Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã cổ phiếu: KDH ) là doanh nghiệp bất động sản tiếp theo công bố báo cáo tài chính quý III/2020 . Sang quý này, tình hình kinh doanh của Khang Điền hầu như đã phục hồi mạnh.

Doanh thu tăng gần 3 lần so với cùng kỳ

Doanh thu thuần bán hàng và cung cấp dịch vụ của Khang Điền trong quý III/2020 đạt 1.755 tỷ đồng. Mức doanh thu này tăng trưởng lớn so với cả quý trước và cùng kỳ năm trước, tăng lần lượt gấp 2,16 lần và 2,87 lần. Đây cũng là mức doanh thu cao nhất ghi nhận trong một quý của Khang Điền tính từ năm 2017.

Nhà Khang Điền tiếp tục giữ vững cơ cấu doanh thu rất tốt khi mảng kinh doanh chính giữ vai trò trụ cột. Doanh thu chuyển nhượng bất động sản chiếm tới 99,4%. Tuy nhiên mảng cung cấp dịch vụ và cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng lại giảm lần lượt tới 2,5 lần và 8,7 lần.

Công ty chưa có bảng giải trình để biết rõ vì sao doanh thu tăng đột biến. Nhưng theo quan sát thị trường, nguồn thu của KDH trong quý có thể đến từ các đợt mở bán dự án Safari, Verosa Park , Lovera Vista (quận 9, TP.HCM). 

Dự án Verosa Park có tỷ lệ hấp thụ đến 90%. Ảnh: Đình Phong

Trong kỳ, giá vốn tăng theo doanh thu nên Khang Điền mất phong độ trong việc giữ mức biên lợi nhuận cao nhất nhì thị trường như quý trước. Biên lợi nhuận gộp quý III/2020 chỉ còn 31% thay vì 53% như quý II.

Về chi phí thường xuyên, Khang Điền không ghi nhận chi phí lãi vay từ tháng 7 đến tháng 9/2020, chi phí tài chính tăng gần 3 lần so với cùng kỳ năm trước phần lớn là do chiết khấu thanh toán. Công ty này còn dành 3,5 tỷ đồng hỗ trợ tài chính khách hàng.

Công tác bán hàng hiệu quả kéo theo chi phí bán hàng trong kỳ tăng 3,2 lần so với quý III/2019. Trong đó, Khang Điền tốn gần 17,8 tỷ đồng chi phí hoa hồng và 6,7 tỷ đồng cho quảng cáo. Tổng lại, Nhà Khang Điền có lãi ròng 362 tỷ đồng trong quý III/2020, tăng 43% so với quý liền trước và 22,3% so với cùng kỳ năm 2019.

Luỹ kế 9 tháng đầu năm, KDH thu về 3.241 tỷ đồng doanh thu (tăng 74% so với cùng kỳ) và 771 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế (tăng 51% so với cùng kỳ). Như vậy, so với kế hoạch kinh doanh cả năm 2020, doanh nghiệp này đã hoàn thành được 92,6% chỉ tiêu về doanh thu và 70,1% chỉ tiêu về lợi nhuận. Đây là tiến độ kinh doanh ngoạn mục nếu so sánh với nhiều doanh nghiệp lớn nhỏ cùng ngành.

Vay thêm 380 tỷ đồng cho Lê Minh Xuân mở rộng và Tân Tạo

Đến cuối tháng 9/2020, tổng tài sản của Nhà Khang Điền tăng thêm 11,2% so với hồi đầu năm, lên mức 14.717 tỷ đồng. Tài sản ngắn hạn chiếm gần như tuyệt đối. Công ty này đang có 2.784 tỷ đồng tiền nhàn rỗi. Trong đó, hơn 2.700 tỷ đồng đang được gửi ngân hàng nhưng hơn 2.000 tỷ đồng là tiền gửi không quá 3 tháng, hưởng lãi 3,2% - 4,25% mỗi năm.

Hàng tồn kho trong quý hầu như không biến động. Đến cuối tháng 9/2020, Khang Điền vẫn đang “chôn” hơn 2.604 tỷ đồng tại dự án Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (Bình Tân, TP.HCM). Dự án này chiếm gần 38% tổng giá trị tồn kho.

Chỉ trong quý III, Khang Điền đã bán hết 825 tỷ đồng tồn kho ở dự án Saphire Phú Hữu. Mới quý trước, dự án này còn tồn tới 1.698 tỷ đồng.

Dự án Safira đã được "giải phóng" hàng tồn lớn trong quý III/2020. Ảnh: Rever

KDH tiếp tục kiểm soát tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu ở mức ngang với quý trước, chưa tới 9/10. So với đầu năm, cả nợ phải trả và vốn chủ sở hữu đều tăng nhưng nợ lại có tốc độ tăng cao hơn vốn. Đến cuối tháng 9/2020, doanh nghiệp này có 7.775 tỷ đồng vốn chủ sở hữu và nợ phải trả là 6.942 tỷ đồng.

Nợ của Khang Điền chủ yếu là ngắn hạn. Trong đó có 3.093 tỷ đồng nhận trước tiền bán nhà và căn hộ. Đây là khoản nhận tạm ứng theo tiến độ hợp đồng từ khách hàng mua nhà và căn hộ thuộc các dự án đang được thi công xây dựng. Công ty sẽ bàn giao sản phẩm cho khách hàng sau khi hoàn thành xây dựng và ghi nhận doanh thu tương ứng.

Trong quý, Khang Điền vay thêm 415 tỷ đồng khiến tổng vay nợ tài chính tăng lên 1.783 tỷ đồng. Nếu so với đầu năm, con số này tăng lên gấp 2,3 lần. Trong đó, công ty này vay ngân hàng hơn 1.318 tỷ đồng.

Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) là đơn vị cho Nhà Khang Điền vay nhiều nhất, bao gồm 3 khoản vay với tổng trị giá 926 tỷ đồng. Trong đó, hai khoản vay 276 tỷ đồng được dùng để tài trợ phát triển dự án ở phường Phú Hữu, quận 9 với hình thức đám bảo là quyền tài sản tại chính dự án này.

Trong quý III/2020, Khang Điền còn vay thêm 380 tỷ đồng từ OCB để đầu tư phát triển dự án Lê Minh Xuân mở rộng (Bình Chánh) và Khu dân cư Tân Tạo (Bình Tân), thế chấp bằng quyền tài sản tại dự án Lê Minh Xuân mở rộng. Như vậy, dự án này đang được KDH vay tổng cộng 650 tỷ đồng từ OCB.

Việc đẩy mạnh tiến độ dự án Lovera Vista cũng khiến KDH đang vay gần 370 tỷ đồng từ Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (Vietinbank) để tài trợ dự án. Tài sản thế chấp là 43.452 m2 đất và quyền sở hữu nhà ở tại phường Phú Hữu, quận 9.