Quỹ đất sạch của doanh nghiệp bất động sản vẫn theo xu hướng mở rộng hơn, với các đại gia bất động sản thì quỹ đất là nền tảng nguồn thu chính cho tương lai...

Quỹ đất của doanh nghiệp bất động sản vẫn theo xu hướng mở rộng (tổng lượng hàng tồn kho tăng) nhưng lượng bất động sản sẵn sàng để bán (tồn kho thành phẩm) giảm so với quý trước. Theo lý thuyết báo cáo tài chính doanh nghiệp thì các doanh nghiệp bất động sản giảm lượng cung thành phẩm có thể do kỳ vọng của doanh nghiệp vào thị trường sắp tới không quá lạc quan.

Tuy nhiên, việc giảm nguồn cung cũng có tác dụng giữ cho giá bất động sản tiếp tục ở mức cao như hiện nay. Lượng bán giảm nhưng giá cao vẫn có thể sẽ đem lại cho doanh nghiệp mức doanh thu và lợi nhuận tốt. Ngành bất động sản sẽ được duy trì tích cực trong trung và dài hạn do đây vẫn là kênh đầu tư phù hợp với khẩu vị của đại đa số nhà đầu tư Việt Nam. Theo công ty chứng khoán này, các doanh nghiệp có quỹ đất dự án lớn, khả năng triển khai dự án tốt sẽ tăng trưởng tốt.

Quỹ đất ngày càng thu hẹp, thủ tục cho dự án bị siết chặt khiến thị trường bất động sản TP.HCM rơi vào tình trạng khan hiếm quỹ đất vàng và nguồn cung căn hộ, trong khi nhu cầu mua lớn và liên tục gia tăng. Bộ Xây dựng cho biết, việc giá căn hộ TP.HCM sẽ tăng mạnh và có tỷ lệ tăng cao hơn Hà Nội do thị trường đang trong bối cảnh nhu cầu mua cao nhưng nguồn cung khan hiếm và quỹ đất ngày càng thu hẹp. Bên cạnh đó giá vật liệu xây dựng và chi phí triển khai dự án gia tăng cũng khiến nhiều dự án mới triển khai ra thị trường liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Lĩnh vực bán lẻ nhà đã trở thành nguồn lực chủ yếu đóng góp chính cho nguồn thu của các doanh nghiệp bất động sản. Dân số tăng nhanh, kinh tế phát triển, công nghiệp hóa - đô thị hóa nhưng nguồn cung mới chưa kịp đáp ứng đã kéo giá nhà đất tăng cao, là yếu tố khiến doanh thu của doanh nghiệp cải thiện.

[caption id="attachment_25539" align="alignnone" width="1200"] Các chủ đầu tư chi mạnh tay cho tiện ích độc đáo, trong hình là vườn Nhật đẳng cấp The Origami – Vinhomes Grand Park.[/caption]

Vinhomes được coi là có quỹ đất sạch lớn nhất trong ngành, chủ yếu phát triển những sản phẩm bất động sản nhà đất, bất động sản thương mại phức hợp. Số lượng căn hộ mở bán mới trong quý của đơn vị này không quá lớn, khoảng 1.000 căn ở Hà Nội, giảm 50% so với quý II và 1.610 căn ở TPHCM, giảm mạnh 73,4% theo quý và 67,6% cùng kỳ năm ngoái. CTCP Vinhomes (Vinhomes, mã chứng khoán: VHM) đóng vai trò là "anh cả" đầu ngành với doanh thu 20.700 tỷ đồng trong riêng trong quý III, đóng góp 55% tổng doanh thu của Tập đoàn Vingroup mặc dù mức thu giảm 24,4% so với quý trước.

Riêng doanh thu bất động sản trong quý III đạt 17.300 tỷ đồng. Trong đó, doanh thu bán sỉ là 13.100 tỷ đồng và doanh thu bán lẻ là 4.300 tỷ đồng. Tất cả doanh thu đều từ 2 dự án lớn tại Hà Nội - Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City. Lợi nhuận thuần của VHM là 11.200 tỷ đồng (tăng 84,3% so với cùng kỳ), nhờ đẩy mạnh doanh thu bán sỉ đem lại mức tỷ suất lợi nhuận cao hơn.

Do ảnh hưởng của dịch Covid-19, Novaland cũng dự kiến thực hiện điều chỉnh kế hoạch bán hàng trong năm nay, từ 10.000 sản phẩm xuống còn 7.000 sản phẩm. Trong quý IV, doanh nghiệp này dự kiến sẽ mở bán thêm khoảng 2.000 sản phẩm với tổng giá trị hợp đồng khoảng 10.000 tỷ đồng. Novaland báo cáo doanh thu trong quý III/2021 đạt 3.300 tỷ đồng. Trong đó, doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản trong quý đạt 2.900 tỷ đồng chủ yếu đến từ bàn giao các căn hộ tại dự án căn hộ Sài Gòn Royal và Aqua City.

Lợi nhuận sau thuế quý III của doanh nghiệp này ngược lại chỉ đạt 536 tỷ đồng, giảm 3,5 lần so với cùng kỳ 2020, trong bối cảnh doanh nghiệp đang mở rộng đầu tư, tốn chi phí do giá nguyên vật liệu leo thang từ đầu năm, thêm vào việc nguồn cung quỹ đất sạch thiếu thốn làm tăng chi phí xử lý thủ tục giấy tờ.

Với Đất Xanh, trong ngắn hạn, sẽ tập trung phát triển dự án quy mô dưới 5ha trong TPHCM, các khu đô thị quy mô lớn tại các tỉnh, thành phố vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai… Bất động sản sẵn sàng để bán của Đất Xanh tính đến cuối quý III hầu như không thay đổi nhiều so với cuối năm 2020. CTCP Tập đoàn Đất Xanh công bố BCTC hợp nhất quý III năm nay với doanh thu thuần 1.303 tỷ đồng, tăng 63% so với cùng kỳ năm trước, đóng góp chính là doanh thu bán căn hộ và đất nền với 1.068 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế là hơn 160 tỷ đồng, giảm 27,6% so với cùng kỳ.

Địa ốc Sài Gòn Thương Tín thì cho biết 9 tháng đầu năm nay đã đẩy mạnh phát triển quỹ đất thông qua việc tăng cường hợp tác với các đối tác bên ngoài với nhiều quỹ đất lớn, vị trí thuận lợi tập trung chủ yếu ở Long An (130 ha), Đồng Nai (160 ha) với đa dạng các loại hình phát triển. Xu hướng thâu tóm nhằm gia tăng quỹ đất vẫn được duy trì nhưng lượng bất động sản sẵn sàng để bán lại giảm khoảng 12% so với cuối năm 2020.

Nhìn chung, quỹ đất của doanh nghiệp bất động sản vẫn theo xu hướng mở rộng (tổng lượng hàng tồn kho tăng) nhưng lượng bất động sản sẵn sàng để bán (tồn kho thành phẩm) giảm so với quý trước.

Cương Nguyễn

(Tổng Hợp)