Khi có thiên lệch đầu tư quá lớn vào thị trường bất động sản cũng sẽ gây mất cân đối về huy động vốn. Khu vực bất động sản vẫn cần khống chế lượng vốn đổ vào do lo ngại tích tụ bong bóng và đến lúc nào đó, khi bong bóng nổ tung sẽ tạo hệ lụy tới thị trường tài chính. Đánh thuế bất động sản sẽ điều chỉnh được hiện tượng này.

Theo thông tin từ Bộ Tài chính, trong cơ cấu thu ngân sách nhà nước của Việt Nam hiện có 6 khoản thu khác nhau đối với bất động sản, bao gồm cả các khoản thuế, phí và lệ phí. Tuy nhiên, chỉ có thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có chứa đựng những thuộc tính của thuế bất động sản theo thông lệ quốc tế, đó là các khoản thu thường xuyên trên giá trị của bất động sản.

Còn lại các khoản thu khác như thu từ giao quyền sử dụng đất, chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ… là khoản thu một lần hoặc phát sinh khi có giao dịch bất động sản. Đối với thuế sử dụng đất nông nghiệp, kể từ năm 2003 đến nay, để hỗ trợ người nông dân, Nhà nước thực hiện các chính sách miễn, giảm thuế ở mức độ và quy mô khá lớn, vì vậy trên thực tế, chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp gần như không còn được áp dụng.

Hơn nữa, đối tượng đánh thuế chủ yếu là đất và các tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ, chưa quy định đánh thuế trong quá trình sử dụng nhà và các tài sản khác. Từ năm 2008, Bộ Tài chính rục rịch dự thảo Luật Thuế tài sản nhưng không thể trình Quốc hội vì nhận được nhiều ý kiến trái chiều.

Gần đây nhất, tháng 4/2018, Bộ Tài chính tiếp tục đưa ra đề nghị xây dựng Luật Thuế tài sản, trong đó, dự kiến đánh thuế đối với nhà, đất ở, tàu bay, du thuyền, ô tô có giá trị 1,5 tỷ đồng trở lên.

Cũng chung mối lo như Việt Nam, thị trường bất động sản Trung Quốc chứng kiến một năm 2021 kinh hoàng khi hàng loạt nhà phát triển bất động sản hàng đầu như Evergrande, Kaisa,  Shimao, Yuzhou… vỡ nợ hàng tỷ USD và doanh số bán hàng giảm mạnh, khiến các nhà kinh tế và nhà đầu tư lo ngại về bất ổn tài chính.

Một giải pháp tiềm năng mà Quốc vụ viện Trung Quốc dự định triển khai để ngăn đầu cơ là áp dụng thuế bất động sản. Vào tháng 8/2021, Chủ tịch Tập Cận Bình thông báo chương trình thử nghiệm mới sẽ được triển khai tại một số thành phố trên khắp Trung Quốc, đóng góp vào động lực “thịnh vượng chung”, xoá bất bình đẳng giàu nghèo ở Trung Quốc.

Trên thực tế, Trung Quốc bàn thảo về vấn đề thuế bất động sản gần 20 năm trước, vào năm 2003, nhưng cho đến thời điểm hiện tại mới chỉ có Thượng Hải và Trùng Khánh áp dụng giới hạn các quy định này.

Trung Quốc được biết đến là một trong những quốc gia có tỷ lệ sở hữu nhà cao nhất thế giới, đạt 90% vào năm 2020 với 70% tài sản hộ gia đình ràng buộc trong lĩnh vực bất động sản. Nhu cầu này khiến giá nhà tăng trong hai thập kỷ qua, tuy nhiên, vấn đề này càng trở nên trầm trọng hơn đặc biệt là ở các đô thị lớn, nơi tình trạng thiếu nhà ở cộng với nhu cầu tăng cao, đẩy giá nhà lên cao hơn nữa. Tại thành phố Thượng Hải và Thâm Quyến ghi nhận giá nhà kỷ lục đạt 66.801 nhân dân tệ/m2 (10.526 USD) và 71.209 nhân dân tệ/m2 (11.221 USD) vào cuối năm 2021.

Khác với Việt Nam và Trung Quốc, chính sách thu ngân sách tại nhiều quốc gia nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ chủ yếu sử dụng công cụ thuế được sử dụng từ lâu.

Chẳng hạn, Chính phủ Anh đánh thuế rất cao đối với các giao dịch bất động sản để hạn chế đầu cơ bất động sản. Theo đó, công cụ thuế chính bao gồm thuế trước bạ, thuế giá trị gia tăng (VAT), thuế thừa kế và thuế thu nhập. Đối với thuế trước bạ được áp dụng theo hình thức lũy tiến, tức giá trị căn nhà được chuyển nhượng càng cao thì thuế suất càng cao. Cụ thể, căn nhà giá trị dưới 250 nghìn bảng Anh (GBP) áp dụng thuế suất 0%; 250.001 - 925 nghìn GBP áp dụng thuế suất 5%; 925.001 - 1,5 triệu GBP áp dụng thuế suất 10%; trên 1,5 triệu GBP áp dụng thuế suất cao nhất 12%. Thuế thu nhập, thuế VAT và thuế thừa kế đối với bất động sản được áp dụng ở mức thuế suất lần lượt là 19%, 20% và 40%. Tuy nhiên việc áp dụng thuế thừa kế thì tương tự thuế trước bạ, bất động sản có giá trị dưới 325 nghìn GBP thì thuế suất là 0%.

Bên cạnh đó, điều các cơ quan thuế đau đầu là tình trạng mua, bán nhà, đất “hai giá” khi giá bán cao nhưng ghi trong hợp đồng giá thấp để trốn thuế diễn ra khá phổ biến. Ngành thuế gặp nhiều khó khăn trong việc ngăn chặn gian lận thuế trong bất động sản.

Tổng cục Thuế cho hay, liên quan đến đất đai hiện có nhiều cơ quan quản lý như: Bộ Tài nguyên và Môi trường hay Bộ Xây dựng..., tuy nhiên, văn bản quy phạm pháp luật của các bộ, ngành chưa đồng bộ, mặt khác dữ liệu về đất đai của các cơ quan quản lý nhà nước chưa được xây dựng đồng bộ, liên thông để trao đổi phục vụ quản lý thông tin liên quan đến đất.

Bên cạnh đó, ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của một bộ phận người dân chưa cao, nhận thức về pháp luật còn thấp, không nhận thức được hậu quả khi khai thuế với giá không đúng với giá thực tế chuyển nhượng.

Để chống thất thu trong lĩnh vực bất động sản, Tổng cục Thuế tiếp tục chỉ đạo cơ quan thuế các cấp phối hợp với cơ quan công an quản lý địa bàn, chuyển cơ quan công an điều tra các trường hợp có dấu hiệu trốn thuế, không kê khai, hoặc kê khai giá trên hợp đồng, hóa đơn thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng.

Cơ quan thuế cũng tăng cường phối hợp tổ chức thanh tra, kiểm tra liên ngành trong lĩnh vực công chứng và công tác quản lý thuế, để phát hiện các hành vi trốn thuế, gian lận thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, thực hiện ấn định thuế, truy thu thuế và xử phạt vi phạm hành chính về thuế theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, hụt thu thuế do mua bán nhà đất “hai giá” vẫn là bài toán nan giải.

Tổng Hợp