Nhìn từ cuộc biến đổi về chất của thị trường bất động sản... là những thông tin được quan tâm trong ngày qua.

Bất chấp Covid-19, giá thuê văn phòng tại TP.HCM  vẫn tăng

Tin từ Colliers Việt Nam cho biết, giá chào thuê trung bình văn phòng cả hạng A và B tại TP.HCM đều vẫn giữ xu hướng tăng, lần lượt 4,5% và 11,5% so với quý II.

So với cùng kỳ năm 2019, giá chào thuê hạng A chỉ giảm nhẹ 0,2%, trong khi hạng B lại tăng mạnh 26,1%. Qua đó, chứng minh nhu cầu thuê văn phòng chưa hạ nhiệt bất chấp đợt dịch thứ 2 bùng phát.

Theo Colliers Việt Nam, do hệ quả từ dịch Covid-19 cùng với xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm, các tòa nhà hạng B nhanh chóng trở thành sản phẩm được săn đón đối với đa số doanh nghiệp vừa và nhỏ, thậm chí là doanh nghiệp lớn.

Tới hiện tại, nguồn cung của phân khúc này đạt gần 1.150.000 m2, tuy không ghi nhận thêm nguồn cung mới trong quý III, nhưng dự kiến trong tương lai gần, nguồn cung có thể tăng lên 1.250.000 m2.

BĐS Thời kỳ và làn sóng mới

Sau hàng loạt những "thanh lọc" từ tác động của dịch Covid-19, thị trường bất động sản 2021 sẽ bước vào một chu kỳ phát triển mới với những biến đổi về chất. Cuộc chơi thực sự dành cho các doanh nghiệp có nội lực, tư duy của "sếu đầu đàn" và cho các thị trường mới nổi nhưng có tầm nhìn quy hoạch mang tính minh bạch, bền vững.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện nay đang có xu hướng các nhà đầu tư rời bỏ hai thị trường Hà Nội và TP.HCM. Ở hai thị trường chủ lực này, quỹ đất không còn nhiều, sản phẩm khá điển hình như đất nền, biệt thự là mặt hàng không còn nhiều nguồn cung. Trong khi đó, sản phẩm chung cư vẫn còn cung tốt nhưng mức giá đã đến ngưỡng đỉnh, đạt trần và không thể sinh lời, chỉ đáp ứng nhu cầu ở thực.

Ông Đính nhận định: “Năm 2021 sẽ tiếp tục là năm mà các thị trường mới ghi dấu ấn. Trong đó, các địa phương có hạ tầng tốt, suất đầu tư thấp và triển vọng tăng giá cao sẽ có lợi thế”.

Làm Sao Bán nợ xấu ?

Việc các ngân hàng ồ ạt rao bán tài sản thế chấp là bất động sản được đánh giá là cơ hội lớn đối với các doanh nghiệp kinh doanh trong ngành địa ốc. Tuy nhiên, có những tài sản rao bán nhiều lần, nhưng chưa có người mua bởi mức giá mà ngân hàng đưa ra quá lớn so với khả năng thu xếp nguồn vốn ngắn hạn của doanh nghiệp.

Trao đổi với phóng viên, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, có nhiều nguyên nhân khiến doanh nghiệp địa ốc không mặn với những dự án được ngân hàng rao bán.

Cụ thể, khi quyết định mua một dự án, doanh nghiệp phải tính toán hiệu quả về tài chính. Khi ngân hàng đưa ra giá bán cao thì chắc chắn hiệu quả tài chính sẽ không tốt, nên doanh nghiệp không mua. Trong trường hợp ngân hàng đưa ra mức giá hợp lý, nhưng thị trường tại khu vực của dự án đó lại không đảm bảo, thì doanh nghiệp cũng không mua.

Một yếu tố rất quan trọng nữa là vấn đề liên quan đến pháp lý. Khi pháp lý của dự án chưa đạt được mức như kỳ vọng, sau khi đấu giá xong mà phải bỏ khoảng 3 năm để đi làm pháp lý thì chắc chắn sẽ lỗ. Chưa kể, khả năng tài chính của các doanh nghiệp cũng đang khó khăn.

Di cư về cùng ven

Tại Báo cáo ngành Bất động sản phát đi mới đây, Công ty Cổ phần Chứng khoán Bản Việt (VCSC) tiếp tục duy trì luận điểm đầu tư dài hạn cho rằng: Ngành bất động sản nằm trong nhóm các ngành hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội từ xu hướng tăng trưởng cơ cấu mạnh mẽ diễn ra tại Việt Nam cùng với sự nổi lên mạnh mẽ của tầng lớp thu nhập trên trung bình và dân số thành thị gia tăng.

Nhóm nghiên cứu VCSC kỳ vọng bất động sản tại các khu vực cấp 2, bao gồm: Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Hải Phòng, và Quảng Ninh, có thể ghi nhận lượng giao dịch gia tăng. Cơ sở của kỳ vọng này là dự đoán về việc đa số các chủ đầu tư thuộc danh mục theo dõi của VCSC sẽ có thể duy trì đà tăng trưởng tổng giá trị hợp đồng bán hàng nhờ vào việc chuyển hướng tập trung sang các đô thị vùng ven TP.HCM và Hà Nội.

Điều này đã được thể hiện qua sự tăng trưởng nhanh chóng trong doanh số bán hàng từ năm 2019 đến nay của các đơn vị như Tập đoàn Novaland, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long và Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh cho các dự án nằm ngoài TP.HCM.

Cao Tốc được khởi công

3 dự án thành phần cao tốc Bắc - Nam gồm: Mai Sơn - QL45; Vĩnh Hảo - Phan Thiết và Phan Thiết - Dầu Giây, với tổng mức đầu tư hơn 36.000 tỉ đồng, đã được khởi công đồng loạt.

Trong hồ sơ dự thầu, nhà thầu cũng được yêu cầu phải kê khai rõ tỷ lệ nhà thầu phụ sẽ thực hiện…Nhà thầu vượt qua vòng năng lực khi đạt tổng điểm từ 70% trở lên, có điểm kỹ thuật của mỗi tiêu chí tổng quát tối thiểu bằng 70% của số điểm tối đa theo tiêu chí đó. Sau đó, các nhà thầu sẽ tiếp tục được đánh giá về hồ sơ tài chính, giá chào thầu.

Bộ GTVT cho biết, hết thời gian mở thầu, Ban Quản lý dự án Thăng Long (đại diện chủ đầu tư đoạn Mai Sơn - Quốc lộ 45 và Dầu Giây - Phan Thiết), Ban Quản lý dự án 7 (đại diện chủ đầu tư đoạn (Vĩnh Hảo - Phan Thiết) đã nhận 44 hồ sơ dự thầu tại 13 gói thầu xây lắp của 3 dự án. Trong đó có 34 liên danh (mỗi liên danh tối đa 3 nhà thầu) và 10 nhà thầu độc lập.

Tính ra, có tới hơn 100 doanh nghiệp xây dựng giao thông tham gia đấu thầu thi công 3 đoạn cao tốc. Theo Bộ GTVT, đây là dự án giao thông có số lượng hồ sơ dự thầu, số nhà thầu lớn nhất từ trước tới nay. Trong số 13 gói thầu xây lắp của 3 dự án, Bộ GTVT chia theo quy mô khác nhau, từ 900 tỷ đồng tới hơn 3.300 tỷ đồng, điều này để thu hút nhiều nhà thầu tham gia theo năng lực của mình, cũng không quá nhỏ để trở thành manh mún.

“Tắc thủ tục” không bung hàng, lổ nặng

Theo phản ánh của các doanh nghiệp, hiện có hàng trăm dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp trên địa bàn TP.HCM không thể hoàn thành thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, chấp thuận chủ đầu tư.

Nguyên nhân do Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, Sở Kế hoạch - Đầu tư không giải quyết hồ sơ.

Lãnh đạo một công ty bất động sản (BĐS) có dự án ở Q.9 (TP.HCM) cho biết dự án của ông từ năm 2018 đến nay cứ loay hoay ở Sở Kế hoạch - Đầu tư (KH-ĐT) và nhất là ở Sở Quy hoạch - Kiến trúc (QH-KT) mãi không xong. Cụ thể, chủ trương đầu tư của dự án vẫn còn hiệu lực nhưng chưa được công nhận chủ đầu tư do vướng quy định: Dự án nhà ở thương mại phải có 100% đất ở mới được công nhận chủ đầu tư.

Đây là điều quá khó với chủ đầu tư và gần như không khả thi bởi thực tế các dự án đều sử dụng quỹ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng. Doanh nghiệp (DN) tiến hành xin lập quy hoạch chi tiết 1/500 cũng không được vì hồ sơ bị ngâm ở Sở QH-KT không được trình lên UBND TP ký quyết định phê duyệt. Hiện tại, DN được hướng dẫn làm lại thủ tục theo luật Đầu tư, tức là sẽ phải làm lại từ đầu. Điều này gây lãng phí, tốn kém và làm kéo dài thời gian hoàn thiện pháp lý của dự án.

Đại diện một DN BĐS lớn tại TP.HCM cũng cho hay công ty ông có một dự án ở P.Trường Thọ, Q.Thủ Đức đến nay sau 6 tháng vẫn còn nằm ở Sở KH-ĐT vì Sở này đang còn phải đi lấy ý kiến Sở QH-KT về quy hoạch phù hợp không, Sở TN-MT về đất đai đủ điều kiện không, Sở Xây dựng để xem có phù hợp với chương trình phát triển nhà ở hay không... Không những vậy, Sở KH-ĐT còn phải lấy ý kiến cả Bộ Tư lệnh TP, Bộ Tư lệnh Quân khu 7, Công an TP về vấn đề có hạn chế an ninh, an toàn về trận địa pháo, DN có vi phạm gì không. Sở KH-ĐT còn yêu cầu lấy ý kiến địa phương có dự án, Sở Giao thông vận tải xem có đảm bảo hạ tầng hay không. Điều này làm cho DN rất vất vả.

“Hiện nay phần lớn các hồ sơ đang vướng ở Sở KH-ĐT và Sở QH-KT do vênh hai khái niệm nhà đầu tư và chủ đầu tư. Trong thời gian này, khi hồ sơ lên tới Sở QH-KT để xem xét trình TP ra quyết định 1/500 thì Sở QH-KT lại xin ý kiến của lãnh đạo TP nhưng không đưa ra chính kiến với tâm lý ngồi chờ đến ngày 1.1.2021 khi luật Đầu tư mới có hiệu lực. Tuy nhiên, đến lúc đó chưa chắc có giải quyết không hay lại nói chờ nghị định hướng dẫn nữa thì DN càng chết”, vị này nói và cho biết thêm thay vì xin ý kiến TP, Sở QH-KT có thể đưa ra quan điểm của mình, nếu dự án phù hợp quy hoạch sẽ trình lên UBND TP.HCM ra quyết định 1/500 cho DN. Nhưng Sở QH-KT hiện nay dù đã hỏi các sở ngành có ý kiến đầy đủ vẫn không trình cho TP ký mà lại tiếp tục hỏi ý kiến.

Kiên Cương 

( Tổng Hợp)

Theo Phụ Nữ Mới