Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản “phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản”. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bãi bỏ quy định trên,...

Nhiều chuyên gia cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép các chủ đầu tư dự án bất động sản được tự quyết định phương thức đưa sản phẩm của mình đến với khách hàng, mục đích là để các chủ đầu tư chủ động với thị trường, giảm chi phí, giá cả sản phẩm khi đến tay khách hàng. Tuy nhiên, hệ quả nhận được lại không như mong đợi. Minh chứng rõ nét nhất là giá bất động sản vẫn ngày càng tăng. Riêng tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, phân khúc nhà ở bình dân, nhà giá rẻ gần như không còn trên thị trường.

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bãi bỏ quy định trên và cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở được toàn quyền lựa chọn tự bán nhà ở, công trình xây dựng hoặc thuê sàn giao dịch bất động sản có uy tín và năng lực để bán sản phẩm. Hiện nay, với “Đề cương Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)”, quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn lại được đề xuất áp dụng lại.

“Không thể “vin” vào quy định giao dịch chứng khoán phải thông qua sàn giao dịch chứng khoán để đề xuất quy định giao dịch nhà ở, công trình xây dựng cũng phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Vì bản chất hoạt động của hai lĩnh vực khác nhau và việc quy định “bắt buộc” giao dịch nhà ở, công trình xây dựng phải qua sàn giao dịch bất động sản còn làm tăng giá bán nhà gây bất lợi cho người tiêu dùng. “Phí dịch vụ” của sàn giao dịch bất động sản hiện nay thường bằng khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng và được chủ đầu tư tính vào giá bán nhà, công trình xây dựng mà người mua nhà, nhà đầu tư phải gánh chịu. Do vậy, không thể quy định “bắt buộc” chủ đầu tư phải thực hiện giao dịch nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản, mà chỉ nên khuyến khích các bên thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoRea quả quyết.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoRea) đề nghị Bộ Xây dựng xem xét bỏ “đề xuất bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua các sàn giao dịch bất động sản”. Horea quan ngại nếu quy định này được thông qua thì sẽ phát sinh các hệ quả tiêu cực đến môi trường đầu tư kinh doanh và không công bằng vì có thể tạo ra “lợi thế” không chính đáng và “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch bất động sản.

Việc chủ đầu tư tự bán hàng có thể làm tăng thêm chi phí cho công tác này. Ví như cách thức tiếp cận với khách hàng không được chuyên nghiệp nên kết quả tiêu thụ thấp. Do đó, thời gian bán hàng kéo dài hơn, đồng nghĩa với việc chủ đầu ttư phải bỏ ra nhiều tiền hơn để trả lương, và chi trả cho các hoạt động liên quan. Hơn nữa, tự bán hàng thì chủ đầu tư vẫn phải chi tiền quảng cáo, truyền thông; bỏ thời gian, chi phí để tuyển đội ngũ nhân sự quản lý, bán hàng... Nhưng khi dự án bán xong, nhân sự lại thừa, hoặc là phải giải tán, lần sau nếu cần thì tuyển lại hoặc chủ đầu tư phải trả lương để duy trì đội ngũ bán hàng, thành ra chi phí rất lớn. Do đó, việc chủ đầu tư tự bán hàng có khi lại là “lợi bất cập hại” và khó nâng cao được tính chuyên nghiệp của thị trường bất động sản

Quy định này đem lại rất nhiều ưu điểm: Quy trình mua bán sẽ chặt chẽ hơn, tuân thủ quy định pháp luật hơn và chuyên nghiệp hơn; Hàng hóa bất động sản hình thành trong tương lai, khi qua sàn giao dịch buộc phải được thẩm định, thẩm tra, tuân thủ các quy định của pháp luật mới được niêm yết công bố và giao dịch. Điều này giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo bán bất động sản ma, bất động sản ảo…; Khách hàng được hỗ trợ pháp lý, thông tin, thủ tục giao dịch và được bảo vệ quyền lợi; Nhà nước quản lý được hoạt động và thông tin giao dịch thị trường bất động sản; Chống thất thu thuế; Thực hiện hiệu quả quy định của pháp luật về phòng chống rửa tiền.

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo “Đề cương Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi”, trong đó, vấn đề được quan tâm nhiều nhất là quy định “giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch”. Quy định này đang thu hút nhiều ý kiến trái chiều.

Tĩnh Kiên

(Tổng Hợp)