Khi nền kinh tế toàn cầu còn nhiều bất ổn, phân khúc văn phòng và bán lẻ bắt đầu chịu sự ảnh hưởng. Đối với văn phòng, mặc dù giá thuê ổn định và công suất thuê vẫn cao nhưng nhu cầu thuê mới và mở rộng diện tích văn phòng có phần chững lại. Phân khúc bán lẻ bị ảnh hưởng nặng nề khi các trung tâm mua sắm đang gặp khó khăn để duy trì lượng khách hàng đến mua sắm khi người tiêu dùng hạn chế chi tiêu trong thời kỳ suy thoái toàn cầu. Chúng tôi nhận thấy rằng nhu cầu mua tài sản đang hoạt động vẫn còn cao đối với các nhà đầu tư cốt lõi có chiến lược nắm giữ tài sản dài hạn và rất am hiểu thị trường và cấu trúc giao dịch tại Việt Nam.

Các nhà đầu tư giá trị gia tăng vẫn đang tích cực tìm kiếm các cơ hội có mức giá giảm đáng kể để tạo ra lợi suất cao. Tuy nhiên, trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu bất ổn, các nhà đầu tư như vậy sẽ thận trọng hơn trong việc định giá tài sản, tăng kỳ vọng tỉ suất sinh lời và điều này thường dẫn đến chênh lệch giá kỳ vọng giữa người bán và người mua.

Báo cáo của CBRE Việt Nam mới đây cho thấy, thị trường văn phòng vẫn tiếp tục gặp khó khăn khi tình hình hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bị ảnh hưởng do dịch bệnh Covid-19. Thị trường ghi nhận diện tích thực thuê âm trong liên tiếp 9 tháng đầu năm 2020.

Đơn vị này chỉ ra, trong quý III/2020, thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh không có thêm nguồn cung mới nào (vẫn duy trì tổng diện tích cho thuê ở mức 1.370.814 m2). Hầu như các khách thuê đang thu hẹp diện tích thuê. Những động thái này được dự báo sẽ tiếp diễn cho đến cuối năm nay.

Giá thuê văn phòng hạng A trong quý III vẫn giữ như quý trước nhưng giảm 5% so với cùng kì năm 2019. Mặc dù giá thuê không đổi so với quý trước, chủ nhà vẫn rất linh hoạt trong các điều khoản thuê. Một số chủ nhà đưa ra mức giảm giá chốt lên đến 3-4 USD/m2/tháng so với giá chào cho khách thuê mới.

Trong khi đó tại Hà Nội, báo cáo của Savills Việt Nam cũng chỉ ra, văn phòng hạng B và C đang phải đối mặt với tình trạng dư cung khi tỷ lệ lấp đầy quá thấp.

Nhìn chung, nếu như phân khúc văn phòng hạng A đang ghi nhận tình trạng nguồn cung có phần khiêm tốn và nhu cầu đang có xu hướng gia tăng từ làn sóng dòng vốn FDI đổ bộ thì các phân khúc khác đang chật vật vì lượng tồn kho lớn.

Theo nhận định của Công ty JLL, hiện doanh nghiệp bất động sản vẫn tiếp tục sử dụng kênh truyền thống của thị trường vốn thông qua hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) dù tốc độ có phần chậm lại so với những năm 2017-2018.

Tuy nhiên, trong số những giao dịch được ghi nhận trong năm 2020, có những giao dịch trị giá rất đáng kể, hơn 500 triệu USD và đến từ những nhà đầu tư có tên tuổi trên thị trường quốc tế với giá trị danh mục quản lý nhiều tỷ USD.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh - Giám đốc cấp cao Thị trường vốn Việt Nam của JLL nhận định, hiện vẫn đang có nhiều thương vụ gọi vốn từ các chủ đầu tư Việt Nam có danh mục phát triển quy mô lớn và có sức hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài bởi tính quy mô của dòng tiền đầu tư, hiệu suất sinh lợi cao, tiềm năng tăng trưởng của thị trường bất động sản còn non trẻ và đang phát triển.

Dù các giao dịch này vẫn đang trong giai đoạn được đàm phán và rà soát pháp lý nhưng đây vẫn được đánh giá là yếu tố tích cực của thị trường bất động sản Việt Nam. Điều này cho thấy, niềm tin của các nhà đầu tư nước ngoài về sự phục hồi của thị trường và sức mua của người dân sẽ được cải thiện trong những quý tiếp theo – bà Khanh phân tích.

Mặc dù nhà đầu tư đã chủ động tiếp cận các hình thức đầu tư này những vẫn còn rất nhiều khó khăn từ cả chủ quan lẫn khách quan – bà Khanh phân tích. Do đó, vẫn cần tiếp tục cải thiện tính minh bạch, công khai danh mục tài sản bao gồm những tài sản tốt, hiệu quả đầu tư cao và sự hỗ trợ mạnh mẽ hơn nữa từ phía ngân hàng.

Nhu cầu mua tài sản đang hoạt động của phân khúc văn phòng và thương mại vẫn cao đối với các nhà đầu tư cốt lõi có chiến lược nắm giữ tài sản dài hạn và rất am hiểu thị trường và cấu trúc giao dịch tại Việt Nam – chuyên gia của JLL nhận định.

Báo cáo của DKRA cũng cho hay, thị trường bất động sản vốn đã suy giảm từ cuối năm 2019. Đến năm 2020, dịch Covid-19 xuất hiện làm ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế và bất động sản cũng không ngoại lệ, thế nhưng giá bất động sản vẫn không giảm mà còn tăng cao. Đây có thể coi như một nghịch lý của thị trường.

Song song đó, loại hình căn hộ hạng C hoặc căn hộ dưới 2 tỷ đồng đang ngày càng khan hiếm, phân khúc căn hộ hạng A và B trong quý III vừa qua chiếm phần lớn. Điều đó có nghĩa là cơ hội mua nhà của những người có nhu cầu ở thực với túi tiền vừa phải đang ngày càng xa hơn, khó khăn hơn. Về lâu dài, tình hình này nếu vẫn tiếp tục sẽ có nhiều ảnh hưởng không tốt cho thị trường và những mục tiêu nhà ở chung cho cả xã hội.

Rõ ràng trong phân khúc căn hộ, biểu hiện lệch pha cung cầu rất lớn. Nếu như nhu cầu về căn hộ vừa túi tiền lớn thì nguồn cung lại khan hiếm. Ngược lại, thị trường lại ghi nhận lượng cung căn hộ trung và cao cấp quá lớn.