Từng là biểu tượng thành công nhất của loại hình bất động sản cho thuê, hiện tại, ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 khiến nhà phố đứng trước làn sóng trả mặt bằng kinh doanh mạnh mẽ chưa từng có. Khung cảnh vắng vẻ, những dãy nhà phố im lìm xuất hiện nhiều dự án khác tại TP.HCM, khiến thanh khoản ở mảng nhà phố cho thuê sụt giảm mạnh.
Trong bức tranh khá ảm đạm của thị trường nhà phố, việc giá bán tăng được xem là một điểm sáng. Thực tế, trong 18 tháng qua, giá bán nhà phố ở nhiều khu vực vẫn tăng, trong đó các quận trung tâm (quận 1, 3, 5, 10) tăng mạnh nhất, với mức giá giao dịch vào tháng 6/2021 tăng 39% so với tháng 1/2020. Lý do bởi, dù dịch Covid-19 ảnh hưởng đến hoạt động cho thuê nhà phố tại các quận trung tâm, nhưng bất động sản tại đây vẫn là tài sản có giá trị lớn và khả năng tăng giá trong dài hạn, số lượng giỏ hàng cũng khan hiếm hơn các khu vực khác.
Việc giá nhà liên tục tăng cao, vượt quá khả năng tài chính của đại bộ phận người dân nên giao dịch loại hình này sẽ khó bùng nổ như những năm trước. Nhu cầu tìm mua sản phẩm này đang có xu hướng chuyển dịch về khu vực vùng ven, trong đó hưởng lợi nhiều nhất là các thị trường Bình Dương, Đồng Nai và Long An, nơi giá nhà đất còn mềm và nhiều dư địa đi lên. Phân khúc nhà phố, tỷ suất sinh lời từ việc khai thác cho thuê ở nhiều khu vực đã giảm xuống dưới mức 2%/năm, ví dụ như “khu nhà giàu mới nổi” quận 2 ở mức 1,9%/năm, nhà phố tại các quận Tân Phú, quận 9, Bình Thạnh và quận 7 có tỷ suất sinh lời từ cho thuê dao động trong ngưỡng 2,3-2,7%/năm, trong khi trước dịch vào khoảng 3%/năm.
Nhà phố thương mại 70-80 tỷ đồng một căn, giá thuê 130-140 triệu đồng một tháng, có thỏa thuận giảm giá mùa dịch, đang vắng khách. Khảo sát đầu tháng 12 cho thấy, thị trường cho thuê nhà phố thương mại (còn gọi là shophouse liền thổ) trong các dự án đang có chung số phận vắng khách thuê như nhà phố mặt tiền nội đô TP HCM. Tại khu Thủ Thiêm, nhà phố dọc theo trục đường Nguyễn Cơ Thạch tuy có giá vài triệu USD, phổ biến 75-80 tỷ đồng một căn hiện khó cho thuê dù giá thuê 130-140 triệu đồng một tháng có cam kết giảm giá, trợ giá thuê mùa dịch. Ế khách thuê, các gói chào đều để mở khả năng đàm phán giá thấp hơn niêm yết, thị trường shophouse có xu hướng bị giảm hiệu suất khai thác xuống mức dưới 2% giá vốn. Chỉ một số ít khu vực sầm uất hơn hiệu suất khai thác shophouse, đạt 3% trên tổng giá trị tài sản. Tuy nhiên, nghịch lý đang xảy ra ở thị trường shophouse là ế khách thuê nhưng vẫn hút khách mua, giá thuê trên đà giảm song giá bán vẫn neo cao, thậm chí tăng lên.
Các căn shophouse nhà phố thương mại dọc theo trục đường Đồng Văn Cống giá bán 27-35 tỷ đồng một căn, giá thuê 30-58 triệu đồng một tháng (tùy mức trang bị nội thất), cũng bỏ trống hàng loạt. Cả dãy shophouse nối dài chỉ lác đác một vài căn được khai thác, còn lại lâm cảnh đìu hiu. Cách đó vài km, những căn shophouse khu Cát Lái giá chào bán cả chục tỷ đồng một căn, giá thuê dao động 18-20 triệu đồng một tháng, song không ai thuê. Tại quận Thủ Đức, shophouse ở trục giao thông chính lại xảy ra tình trạng kén khách thuê nhưng giới nhà giàu vẫn thu mua, họ chấp nhận bỏ trống không khai thác. Shophouse tại đây có giá bán 35-50 tỷ đồng một căn, giá thuê mùa dịch 50-70 triệu đồng một tháng.
Nhiều căn shophouse đã rao cho thuê nhiều tháng liền nhưng đành bỏ trống, còn những căn đã có chủ thuê cũng chỉ cầm cự được một thời gian. Tại một căn chung cư trên đường Nguyễn Hữu Thọ (Q.7), dãy các căn shophouse ở sảnh chung cư chỉ có vài thương hiệu cà phê, cửa hàng tiện lợi thuê mặt bằng kinh doanh, còn lại đều rơi vào cảnh vắng người thuê. Bên trong tấm cửa kính của các căn shophouse, các chủ nhà đều đề bảng cho thuê dài hạn.
Trong khi đó, tại các sàn giao dịch bất động sản, giá cho thuê của các căn shophouse bên dưới các chung cư hiện có giá rẻ hơn rất nhiều so với thời điểm trước dịch. Thậm chí có những căn chỉ rao giá chừng 12-30 triệu đồng mỗi tháng dù diện tích không dưới 50m². Trong đó có những căn diện tích trên 100m², ở mặt tiền những con đường lớn, song giá cho thuê cũng chỉ chừng 20 triệu đồng. Để hỗ trợ người thuê, nhiều chủ mặt bằng cũng giảm giá mùa dịch trong vài tháng hoặc miễn phí 1-2 tháng tu sửa, trang trí nhưng vẫn không thể kéo người thuê lấp đầy khoảng trống shophouse.
Theo đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, giá mặt bằng cho thuê tại TP.HCM hiện khá cao, gián tiếp tác động đến giá thành sản phẩm cao khi sản phẩm phải cõng thêm giá mặt bằng. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp vẫn còn khó khăn, thậm chí có doanh nghiệp kinh doanh chưa đủ trả tiền thuê mặt bằng, dẫn đến nhiều người ngại bung tiền đi thuê mặt bằng thời điểm này. Theo vị này, khi có nhiều người cùng trả, thay đổi mặt bằng sẽ tác động đến thị trường, giúp cho giá mặt bằng giảm xuống, gần sát với mức giá thực tế và mức sống của người dân TP.HCM.
Tổng Hợp
