Giá đất "nhảy múa" bất thường đã thực sự đáng lo? Thực tế cho thấy, mặc dù kinh tế suy giảm, nhưng trên thị trường bất động sản, lực cung vẫn đủ mạnh để có thể tạo ra những đợt sóng hoặc bùng nổ ở những điểm hấp dẫn, bất cứ lúc nào.

Thị trường đang ở giai đoạn phát triển, nhà đầu tư lớn tham gia thị trường đã có kinh nghiệm. Savills Việt Nam ghi nhận, trong tương lai, sẽ có thêm nhiều nhà đầu tư lớn tới thị trường Việt Nam, mang tới sự đa dạng trong sản phẩm. Đặc biệt, các nhà đầu tư hiện đang chú ý tới thị trường nhà ở giá rẻ, họ có thể sẽ mang lại sự phát triển cho những khu vực mới, các điểm tiếp cận mới, hệ thống đường xá mới và nhà xưởng mới.

Những năm gần đây, thị trường bất động sản chứng kiến nhiều đợt sốt đất ở Đồng Nai, Thạch Thất (Hà Tây), Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc,... và mới đây nhất là "chảo lửa" sốt đất tại Hớn Quản (Bình Phước) hay khu vực sân bay Phan Thiết (Bình Thuận).

Theo giới chuyên gia, sốt đất là hiện tượng giá đất tăng với một tốc độ đột biến trên diện rộng trong thời gian ngắn. Đa phần các cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua và đẩy giá lên cao do nguồn cung có hạn.

Các cơn sốt đất dễ trở thành sốt đất ảo khi giá trị đất không còn phản ánh giá trị và nhu cầu thực tế mà được dựa trên những thông tin không rõ ràng, tin đồn thổi. Trong các cơn sốt đất, nhu cầu đất chủ yếu không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh mà chỉ là để đầu cơ chờ thời.

Cũng theo đánh giá của Bộ Xây dựng, tại các khu vực tăng giá mạnh và cục bộ thì giao dịch chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu cơ. Cùng với sự tăng giá là do có sự đầu tư phát triển hạ tầng tại một số đô thị, dự án cụ thể.

Điều này sẽ thúc đẩy sự mở rộng và phát triển cho các thị trường bất động sản ngoài Hà Nội và thậm chí là khắp Việt Nam. Với mỗi vị trí và điều kiện bàn giao, khách mua có thể tính được giá hợp lý là bao nhiêu.

Cao tốc và quốc lộ được đầu tư, nâng cấp khiến việc đi lại rất thuận tiện là tiền đề và kỳ vọng phát triển kinh tế địa phương. Vì vậy, các nhà đầu tư có cơ hội tìm được những "điểm trũng" của thị trường để đầu tư một cách nhanh chóng.

Trong năm 2021, một số các dự án kỳ vọng mức giá quá cao sẽ phải rà soát lại tổng thể, giá bán và điều kiện thực tế của dự án để giảm áp lực cho chính dự án khi tung sản phẩm ra thị trường.

Theo báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), việc đô thị hóa mạnh các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức,… đã đẩy giá đất trong làng, xã khu vực này lên mức 25 - 30 triệu đồng/m2, tăng khoảng 50% so với năm 2019. Giá đất ở các khu vực như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20 - 30% so với năm 2019.

Lộ trình lên quận tại một số huyện ngoại thành Hà Nội thời gian gần đây lại khiến giá đất "nhảy múa".

Theo khảo sát, đất thổ cư trong ngõ tại các xã như Vĩnh Ngọc (Đông Anh) đang có giá trên dưới 30 triệu đồng/m2. Còn tại trung tâm thị trấn Đông Anh, đất thổ cư dao động trong khoảng 120 - 150 triệu đồng/m2 tùy vị trí. So với cùng thời điểm 2019, giá đất Đông Anh đã tăng khoảng 50 - 60%.

Tại Gia Lâm, giá đất tại thị trấn Trâu Quỳ vị trí đẹp đang dao động trong khoảng 150 - 170 triệu đồng. Còn đất ở các trục đường chính và đất thổ cư trong làng tại các xã Kiêu Kỵ, Đa Tốn, Đông Dư đang có giá khoảng 34 - 60 triệu đồng/m2. So với cùng thời điểm năm ngoái, giá đất đã tăng khoảng 15 - 25%.

Tương tự, giá đất mặt đường tại một số xã như Kim Chung hay thị trấn Trạm Trôi (Hoài Đức) đang có giá dao động từ 100 triệu đồng/m2 trở lên. Riêng đất dịch vụ đang có giá dao động trong khoảng 50 - 80 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Còn đất thổ cư trong làng có giá khoảng 30 triệu đồng/m2, mặt tiền rộng có giá 40 - 50 triệu đồng/m2. Trong khi cách đây vài năm, mức giá chỉ khoảng hơn 10 triệu đồng/m2.

Trước tình trạng trên đã xuất hiện những lo ngại giá bất động sản tăng sẽ gây nguy cơ "bong bóng" trong năm 2021.  Tuy nhiên, dưới góc độ là đơn vị tiếp thị, quản  lý bất động sản, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định: "Chúng tôi không tin vào giả thuyết về "bong bóng" bất động sản.

Nó được tạo ra bởi các hoạt động cho vay và đầu cơ không kiểm soát". Hiện nay, các ngân hàng không cho vay nếu thiếu cơ sở và thiếu lý do hợp lý. Giá cả hàng hóa phụ thuộc vào nhu cầu, và nhu cầu đang tăng.

"Chúng tôi tự tin rằng thị trường bất động sản Việt Nam có thể giữ được nhịp tăng ổn định. Ở góc độ giá nhà và giá đất, với mức tài sản và thu nhập cá nhân của nhiều người thì không phải ai cũng có thể theo kịp giá nhà gia tăng.

Bởi vậy, chúng ta rất cần các chính sách hỗ trợ nhà đầu tư tiếp cận các sản phẩm nhà ở bình dân và dành cho người có thu nhập thấp chứ không cần thiết phải tìm cách để kéo giá bất động sản xuống", chuyên gia của Savills nhấn mạnh.

Việc đầu tư xây dựng bân bay Long Thành tại Đồng Nai và phát triển TP Thủ Đức cộng với hàng loạt tuyến cầu, đường kết nối không gian phát triển các tỉnh miền Đông Nam Bộ với TP HCM đã tạo nên làn sóng thực sự sôi động cho thị trường bất động sản các tỉnh Đông Nam Bộ thời gian qua vừa qua.

Cả Hà Nội, Sài Gòn và các tỉnh thành phố lớn năm 2020, theo thống kê cũng không quá 20 dự án được cấp chủ chương đầu tư. Hàng mới hầu như không có, hàng cũ vì vậy có cơ hội bán ra và tăng giá. Nhân cơ hội này, bất động sản các tỉnh lẻ bắt đầu lên ngôi do giá thấp và được các chủ đầu tư lớn chạy về bắt tay "lập quy hoạch".

Ngay sau Tết Tân Sửu 2021, thị trường đã có sự nóng sốt diện rộng. Bất cứ nơi đâu có thông tin quy hoạch, hạ tầng, siêu dự án là giá đất nơi đó "nhảy múa".

Thời điểm cuối năm 2020 đầu năm 2021, các nhà đầu tư cá nhân thắng đậm từ đầu tư tài chính, tiền lãi găm mua bất động sản để chốt giữ tài sản. Từ đó góp phần làm thị trường sốt nóng ở nhiều nơi.