Hiện nay, bên cạnh một số farmstay được đầu tư theo mô hình làm nông nghiệp kết hợp với du lịch thì tại một số địa phương như Lâm Đồng, Bình Thuận, Đồng Nai…, thậm chí các tỉnh miền núi phía Bắc, mô hình này bắt đầu biến tướng. Một số chủ đầu tư đua nhau phát triển dự án bất động sản farmstay, tự phân lô, bán nền theo kiểu góp vốn đầu tư.

Du lịch nông nghiệp là mô hình đã được nhiều nước trên thế giới triển khai. Mô hình này giúp người nông dân chuyển đổi từ nông nghiệp truyền thống sang nông nghiệp kết hợp giải trí, mang lại hiệu quả cao cho cả hai ngành nông nghiệp và du lịch.

Dự báo trong tương lai, du lịch nông nghiệp sẽ ngày càng trở nên phổ biến và trở thành lĩnh vực nhiều triển vọng, đa lợi ích khi xu hướng xanh và xu hướng xanh đồng bộ ngày càng chiếm vai trò quan trọng. Bên cạnh góp phần phát triển kinh tế, tạo việc làm cho người lao động, du lịch nông nghiệp còn hạn chế khuynh hướng ly hương, thúc đẩy hội nhập và xuất khẩu tại chỗ.

Tuy nhiên do bản thân là một loại hình khá mới ở Việt Nam, farmstay hầu như chưa có một khung pháp lý nào cho sự hoạt động, chưa được kiểm nghiệm về cách thức vận hành, tỷ suất sinh lời. Điều này vô hình chung khiến việc đầu tư vào farmstay có sự mạo hiểm và rủi ro nhất định.

Vì thiếu khung pháp lý nên nhiều dự án farmstay đang phát triển manh mún, lợi dụng bẫy lợi nhuận để thu hút nhà đầu tư. Nhiều dự án kêu gọi nhà đầu tư tham gia với các "bẫy” cam kết như tỷ suất lợi nhuận từ 15-20%; nhận sang nhượng lại mức 124% giá ban đầu... Nếu trong tương lai không có lợi nhuận, dự án farmstay đi vào bế tắc dễ xảy ra trường hợp chủ đầu tư “xù” cam kết và khách hàng gánh chịu thiệt hại.

Trước đây thị trường chủ yếu là các cá nhân, doanh nghiệp mua đất vườn rồi tự đầu tư farmstay theo hướng du lịch nông nghiệp trang trại kết hợp nghỉ dưỡng. Thế nhưng gần đây, farmstay lại biến hình theo hướng nhiều doanh nghiệp BĐS thu gom đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp… rồi bán lại kiếm lời.

Theo Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), trong vài năm gần đây, đã có một số trang trại sản xuất nông nghiệp nhưng kết hợp kinh doanh "cơ sở lưu trú du lịch" theo mô hình "khu du lịch trải nghiệm nông thôn - farmstay". HoREA cho rằng nếu là dự án "khu du lịch trải nghiệm nông thôn - farmstay" được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và hoạt động kinh doanh du lịch, thì là điều bình thường.

Tuy nhiên, nếu tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các cơ sở lưu trú du lịch và hoạt động kinh doanh du lịch dạng farmstay mà chưa được phê duyệt dự án, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng.

Các chủ đầu tư farmstay thường đưa ra cam kết lợi nhuận cao để hút khách nhưng thực tế làm được hay không thì chưa rõ. Với hợp đồng góp vốn, rủi ro đã được đẩy về phía người mua. Trong trường hợp dự án pháp lý không rõ ràng, đất nằm trong quy hoạch, không được cấp phép làm du lịch nghỉ dưỡng thì coi như người mua mất trắng.