Trong năm 2021, các doanh nghiệp BĐS đã phát hành ít nhất 204.000 tỷ đồng trái phiếu, tương đương khoảng 9 tỷ USD, gấp khoảng 3,2 lần so với năm trước đó.

Số liệu không bao gồm các doanh nghiệp chưa công bố thông tin tính đến ngày 31/12/2021 cho nên con số thực tế có thể lớn hơn nhiều. Nhiều thương vụ có giá trị hàng chục nghìn tỷ được phát hành bởi các nhóm doanh nghiệp như Vạn Thịnh Phát, Masterise, Novaland, Vingroup, Sunshine, Hưng Thịnh,... và do công ty chứng khoán liên kết với ngân hàng đứng ra thu xếp.

Năm 2021 được đánh giá là năm bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đặc biệt là ở nhóm doanh nghiệp bất động sản. Bên cạnh đó, giai đoạn từ quý III đến đầu quý IV, phần lớn các công ty chứng khoán và tổ chức tín dụng trong nước đóng vai trò trái chủ của nhiều lô trái phiếu lớn.

Bên cạnh vai trò phát triển mạnh mẽ thị trường vốn, cũng như giúp các doanh nghiệp linh hoạt hơn trong việc huy động tiền phục vụ sản xuất kinh doanh, phát triển dự án, thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung và trái phiếu BĐS nói riêng sau thời gian tăng trưởng nóng đã bộc lộ nhiều rủi ro.

Theo phân tích của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), FiinGroup và các công ty chứng khoán, chiếm tỷ trọng lớn trái phiếu BĐS hiện nay do các doanh nghiệp chưa niêm yết phát hành, không có tài sản đảm bảo hoặc được đảm bảo bằng cổ phiếu.

Dù tỷ lệ trái phiếu có TSĐB ở mức cao song thực tế chất lượng TSĐB chủ yếu là các dự án, tài sản hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu của doanh nghiệp. Giá trị của các tài sản này thường không định giá được chính xác hoặc rất nhạy cảm với diễn biến thị trường.  Đây sẽ là rủi ro lớn cho các nhà đầu tư trong trường hợp dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản không được đảm bảo nếu hoạt động sản xuất kinh doanh khó khăn và sẽ không trả được nợ gốc, lãi trái phiếu. Bên cạnh đó, việc sử dụng TSĐB chồng chéo giữa các khoản vay khác nhau cũng là một rủi ro rất lớn với nhà đầu tư.

SSI Research từng đưa ra cảnh báo, việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc, lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa bởi khi sự kiện vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo (thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành) cũng bị sụt giảm nghiêm trọng. FiinGroup cho rằng năng lực trả nợ trái phiếu của doanh nghiệp BĐS chưa niêm yết đang rất yếu bởi đòn bẩy tài chính (nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu) ở mức 8,1x trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở mức 2,5x (tính đến tháng 9/2021) và con số này ở hiện tại còn cao nữa.

Theo thống kê của người viết từ các doanh nghiệp đã công bố thông tin, tính riêng tháng 12, các doanh nghiệp hoạt động ở lĩnh vực bất động sản (BĐS) có 18 đợt phát hành trái phiếu với tổng giá trị gần 17.147 tỷ đồng. Con số này cao nhất trong quý cuối năm và gấp hơn hai lần giá trị phát hành ở tháng 11. Các trái phiếu có kỳ hạn trung bình 2-3 năm, lãi suất thấp nhất 8%/năm và cao nhất 13%/năm).

Hàng loạt động thái của giới chức trách đã được đưa ra nhằm kiểm soát những biến tướng trong phát hành trái phiếu bất động sản. Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Tài chính khẩn trương thanh tra, kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành và sử dụng vốn thu được từ phát hành trái phiếu thậm chí nhiều lần đưa ra cảnh báo tới nhà đầu tư khi tham gia thị trường TPDN. Apec Group, VsetGroup cùng CTCP Chứng khoán Quốc tế Việt Nam (VISecurities) là những cái tên đầu tiên bị Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước “tuýt còi" vì phát hành trái phiếu sai quy định.

Bên cạnh những rủi ro hiện hữu ở thị trường trái phiếu mà chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy thì còn một yếu tố tiềm ẩn mà ít nhà đầu tư nhận ra là rủi ro từ điểm rơi đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trước những thay đổi chính sách mới.

TS Đinh Thế Hiển nhận định năm 2022 hầu như sẽ không xuất hiện nhà đầu tư lớn vào trái phiếu doanh nghiệp là ngân hàng. Trước Thông tư 16 thì có Thông tư 22 của Ngân hàng Nhà nước nhằm siết mạnh với cho vay bất động sản khi giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn; đồng thời tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%. Qua đó có thể thấy huy động vốn qua kênh tín dụng ngày càng khó khăn với doanh nghiệp bất động sản.

Tổng Hợp