Quyền sử dụng đất ngoài việc được sử dụng cho các mục đích phổ biến như mua bán, cho thuê, tặng cho... thì còn được dùng như 1 tài sản góp vốn phục vụ cho mục đích kinh doanh. Vậy đâu là những quy định, thủ tục pháp lý liên quan tới hình thức giao dịch này?  Bài viết bên dưới sẽ cung cấp cho bạn các thông tin cơ bản về Khái niệm, Chủ thể, Điều kiện và Trình tự, thủ tục của hình thức giao dịch thừa kế quyền sử dụng đất. Trong đó phần Trình tự, thủ tục được trình bày ngắn gọn với 5 bước, bao gồm Định giá quyền sử dụng đất; Công chứng hợp đồng góp vốn; Nộp hồ sơ đăng ký biến động; Tiếp nhận hồ sơ; Giải quyết yêu cầu và trả Giấy chứng nhận. 

1. Khái niệm 

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc chủ sở hữu quyền sử dụng đất dùng giá trị quyền sử dụng đất của mình làm tài sản góp vốn để thành lập doanh nghiệp mới, hoặc góp vốn vào doanh nghiệp đã thành lập, hoặc theo hình thức hợp tác kinh doanh mà không hình thành pháp nhân. 

2. Chủ thể 

2.1. Chủ thể có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất 
- Hộ gia đình, cá nhân (theo Điều 179, Điều 180 Luật Đất đai 2013). 
- Tổ chức kinh tế (theo điểm d khoản 1, khoản 3, khoản 4 Điều 174, Điều 176, Điều 177 Luật Đất đai 2013). 
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (theo điểm b khoản 1, điểm đ khoản 3, khoản 5 Điều 183, Điều 185 Luật Đất đai 2013). 
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Điều 183, Điều 184, Điều 185 Luật Đất đai 2013). 

2.2. Chủ thể có quyền nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất 
- Công ty mới thành lập hoặc đã thành lập mà không có vốn đầu tư nước ngoài (khoản 18 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2020). 
- Công ty có vốn đầu tư nước ngoài (không được nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân). 

3. Điều kiện 

Căn cứ theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau: 
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013. 
- Quyền sử dụng đất phải thuộc các trường hợp sau đây: 
   + Quyền sử dụng đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh, nông nghiệp, và đất ở hình thành từ việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. 
   + Thuê lại đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuê lại đất, tiền chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. 
   + Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. 
- Đất không có tranh chấp. 
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. 
- Đất góp vốn phải trong thời hạn sử dụng đất. 
- Việc góp vốn phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. 
- Chủ thể tham gia giao dịch về góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ và tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện (theo quy định tại Khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015). 
- Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền trong vòng 30 ngày kể từ ngày có biến động và có hiệu lực từ khi đăng ký vào sổ địa chính. 

* Lưu ý: Trường hợp nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì chủ thể nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây: 
- Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án. 
- Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận góp vốn quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 
- Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ. 

4. Trình tự, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất  

Để thực hiện việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần thực hiện 5 bước sau đây: 

Bước 1: Định giá quyền sử dụng đất 
Có 02 cách định giá tài sản: 
- Các thành viên, cổ đông sáng lập định giá. 
- Tổ chức định giá chuyên nghiệp định giá (khoản 1 Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020).  

* Lưu ý: Việc định giá phải được lập thành biên bản. 

Bước 2: Công chứng hợp đồng góp vốn  
- Để thực hiện công chứng hợp đồng góp vốn, người sử dụng đất cần cung cấp cho công chứng viên những hồ sơ như sau: 
   + Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu). 
   + Dự thảo hợp đồng góp vốn (nếu có). 
   + Giấy tờ chứng minh nhân thân của người tham gia giao dịch. Ví dụ: Căn cước công dân/ Chứng minh nhân dân, Hộ khẩu đối với cá nhân, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp đối với tổ chức... 
   + Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên chuyển nhượng/ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn). 
   + Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 
   + Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có. Ví dụ: Biên bản định giá tài sản, Giấy tờ chứng minh tình trạng tài sản chung/ riêng, giấy tờ về thẩm quyền đại diện (đối với tổ chức tham gia giao dịch) … 
- Nơi công chứng: Văn phòng công chứng quận/ huyện nơi có đất.. 

* Lưu ý: Trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng. 

Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký biến động  
- Hồ sơ : Hồ sơ đăng ký biến động trong trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm:  
   + Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK).  
   + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc). 
   + Hợp đồng, văn bản về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định. 
   + Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư. 
- Nơi nộp hồ sơ : Người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký biến động tại một trong các cơ quan có thẩm quyền sau:  
   + Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp quận/ huyện. 
   + Điạ phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/ huyện nơi có đất. 

Bước 4: Tiếp nhận hồ sơ 
- Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ: Bộ phận tiếp nhận sẽ ghi nhận và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ. 
- Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ: Văn phòng đăng ký sẽ hướng dẫn cụ thể để người nộp hồ sơ biết cung cấp, bổ sung đúng quy định. 

Bước 5: Giải quyết yêu cầu và trả Giấy chứng nhận 
- Người sử dụng đất nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế (Nếu có). 
- Cơ quan có thẩm quyền tiến hành giải quyết yêu cầu và trao chứng nhận cho người sử dụng đất theo quy định. 

Thời gian giải quyết 
- Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ đối với các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường. 
- Không quá 20 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. 

Các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất khác, vui lòng tìm đọc theo link bên dưới. 
(1) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 
(2) Tặng cho quyền sử dụng đất. 
(3) Thừa kế quyền sử dụng đất. 
(4) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất. 
(5) Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất. 
(6) Chuyển đổi quyền sử dụng đất. 

Tài liệu này mang tính chất tham khảo. Thực tế có thể thay đổi tùy thuộc vào tình huống cụ thể và theo quy định pháp luật tại từng thời điểm. 

D.T