Trước đề xuất của Bộ Xây dựng về 2 phương án liên quan đến thời hạn sử dụng chung cư, trong đó có việc cấp sổ hồng cho căn hộ sẽ có thời hạn lâu dài như hiện tại và thời hạn 50-70 năm, nhiều chuyên gia đã có những ý kiến xung quanh về đề xuất này về giá sẽ khó giảm và chỉ tác động nhẹ...

Theo ông Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bộ phận Phát triển Nhà ở CBRE đánh giá, nếu như đề xuất quyền sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn được áp dụng, điều này sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của khách hàng.

Cụ thể, nếu người mua có đủ tài chính thì chắc chắn sẽ chọn những sản phẩm có thời hạn vĩnh viễn. Còn đối với khách hàng tài chính giới hạn thì bắt buộc họ sẽ lựa chọn những căn hộ có thời hạn.

Ông Kiệt đưa ra dự báo, trong ngắn hạn, nếu đề xuất được áp dụng sẽ không ảnh hưởng nhiều đến thị trường và mức giá của căn hộ chưa chắc đã thay đổi nhiều.

Nhưng về lâu về dài, cung cầu sẽ có sự cân bằng. Trong tương lai, nếu trên thị trường bất động sản chỉ còn những sản phẩm căn hộ chung cư có thời hạn thì những người có tiền sẽ lựa chọn mua sản phẩm khác. Lúc này, phân khúc căn hộ chung cư sẽ tập trung vào nhóm có nhu cầu ở thực và mức giá sẽ có sự điều chỉnh.

Trong kiến nghị gửi đến Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, hiện nay chưa nên áp dụng quy định "sở hữu nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm)" nhằm tránh gây "biến động" trên thị trường bất động sản và trong xã hội.

Bởi, người dân có nguyện vọng được "sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài", là tài sản có giá trị cao để lại cho con cháu.

"Trước hết hãy nỗ lực thực hiện theo cơ chế chính sách quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ 'về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư' có tính khả thi cao, khắc phục tư tưởng 'chưa làm đã ngại khó, ngại vất vả'", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nêu.

Tại buổi họp báo thường kỳ Bộ Xây dựng, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng đã khẳng định: "Với đề xuất quy định sở hữu nhà ở chung cư có thời gian 50 - 70 năm là vấn đề lớn liên quan đến vấn đề sở hữu của người dân.

"Quy định này mới chỉ dừng ở khâu đề xuất và chưa được áp dụng. Khi nào Quốc hội đưa vào chương trình sửa đổi Luật thì mới nghiên cứu các quy định cụ thể...", Thứ trưởng Hùng cho hay.

Cũng tại buổi họp báo khi được chỉ định giải thích rõ về đề xuất quy định sở hữu nhà ở chung cư có thời gian 50 - 70 năm, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây Dựng) cho biết: "Vấn đề này đã được Bộ Xây dựng giải thích nhiều lần rồi. Vào năm 2014, khi Bộ Xây dựng trình Chính phủ sửa Luật nhà ở, Bộ Xây dựng cũng đã đặt ra 2 tình huống quy định sở hữu chung cư có thời hạn hay lâu dài".

"Tại thời điểm đó, Quốc hội cho rằng đề xuất này cần tiếp tục nghiên cứu vì việc này tác động rất lớn tới người dân và xã hội", ông Khởi cho hay.

Theo ông Khởi, vừa qua Bộ Xây dựng có đề xuất hồ sơ xây dựng luật trình lên Chính phủ với 2 phương án.

Cụ thể, phương án 1, thời hạn sử dụng nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng công trình.

Theo đó, thời hạn sở hữu nhà ở chung cư có thể là 50 năm hoặc lâu hơn bởi thời hạn này được tính theo hồ sơ thiết kế và quá trình sử dụng có thể dài hơn. Khi hết thời hạn thì quyền sở hữu chấm dứt.

Bộ Xây dựng chưa bao giờ nói nhà ở chung cư quy định sở hữu 50 hay 70 năm mà tùy thuộc vào cấp độ nhà chung cư. Bộ Xây dựng nghiên cứu thống nhất với luật dân sự, thậm chí cả về mặt hiến pháp.

Phương án 2 là xác định theo thời hạn sử dụng đất để Chính phủ xem xét và báo cáo lên Quốc hội 2 phương án này.

Thực tế, Luật Nhà ở 2014 đã quy định 2 chế độ sở hữu nhà ở là chế độ sở hữu nhà ở không xác định thời hạn (bao gồm sở hữu căn hộ nhà chung cư) gắn liền với quyền sử dụng đất "ổn định lâu dài"; hoặc chế độ sở hữu nhà ở có thời hạn (bao gồm sở hữu căn hộ nhà chung cư) gắn liền với quyền sử dụng đất "có thời hạn". Song, Luật Nhà ở 2014 không quy định bắt buộc "sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn".

Vì vậy, HoREA cho rằng, vấn đề quy định bắt buộc "sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn" áp dụng cho các dự án xây dựng nhà chung cư mới trong thời gian tới cần được tiếp tục nghiên cứu kỹ và đánh giá tác động thật thấu đáo và cần lấy ý kiến người dân là đối tượng chính bị tác động.

Còn ông Võ Hồng Thắng – Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam cho rằng, nếu phương án cấp sổ hồng cho căn hộ có thời hạn 50-70 theo đề xuất của Bộ Xây dựng được áp dụng, điều này sẽ khiến sức cầu của thị trường căn hộ chung cư giảm xuống.

Theo ông Thắng, hiện tại Việt Nam chưa có căn hộ chung cư có thời hạn, nhiều người đang bị nhầm lẫn với căn hộ được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ như officetel.

Ông Thắng đánh giá, nếu đề xuất cấp sổ hồng cho căn hộ có thời hạn được áp dụng, ngay lập tức sẽ không có tác động khiến giá căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản giảm xuống.

Bởi ngoài chi phí đất (thường chiếm 30%) thì thời gian vừa qua, các chi phí khác tăng rất mạnh như nguyên vật liệu. Bên cạnh đó, vốn tín dụng vào bất động sản bị kiểm soát sẽ khiến không ít doanh nghiệp gặp khó trong việc huy động vốn.

Ngoài ra, nhiều dự án gặp vướng mắc về pháp lý hiện nay cũng chưa được tháo gỡ hoàn toàn khiến chi phí phát triển dự án tăng lên. Vị chuyên gia của DKRA Vietnam nhận định, việc quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư là xu hướng tất yếu trên thế giới. Nhưng nếu tạo ra những sản phẩm bất động sản có thời hạn 50-70 năm và sở hữu lâu dài mà giá bán chỉ chênh nhau khoảng 10% thì sẽ không giải quyết được bài toán về nhà ở.

Thay vào đó, nếu chung cư có thời hạn mà mức giá chỉ bằng 25 - 30% so với chung cư sở hữu lâu dài thì chắc chắn đây là một giải pháp tốt.

Tổng Hợp