Phát Đạt nhiều lần thông báo sẽ bán quyền sử dụng 155 chỗ đậu ô tô mà chủ đầu tư này cho rằng thuộc sở hữu riêng của mình với giá 500 triệu đồng/chỗ. Giá bán này chưa bao gồm 2% phí bảo trì và 10% thuế VAT.

Cư dân khởi kiện Phát Đạt vì bán chỗ giữ xe trong chung cư The EverRich Infinity. Ảnh: Vietnamnet

Vì cớ sự trên, trong năm 2019, cư dân nhiều lần căng băng rôn phản đối vì ban quản lý không cho cư dân gửi ô tô tại chung cư. Đến tháng 9/2020, cho rằng chủ đầu tư không chứng minh được quyền sở hữu riêng bãi đậu ô tô, dân chung cư The EverRich Infinity khởi kiện ra toà.

Ngoài ra, trước khi bàn giao và ghi nhận doanh thu ở phân khu 2 của Khu đô thị sinh thái Nhơn Hội, Phát Đạt từng bị Sở Xây dựng và Ban quản lý Khu Kinh tế tỉnh Bình Định “tuýt còi” vì huy động vốn trái phép, chưa đủ điều kiện mở bán đất nền.

Còn tiếp...