Nếu trong năm 2019, các cơn sốt đất nền liên tiếp xuất hiện khắp các tỉnh thành trên cả nước thì sang năm 2020, thị trường cả năm chỉ ghi nhận một vài cơn sốt cục bộ bùng lên trong một thời gian ngắn sau đó nhanh chóng được dập tắt. Nguyên nhân sốt chủ yếu là do giới đầu cơ cố tình dùng chiêu đẩy giá.

Báo cáo của DKRA cũng cho hay, thị trường bất động sản vốn đã suy giảm từ cuối năm 2019. Đến năm 2020, dịch Covid-19 xuất hiện làm ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế và bất động sản cũng không ngoại lệ, thế nhưng giá bất động sản vẫn không giảm mà còn tăng cao. Đây có thể coi như một nghịch lý của thị trường.

Song song đó, loại hình căn hộ hạng C hoặc căn hộ dưới 2 tỷ đồng đang ngày càng khan hiếm, phân khúc căn hộ hạng A và B trong quý III vừa qua chiếm phần lớn. Điều đó có nghĩa là cơ hội mua nhà của những người có nhu cầu ở thực với túi tiền vừa phải đang ngày càng xa hơn, khó khăn hơn. Về lâu dài, tình hình này nếu vẫn tiếp tục sẽ có nhiều ảnh hưởng không tốt cho thị trường và những mục tiêu nhà ở chung cho cả xã hội.

Rõ ràng trong phân khúc căn hộ, biểu hiện lệch pha cung cầu rất lớn. Nếu như nhu cầu về căn hộ vừa túi tiền lớn thì nguồn cung lại khan hiếm. Ngược lại, thị trường lại ghi nhận lượng cung căn hộ trung và cao cấp quá lớn.

Nhận định về tình trạng này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nói: “Đây là biểu hiện lệch pha cung cầu và là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất. Tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất”.

Báo cáo thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam mới đây cũng chỉ ra ngoài nguồn cung sụt giảm, thị trường bất động sản du lịch, cụ thể là loại hình condotel đang có dấu hiệu đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể. Khoảng 2/3 dự án có sản phẩm đang chào bán trên thị trường không phát sinh giao dịch.

Những khu vực dẫn đầu về thị trường condotel như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Phú Quốc, Bình Thuận… đều có số lượng giao dịch ở mức rất thấp. Như vậy, tình trạng bất cân xứng về cung - cầu trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang quá lớn.

Các chuyên gia cho rằng, nếu tình trạng lệch pha cung cầu quá lớn có thể dẫn tới nguy cơ đóng băng trên thị trường. Điều này đặt ra yêu cầu các doanh nghiệp cần phải cơ cấu lại sản phẩm bất động sản. Thị trường bị sụt giảm cả nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Đại dịch Covid-19 cũng tác động rất lớn đến phân khúc BĐS cho thuê (văn phòng cho thuê; nhà, mặt bằng cho thuê; trung tâm thương mại cho thuê); BĐS du lịch, condotel; môi giới BĐS và khoảng 35 ngành nghề có liên quan BĐS.

Trong cả nước, 8 tháng đầu năm 2020 có đến 923 doanh nghiệp (DN) BĐS giải thể, tăng 136% so với cùng kỳ, cao nhất so với các lĩnh vực kinh tế khác, có tác động tiêu cực đến 35 ngành nghề có liên quan đến thị trường BĐS và ảnh hưởng đến hàng trăm ngàn người lao động. Đồng thời, Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết có khoảng 80% sàn giao dịch BĐS phải dừng hoạt động trong thời gian qua.

HoREA dẫn số liệu từ Sở Xây dựng TP HCM cho thấy trong 9 tháng đầu năm, chỉ có 20 dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn (giảm 37,5% so với 9 tháng đầu năm 2019) với 6.722 căn (giảm 65,8% so với 9 tháng đầu năm 2019).

Sự trì trệ và cạnh tranh khốc liệt hơn là đặc trưng của thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2019 và suốt 3 quý năm 2020 gắn với sự giảm sút lòng tin vào cam kết bảo đảm lợi nhuận các bất động sản nghỉ dưỡng; sự thu hẹp đột ngột dòng khách du lịch quốc tế và nội địa; sự đứt gẫy các chuỗi cung ứng giá trị; sự giảm sút cả tổng cung, lẫn tổng cầu xã hội gắn với bùng phát kéo dài của đại dịch covid-19 trên toàn cầu; cũng như gắn với sự đóng băng thị trường BĐS do được quản lý chặt chẽ hơn.

Báo cáo của CBRE Việt Nam mới đây cho thấy, thị trường văn phòng vẫn tiếp tục gặp khó khăn khi tình hình hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bị ảnh hưởng do dịch bệnh Covid-19. Thị trường ghi nhận diện tích thực thuê âm trong liên tiếp 9 tháng đầu năm 2020.

Đơn vị này chỉ ra, trong quý III/2020, thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh không có thêm nguồn cung mới nào (vẫn duy trì tổng diện tích cho thuê ở mức 1.370.814 m2). Hầu như các khách thuê đang thu hẹp diện tích thuê. Những động thái này được dự báo sẽ tiếp diễn cho đến cuối năm nay.

Giá thuê văn phòng hạng A trong quý III vẫn giữ như quý trước nhưng giảm 5% so với cùng kì năm 2019. Mặc dù giá thuê không đổi so với quý trước, chủ nhà vẫn rất linh hoạt trong các điều khoản thuê. Một số chủ nhà đưa ra mức giảm giá chốt lên đến 3-4 USD/m2/tháng so với giá chào cho khách thuê mới.

Trong khi đó tại Hà Nội, báo cáo của Savills Việt Nam cũng chỉ ra, văn phòng hạng B và C đang phải đối mặt với tình trạng dư cung khi tỷ lệ lấp đầy quá thấp.

Nhìn chung, nếu như phân khúc văn phòng hạng A đang ghi nhận tình trạng nguồn cung có phần khiêm tốn và nhu cầu đang có xu hướng gia tăng từ làn sóng dòng vốn FDI đổ bộ thì các phân khúc khác đang chật vật vì lượng tồn kho lớn.

Về hoạt động các doanh nghiệp BĐS, có 11,9% thành lập; tạm ngừng kinh doanh tăng 94,1% so với năm 2019; 200 sàn hoạt động cầm chừng; gần 80% sàn tạm ngừng giao dịch. Trên thị trường chỉ ghi nhận điểm sáng duy nhất là BĐS công nghiệp tăng 6,2%.

Một số doanh nghiệp lĩnh vực BĐS đã thừa nhận, khó khăn chung trong năm 2020, nếu doanh thu năm nay đạt 30-50% kế hoạch là điều rất tốt, còn nếu “cán” 10% cũng là vui.