Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định dự án bán nhà hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh mới được bán hàng. Quy định này như một “tấm khiên” bảo vệ người mua trước tình trạng các chủ đầu tư “vẽ” dự án trên nền đất trống rồi huy động vốn mà không biết trước những rủi ro có thể xảy ra.

Việc sửa đổi theo hướng “siết chặt" thêm các quy định để buộc chủ đầu tư phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình là hết sức cần thiết. Người mua nhà phải có được hợp đồng bảo lãnh song phương, phải cầm trong tay chứng nhận bảo lãnh từ ngân hàng thì người mua mới đảm bảo quyền lợi. Trước những tồn tại liên quan đến tính pháp lý của bất động sản hình thành trong tương lai, mới đây, tại Dự thảo hồ sơ đề nghị sửa Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết sẽ có những sửa đổi, cập nhật để khắc phục bất cập quy định hiện hành của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Đối với chung cư liên tiếp xảy ra những vụ việc tranh chấp kéo dài mà pháp luật chưa có cơ chế kiểm tra, giám sát về chất lượng công trình, tiến độ thi công của chủ đầu tư... Trong khi đó, chế tài lại chưa đủ mạnh để xử lý vi phạm nhằm đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của chủ thể mua trong hợp đồng. Trên thực tế, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vi phạm pháp luật đều bị tuyên vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên, thi hành án trở nên khó khăn trong các vụ việc tranh chấp loại hợp đồng này khi quy định chế tài chưa đủ mạnh, chưa giải quyết được hậu quả phát sinh sau khi hợp đồng bị vi phạm.

Thời gian gần đây bùng nổ giao dịch loại hình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch nhưng lại chưa có một khung pháp lý rõ ràng nên xảy ra các vướng mắc và cần nhiều văn bản hướng dẫn của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như: điều kiện mở bán, thu phí bảo trì, cam kết lợi nhuận hay việc cấp giấy chứng nhận cho các chủ sở hữu... - Luật sư này dẫn chứng. Mặc dù trong hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, hai bên ghi nhận cụ thể về thương hiệu, chất lượng vật tư, vật liệu được sử dụng để xây dựng, lắp đặt, hoàn thiện sản phẩm nhưng các tranh chấp vẫn thường xuyên xảy ra mà điển hình là “mẫu” không như thực tế được chào bán.

Sự sai biệt về chất lượng sản phẩm thực tế và sản phẩm mẫu cũng như sự kỳ vọng của mỗi bên khác nhau đã dẫn đến những tranh chấp kéo dài. Tuy nhiên, người mua thường ở thế yếu hơn khi đã thanh toán phần lớn số tiền cho sản phẩm của mình nên thường phải chấp nhận nhận sản phẩm dù không hài lòng. Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai đang có một số nội dung thiếu chi tiết; nội dung về bảo lãnh không được áp dụng đối với bán, cho thuê công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Bộ Xây dựng nhận định, hiện vẫn đang thiếu quy định về việc cho phép bên bán nhà ở và bên mua nhà ở được thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà ở của chủ đầu tư thay cho việc chỉ cho phép chủ đầu tư không thu quá 95% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở. Hơn nữa, Luật Kinh doanh bất động sản đang thiếu quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Những bất cập và thiếu đồng bộ trong hệ thống pháp lý đã để lại nhiều bài học đắt giá thời gian qua. Thực tế cho thấy, đã có không ít khách hàng do tin tưởng vào chủ đầu tư nên rơi vào cảnh mua nhà trên giấy. Nhiều người dốc hết tài sản, thậm chí vay vốn từ ngân hàng để đặt mua nhà nhưng sau cả chục năm vẫn chưa nhận được sản phẩm.

Hiện Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến cho dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và cũng chỉ rõ những tồn tại và hạn chế liên quan đến loại hình này. Trước tiên, quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai đang quá chú trọng vào nhà ở mà thiếu chi tiết, chặt chẽ đối với công trình xây dựng, chưa tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Cùng đó, quyền của chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai đang bị hạn chế bởi các hình thức bán, chuyển nhượng, cho thuê mua; chưa có quy định để chủ đầu tư sử dụng bất động sản hình thành trong tương lai phục vụ huy động vốn thực hiện dự án.

Bất động sản hình thành trong tương lai là những tài sản đang trong quá trình xây dựng. Tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, người mua chỉ được tiếp cận hồ sơ pháp lý của dự án hoặc tham khảo qua nhà mẫu để hình dung về tài sản của mình.

Nhật Hạ

(Tổng Hợp)