Nhắc tới việc mua đất dính quy hoạch, mọi người thường nghĩ ngay đến các rủi ro, phiền toái có thể gặp phải khi sở hữu loại đất này. Liệu điều này có luôn đúng? Đất dính quy hoạch có thể mang lại các cơ hội, lợi ích cho ai, ở thời điểm nào? Bài viết sau đây sẽ chia sẻ chi tiết cho bạn các rủi ro và cơ hội khi mua đất dính quy hoạch.  

Nội dung bài viết 

- Khái niệm 
- Rủi ro 
   + Bị bên bán lừa mua với giá cao hơn giá trị thực tế. 
   + Không thể sử dụng theo đúng mục đích dự định ban đầu. 
   + Không được sử dụng lâu dài.  
   + Bị thu hồi đất và được đền bù với giá thấp hơn giá mua. 
   + Bị giảm hoặc mất hoàn toàn diện tích sử dụng. 
   + Bị hạn chế quyền sử dụng đất và không thể chuyển nhượng. 
   + Không được bồi thường đối với tài sản hình thành trên đất. 
- Cơ hội 
   + Mua được đất với mức giá rẻ. 
   + Quy hoạch có thể thay đổi theo hướng có lợi hoặc bị dỡ bỏ trong tương lai. 
   + Có thể tiếp tục sử dụng và chuyển nhượng. 
   + Được nhận đền bù. 

KHÁI NIỆM 

Đất dính quy hoạch hay đất quy hoạch được xem là vùng đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất và/ hoặc kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng đất, được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Ví dụ một số quy hoạch đất đai phổ biến như là quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông… 

RỦI RO KHI MUA PHẢI ĐẤT DÍNH QUY HOẠCH 

Đối với những người muốn mua đất với mục đích định cư, kinh doanh, buôn bán lâu dài nhưng nóng vội, không kiểm tra kỹ quy hoạch hoặc vì ham rẻ mà mua phải đất dính quy hoạch có thể gặp phải không ít các rủi ro, phiền toái về sau. Cụ thể như sau: 

- Bị bên bán lừa mua với giá cao hơn giá trị thực tế: Nhiều trường hợp, bên bán chỉ giảm giá đôi chút thửa đất so với giá thông thường nhằm tránh bị bên mua nghi ngờ, để ý. Trong trường hợp này, nếu bên mua không kiểm tra kỹ quy hoạch, tưởng mua được giá hời sẽ rất dễ dẫn tới thiệt hại về tài chính. Bởi lẽ, giá của đất nằm trong quy hoạch thường sẽ thấp hơn rất nhiều giá của các thửa đất thông thường. 

- Không thể sử dụng theo đúng mục đích dự định ban đầu: Nhiều người mua đất với mong muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư để có thể xây dựng nhà ở nhưng không thể thực hiện được do đất nằm trong quy hoạch. Điều này gây ra lãng phí tài chính và trái với dự định ban đầu của người mua. 

- Không được sử dụng lâu dài: Đối với trường hợp sau khi mua, địa phương mới công bố phần đất bên mua vừa nhận chuyển nhượng nằm trong kế hoạch sử dụng đất hoặc ra quyết định thu hồi đất, phần đất này sẽ không được sử dụng lâu dài. 

- Bị thu hồi đất và được đền bù với giá thấp hơn giá mua: Mặc dù, bên mua có thể mua được đất dính quy hoạch với giá thấp hơn đáng kể các loại đất thông thường khác. Tuy nhiên, bên mua thường phải đối mặt với khả năng nhận được khoản đền bù thậm chí còn thấp hơn giá mua ban đầu, chưa tính tới các yếu tố khác như lạm phát.  

- Bị giảm hoặc mất hoàn toàn diện tích sử dụng: Ngoài những trường hợp toàn bộ diện đất nằm trong quy hoạch và bị thu hồi, thì có những trường hợp khác, chỉ có một phần diện tích đất bị thu hồi. Khi đó, việc thu hồi một phần diện tích đất có thể ảnh hưởng nghiêm trọng tới cuộc sống hàng ngày, việc kinh doanh, buôn bán của người sử dụng đất.  

- Bị hạn chế quyền sử dụng đất và không thể chuyển nhượng: Trường hợp đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương, người sử dụng đất vẫn được quyền tiếp tục sử dụng nhưng sẽ gặp phải hạn chế nhất định. Ví dụ như không được xây dựng mới nhà ở, công trình hay khi sửa chữa, cải tạo phải nhận được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Đây đều là những nhu cầu thường thấy của những người mua đất để định cư lâu dài. Ngoài ra, đối với đất đã có quyết đinh thu hồi, thì người sử dụng đất cũng không thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ví dụ như mua đi bán lại để kiếm lời hay thực hiện tặng cho người thân. 

- Không được bồi thường đối với tài sản hình thành trên đất: Đối với các trường hợp người sử dụng đất cố tình xây dựng không phép các công trình mới hay đầu tư các tài sản khác trên đất sau thời gian quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương được công bố thì những công trình, tài sản này sẽ không được đền bù khi đất bị thu hồi. 

CƠ HỘI KHI MUA ĐẤT DÍNH QUY HOẠCH 

Đi kèm với những rủi ro, phiền toái, việc mua đất dính quy hoạch cũng có thể mang lại những cơ hội, lợi ích nhất định cho nhóm người mua để ở trong ngắn hạn với điều kiện tài chính eo hẹp hoặc nhóm mua để đầu tư mạo hiểm. Cụ thể như sau: 

- Mua được đất với mức giá rẻ: Để có thể thu hút và chuyển nhượng thành công đất dính quy hoạch, bên mua thường sẵn sàng đưa ra mức giá thấp hơn nhiều mức giá của các loại đất khác. Đây chính là cơ hội để bên mua sở hữu được quyền sử dụng đất với mức giá thấp. Thậm chí, nếu thương lượng tốt bên mua hoàn toàn có thể nhận được mức giá tốt hơn nữa do sau khi biết đất dính quy hoạch, nhiều người sẽ tìm mọi cách để đẩy “hàng” càng nhanh càng tốt. 

- Quy hoạch có thể thay đổi theo hướng có lợi hoặc bị dỡ bỏ trong tương lai: Căn cứ vào Luật đất đai năm 2013 thì cứ sau 10 năm đối với quy hoạch sử dụng đất và 5 năm với kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh/ thành phố, quy hoạch sẽ được tiến hành thay đổi, điều chỉnh, cập nhật một lần. Thêm vào đó, trên thực tế hiện nay cũng có nhiều khu vực nằm trong quy hoạch nhưng chưa tiến hành thu hồi đất để triển khai dự án. Do đó, nhiều nhà đầu tư mạo hiểm xem đây là cơ hội để mua đất với giá cả hợp lý với hy vọng quy hoạch của đất sẽ thay đổi theo hướng có lợi hoặc thậm chí bị hủy bỏ trong tương lai.   

- Có thể tiếp tục sử dụng và chuyển nhượng: Căn cứ theo Luật đất đai năm 2013 thì người mua hoàn toàn có thể tiếp tục sử dụng đất để ở, kinh doanh, buôn bán và chuyển nhượng nếu đất rơi vào 2 trường hợp sau: 
   + Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp quận/ huyện. 
   + Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp quận/ huyện nhưng chưa có quyết định thu hồi đất. 

- Được nhận đền bù: Nếu đất bị thu hồi, người mua sẽ được nhận đền bù bằng tiền hoặc đất tái định cư tùy thuộc vào tình hình thực tế của bên mua cũng như địa phương, doanh nghiệp thực hiện đền bù. Đôi khi nếu may mắn, khoản tiền hoặc phần đất tái định cư người sử dụng đất nhận được thậm chí có giá trị lớn hơn cả giá trị thực của phần đất bị thu hồi.  

Việc mua đất dính quy hoạch có thể là rủi ro với người này nhưng lại là cơ hội với người khác, điều này còn tùy thuộc vào mục tiêu và quy hoạch cụ thể tại thời điểm ra quyết định mua. Hãy xem xét kỹ nội dung trong bài viết để có thể tự mình ra quyết định mua bán, đầu tư phù hợp nhé. 

Những nội dung này chỉ mang tính tham khảo, không nhằm mục đích cung cấp tư vấn về pháp luật và các dịch vụ chuyên môn khác. Kết quả và ảnh hưởng của việc áp dụng các nội dung chia sẻ có thể khác nhau rất lớn trong những tình huống, thời điểm cụ thể. Do đó, chúng tôi khuyến cáo anh chị không sử dụng những nội dung này để thay thế cho nội dung chuyên môn từ các chuyên gia tư vấn.​ 

D.T