Không đo vẽ hiện trạng

Vi phạm trước khi tiến hành định giá và đấu giá, Agribank Chợ Lớn đã không đo vẽ diện tích Khu dân cư Hòa Lân dẫn đến sai sót về diện tích bán đấu giá và thế chấp.

Agribank Chợ Lớn đã không đo vẽ dẫn đến sai sót về diện tích bán đấu giá và thế chấp.

Quá trình đo vẽ đã xảy ra sai phạm trong việc xác định diện tích tài sản là quyền sử dụng đất dự án Khu dân cư Hòa Lân được đưa ra bán đấu giá, dẫn đến sau khi đo đạc, xác định diện tích thực tế giảm 8.452 m2, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của Công ty Thiên Phú. Công ty Kim Oanh đã vin vào lý do này để lập văn bản số 206/2018/CV.ADDH gửi Agribank Chợ Lớn đề nghị giảm giá trị hợp đồng từ 1.353.000.000.000 đồng xuống còn 1.329.697.836.000 đồng. 

Mục đích của đề nghị giảm giá trên làm nhằm gây thiệt hại thêm quyền tài sản của Công ty Thiên Phú sau bán đấu giá số tiền 23.302.164.000 đồng. 

Không niêm yết bán đấu giá tài sản

Khoản 1 Điều 28 Nghị định 17/2010/NĐ-CP quy định: “Đối với bất động sản, tổ chức bán đấu giá phải niêm yết việc bán đấu giá tài sản tại nơi bán đấu giá, nơi có bất động sản bán đấu giá và UBND xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản bán đấu giá chậm nhất là ba mươi ngày trước ngày mở cuộc bán đấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. 

Theo quy định trên thì công ty bán đấu giá phải thực hiện niêm yết thông báo bán đấu giá tại nơi tổ chức bán đấu giá tài sản (số 74/22 Đại lộ Bình Dương , phường Phú Thọ, TP.Thủ Dầu Một) và nơi có bất động sản bán đấu giá là trụ sở Agribank Chợ Lớn (số 43 Hải Thượng Lãn Ông, phường 10, quận 5, TP.HCM) nhưng hồ sơ bán đấu giá không thể hiện công ty đấu giá thực hiện niêm yết tại 2 địa điểm nói trên.

Kết luật thanh tra số 62/LK-TTr ngày 24/12/2018 của Thanh tra Bộ Tư pháp, tại trang 13 đã chỉ rõ sai phạm này như sau: “Trong lần đấu giá cuối cùng, theo thông báo bán đấu giá tài sản số 05/TB-ĐG ngày 27/3/2017 thì địa điểm tổ chức bán đấu giá tài sản là tại số 39B Ngô Quyền, phường Phú Cường, TP.Thủ Dầu Một, Bình Dương hoặc tại trụ sở Công ty Cổ phần Đấu giá Nam Sài Gòn, số 150, đường 9, khu phố 1, phường Tân Phú, quận 7, nhưng hồ sơ đấu giá không có tài liệu niêm yết thông báo đấu giá tại nơi bán đấu giá (trụ sở công ty).

Phải thực hiện niêm yết thông báo bán đấu giá tại nơi tổ chức bán đấu giá tài sản và nơi có bất động sản bán đấu giá nhưng Công ty Bán đấu giá Nam Sài Gòn không thực hiện.

Ông Nguyễn Văn Tuấn, Phó Giám đốc Công ty Thiên Phú cho rằng, mục đích của việc không thông báo nhằm che dấu thông tin để bán tài sản với giá thấp hơn thị trường, xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của Công ty Thiên Phú. Hành vi này là sự tiếp diễn hàng loạt những sai phạm đã từng thực hiện đối với dự án Khu dân cư Mỹ Phước 4 và dự án Khu dân cư Cầu Đò. Tự tung tự tác và tự tin có thể tiếp tục qua mặt cơ quan chức năng và Công ty Thiên Phú để thâu tóm nốt dự án Khu dân cư Hòa Lân. 

Vi phạm về công chứng bán tài sản

Biên bản bán đấu giá ngày 25/5/2017 quy định nghĩa vụ của người trúng đấu giá (là Công ty Xây dựng A Đông Hải nay là Công ty Kim Oanh TP.HCM) phải “…tự thực hiện việc xin chuyển đổi chủ đầu tư để được tiếp tục triển khai đầu tư dự án theo quy định của pháp luật, khi có văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì tổ chức công chúng mới công chúng được hợp đồng mua bán tài sản đấu giá...”. 

Ngày 16/6/2017 Văn phòng công chứng Mỹ Phước (đơn vị đã có mặt tham gia phiên đấu giá thành ngày 25/5/2017) đã có công văn số 144/CV-VPCCMP gửi công ty đấu giá nêu rõ yêu cầu cần có để đủ điều kiện công chứng hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá. Cụ thể như sau:

“...Theo biên bản bán đấu giá ngày 25/5/2017 được các bên tham gia xác nhận, thì người trúng đấu giá tự thực hiện việc xin chuyển đổi chủ đầu tư. Do đó, bên trúng đấu giá phải có văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc chuyển đổi chủ đầu tư trước khi văn phòng công chống Mỹ Phước chứng nhận hợp đồng mua bán tài sản. 

.... Nếu quá thời hạn 45 ngày kể từ ngày đấu giá thành, người trúng đấu giá không thanh toán đủ tiền mua tài sản thì xem như vi phạm nghĩa vụ thanh toán và từ chối mua tài sản. Số tiền mà khách hàng đã thanh toán sẽ không được hoàn lại, đồng thời phải chịu nghĩa vụ bồi thường thiệt hại... và đồng ý hủy kết quả đấu giá để bán tài sản cho người khác mà không có bất kỳ thắc mắc, khiếu nại gì...”. 

Dù chưa được công nhận là chủ đầu tư dự án Khu dân cư Hòa Lân nhưng vẫn bất chấp công chứng.

Do không đủ điều kiện để được ký công chứng hợp pháp, nhưng với quyết tâm thâu tóm bằng được tài sản của Công ty Thiên Phú, ngày 1/7/2017 Agribank Chợ Lớn cùng với Công ty Cổ phần Dịch vụ Đấu giá Nam Sài Gòn ký và Công ty Xây dựng A Đông Hải (nay là Công ty Kim Oanh TP.HCM) đã “liên kết” với Văn phòng Công chứng Thành Phố Mới tại tỉnh Bình Dương để ký công chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 01-10/2017/HĐMBTSPG đối với toàn bộ quyền sử dụng đất thuộc dự án Khu dân cư Hòa Lân, bao gồm 218.964,7m2 đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất đã đăng ký thế chấp nhưng chưa được xóa thế chấp (và 246.853 m2 đất nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất).

Tại mục 3 của hợp đồng sửa đổi này ghi rõ giá trị quyền sử dụng đất còn tiếp tục thế chấp của dự án Khu dân cư Hòa Lân là hai bên thống nhất định giá là 609.780.000.000 đồng. Như vậy, rõ ràng là khi ký hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá là quyền sử dụng đất dự án khu dân cư Hòa Lân số 01-10/2017/HĐMBTSĐG ngày 1/7/2017 thì Toàn bộ quyền sử dụng đất khu dân cư Hòa Lân vẫn chưa được giải chấp. Đây là việc làm vi phạm nghiêm trọng quy định của pháp luật, khi tài sản chưa được giải chấp mà đã bị đem ra ký hợp đồng công chứng mua bán trái pháp luật.

Hành vi ký hợp đồng trái pháp luật trên đã vi phạm khoản 3 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản: “Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản..; vi phạm mục 5 Nghị định số 76/2015 quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản: “...phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt...”.

Vi phạm khoản 2 Điều 173 Luật Đất đai năm 2013: “Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Vi phạm trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá do Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương quy định (vi phạm khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng).