Theo quy định hiện hành, khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để UBND các tỉnh, thành xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương. UBND các tỉnh, thành căn cứ vào thực tế tại địa phương quy định mức tối đa. Bảng giá đất các tỉnh điều chỉnh cao không quá 20% so với mức tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ quy định về hệ thống khung giá đất và hệ số biến động 5 năm một lần và thay vào đó là quy định về bảng giá đất và điều chỉnh biến động mỗi năm một lần. Đây là điểm tiến bộ so với Luật đất đai hiện hành. Nhưng cần làm rõ hơn một số nội dung.

Thứ nhất, cần xác định rõ như thế nào được cho là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Bởi lẽ, theo thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường luôn luôn có sự biến động từng ngày. Việc biến động giá đất trên thị trường xuất phát từ nhiều lý do và luôn có tình trạng cố tình thổi giá.

Việc Nhà nước xây dựng Bảng giá đất và áp dụng trong các trường hợp quy định tại Khoản 3 sẽ tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Vì vậy, nếu Nhà nước chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm, thì bảng giá đất sẽ được điều chỉnh một cách liên tục.

Như vậy sẽ thiếu tính ổn định và gây ra rất nhiều ý kiến tranh cãi, không thống nhất. Việc xây dựng và sửa đổi Bảng giá đất mỗi năm một lần là phù hợp và không nhất thiết phải thực hiện điều chỉnh trong năm đó nhằm giữ sự ổn định của Bảng giá đất.

Thứ hai, quy định công bố công khai bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm cũng chưa phù hợp do ngày 1/1 là ngày nghỉ lễ. Nên quy định công bố vào ngày làm việc đầu tiên của năm,...

Đất đai là nguồn hữu hạn, nhưng việc sử dụng hiệu quả đang có hai vấn đề lớn. Đó là tình trạng lãng phí đất hoang trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa; chuyển đất nông nghiệp thành đất hoang; xây “đô thị ma” không ai ở, chỉ có các nhà đầu cơ ôm đất. Việc đầu cơ này đã đẩy giá đất lên cao, tạo nên cái gọi là “giá đất thị trường” vượt sức chịu đựng của người dân, nền kinh tế và doanh nghiệp.

Liên quan đến vấn đề giá thị trường đối với đất đai, việc đi tìm giá thị trường chẳng khác nào “đi tìm lá diêu bông”. Ví dụ giá đất ở TP HCM, với một miếng đất, mật độ xây dựng, tầng cao bao nhiêu sẽ có giá khác nhau, nhưng trong Luật Đất đai lại chưa đề cập đến vấn đề này. Đối với phương án đền bù các trường hợp bị thu hồi đất, cần phải xem lại và cần lưu ý bất cập hiện nay.

Trên công luận, nhiều người vẫn nói rất mạnh mẽ rằng Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều thấp hơn giá đất trên thị trường rất đáng kể. Rồi có thể lấy những ví dụ cụ thể mà ai cũng thấy đúng, nhưng chứng cứ pháp lý nào để nói là đúng thì không có. Điều này để thấy rằng cái đúng hay cái sai về giá đất thị trường cũng chỉ là “mang máng” thấy vậy mà không có căn cứ pháp lý nào minh chứng.

Trong 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”. Khuyết điểm của các cấp có thẩm quyền ban hành Khung giá đất và Bảng giá đất thấp hơn thị trường chỉ nhận xét chung chung, không chứng minh được ai có lỗi, không có khái niệm pháp luật rõ ràng về giá đất thị trường.

Tại Nghị quyết 26-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai và Luật Đất đai 2003, lần đầu tiên pháp luật đặt ra quy định giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp giá đất trên thị trường.

Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất thị trường vẫn tiếp tục được đảm bảo và bỏ qua định nghĩa khái niệm "giá đất thị trường”. Do đó, gần 10 năm qua, các “bi kịch” về giá đất sinh ra ngày càng nhiều.

Tổng Hợp