Không phải đến hiện tại, thời hạn sử dụng chung cư chỉ 50-70 năm mới dấy lên sự quan tâm của dư luận khi mới đây, trong đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng trình thẩm định, lấy ý kiến có đề xuất phương án chung cư sở hữu có thời hạn theo thời hạn sử dụng của công trình đề cập tới.

Bộ Xây dựng đề xuất thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50 - 70 năm thay vì lâu dài như từ trước đến nay. Theo đó, có 2 phương án được đề xuất, là sổ hồng cấp cho căn hộ chung cư (CHCC) sẽ có thời hạn lâu dài như hiện nay, hoặc sẽ có thời hạn 50 năm, 70 năm. Lý do đưa ra đề xuất này là, theo các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế.

Trong khi đó, quy định của pháp luật về dân sự thì quyền sở hữu tài sản chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy. Còn tại điều 126 luật Đất đai quy định, thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức thực hiện dự án được xem xét quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đối với dự án lớn thu hồi vốn chậm hoặc đầu tư tại địa bàn kinh tế khó khăn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

TS. KTS. Tô Kiên từng đặt ra câu hỏi: "Chung cư tới bao nhiêu tuổi thì cần "thanh lý"?

Theo TS.KTS. Tô Kiên, câu trả lời liên quan tới tốc độ và ngưỡng xuống cấp được cho là cần thanh lý, những điều được nhìn nhận khác nhau ở các nước. Ở các nước phát triển, nhu cầu tái sinh đô thị cao hơn so với phát triển mới. Việc xây lại hay cải tạo chỉnh trang các chung cư cũ góp phần vào công cuộc tái sinh đô thị đó.

Thí dụ, Nhật nổi tiếng về chất lượng, độ bền sản phẩm và giữ gìn mọi thứ vô cùng cẩn thận trong đó có nhà cửa. Vì thế các chung cư của họ xuống cấp rất chậm. Chưa kể, công trình được bảo trì định kỳ tốt nên tốc độ xuống cấp còn chậm nữa. Do vậy, lý do chính để chung cư cũ ở Nhật cần thanh lý không hẳn là xuống cấp mà do "lỗi mốt". Thông thường, chung cư hết niên hạn khi đạt 50 năm, cần đập đi xây lại. Con số này là hợp lý vì sau ngần ấy thập niên, bối cảnh, nhu cầu và lối sống sẽ rất khác đi.

"Nếu như hết hạn sử dụng chung cư thì người mua nhà sẽ mất trắng toàn bộ số tiền cả bạc tỷ?" Đó là nỗi lo của rất nhiều người khi lựa chọn mua chung cư để ở. Thực tế, vấn đề di dời sau khi chung cư hết hạn sử dụng chưa có những hướng đi và giải pháp. Đơn cử như tại Việt Nam, việc xử lý đền bù giữa chủ đầu tư và người dân trong khu chung cư đã xuống cấp chưa tìm được sự đồng thuận. Hay như vấn đề khi người dân chuyển sang khu tái định cư, họ đối mặt với chất lượng dịch vụ kém.

Một số chuyên gia kiến nghị, nếu như hết thời gian sử dụng 50-70 năm nhà nước cần cấp cho người dân quyền sử dụng căn hộ khác, dựa trên giá trị căn hộ tại thời điểm đó. Người dân đóng thêm chi phí. Nhưng vấn đề lại xảy ra, đó là khó xác định được giá trị sử dụng của căn hộ đã qua sử dụng để đạt được sự đồng thuận của người bán và cơ quan quản lý.

KTS. TS. Tô Kiên chia sẻ kinh nghiệm trên thế giới, đó là sự khác biệt về việc di dời tái định cư. Vị chuyên này cho rằng, tại nhiều nước phát triển, tỷ lệ đi thuê nhà là tương đối cao. Lý do có nhiều, trong đó có việc chuyển vùng làm việc, không đủ khả năng tài chính để mua, và nhất là không có nếp nghĩ truyền thống là cần phải sở hữu nhà mới là "an cư lạc nghiệp", là "có mảnh đất cắm dùi" như ở ta.

Thế nên, họ có nhu cầu nhanh thì thuê 2 - 3 năm, lâu thì 5 - 7 năm, nên nếu có chuyện chung cư phải xây lại thì xác suất rơi vào người thuê không cao. Hơn nữa, trong hợp đồng thường có điều khoản là trong trường hợp đó họ buộc phải dời đi nhưng có đền bù tài chính.

Hay khi mua nhà, hợp đồng thường có điều khoản khi nhà hết niên hạn, họ phải chấp nhận đập đi xây lại với các điều kiện đền bù phù hợp thị trường lúc đó, không có quyền phủ quyết. Tóm lại, chỉ có pháp luật chặt chẽ nghiêm minh và ý thức, đạo đức con người tốt mới có thể giải quyết tận gốc vấn đề trong mối đồng thuận chung.

Vấn đề sở hữu chung cư bao nhiêu năm cũng đã từng gây tranh cãi. Nhiều chuyên gia cho rằng, quy định sở hữu chung cư cần có khoảng thời gian nhất định khi thực tế, những khu nhà chung cư cũ đã xuống cấp trầm trọng đang gặp khó khăn trong vấn đề xử lý. Vô tình, những khu nhà ổ chuột hình thành ngay tại các thành phố lớn.

Nhiều ý kiến chuyên gia cũng cho rằng cấp sổ hồng có thời hạn cho căn hộ chung cư cần đi kèm với các quy định nếu hết thời hạn sử dụng nhưng công trình chung cư vẫn còn sử dụng được thì chính quyền địa phương phải có trách nhiệm gia hạn thời gian sử dụng nhà cho người dân, tùy theo kết quả kiểm định tại thời điểm đó.

Trường hợp với các chung cư không đủ an toàn thì phải xây dựng lại; những khu chung cư đã cấp quyền sử dụng lâu dài trước thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực thì cần tôn trọng những gì lịch sử để lại, không được hồi tố.

Tổng Hợp