Năm 2022, thị trường bất động sản có xuất hiện những cơn “sốt” đất không, nhiều chuyên gia cùng chung nhận định, khó có "cơn sốt" mạnh như đã từng thấy trên thị trường thời gian qua; có thể sẽ vẫn còn "sóng" nhấp nhô nhưng không mạnh, không ghê gớm...

Xem xét lại những đợt ‘sốt’ giá xem bản chất là do nguồn cung hay do thay đổi hạ tầng. Nếu nhìn từ những lý do để tạo ra sốt đất,  sang năm 2022 có những lý do đã mở hết rồi, đơn cử như hạ tầng kế hoạch phát triển đã mở, năm 2022 rất khó có điểm nóng hạ tầng nào đó để tạo sốt.

Dự báo thị trường bất động sản năm 2022, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, khả năng phục hồi nền kinh tế và thị trường bất động sản Việt Nam trong trạng thái bình thường mới, có sự nỗ lực của hệ thống quản lý dịch bệnh là tươi sáng. Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, nguồn cung trên thị trường chưa có nhiều cải thiện, nguyên nhân do thủ tục đầu tư vẫn chưa thể tháo gỡ triệt để vướng mắc, nhất là Hà Nội và TP.HCM.

Xu hướng giá bất động sản có thể tiếp tục tăng ở mức cao do nguồn cung yếu. Đất nền và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tiếp tục được các nhà đầu tư quan tâm nhiều; bất động sản công nghiệp sẽ tăng trưởng tốt; bất động sản bán lẻ sẽ ổn định và xu hướng sẽ tăng trưởng.

Theo nghiên cứu phân tích của Công ty cổ phần Chứng khoán VNDIRECT (VNDIRECT), kỳ vọng thị trường bất động sản, nhà ở phục hồi từ năm 2022 dựa trên 3 yếu tố: nguồn cầu được thúc đẩy mạnh mẽ bởi thị trường phục hồi trong năm 2022; lãi suất vay mua nhà thấp củng cố quyết định mua nhà; nguồn cung mới hồi phục ấn tượng nhờ nới lỏng pháp lý. Về dài hạn, việc thúc đẩy đầu tư công, đặc biệt phát triển cơ sở hạ tầng có tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản, sẽ trở thành động lực tăng trưởng chính của bất động sản trong các năm tới.

 Theo ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, về cơ bản giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã trôi qua, do đó bức tranh thị trường bất động sản 2022 sẽ lạc quan hơn khi các hoạt động kinh tế phục hồi trở lại. Chiến lược phát triển nhà ở 2021-2030 đang hoàn thiện, đầu tư cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh với hàng loạt dự án đầu tư công được thúc đẩy; pháp lý dự án đã và đang được tháo gỡ; tốc độ đô thị hóa gia tăng theo kế hoạch, từ 45% năm 2025 lê 50% năm 2030... thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá là sẽ có nhiều lực đẩy để hướng đến phát triển tích cực.

Tuy nhiên, ông Lực cho rằng, ‘sóng’ bất động sản không bao giờ yên lặng, nó sẽ nhấp nhô, nhưng nhấp nhô hình sin biên độ lớn hay nhỏ thì khác nhau. “Năm 2021 biên độ nhấp nhô tương đối lớn do quy hoạch, thông tin nhiều khi là tin đồn nhảm, do một số nhà đầu cơ cố ý tung tin. Nhưng đến năm 2022-2023, chúng tôi kỳ vọng Chính phủ và các địa phương có nhiều kinh nghiệm hơn để quản lý, kiểm soát tốt hơn việc này. Bản thân nhà đầu tư đã ý thức hơn, nhận thức rõ hơn về những rủi ro mang lại vì thời gian qua đã có nhiều nhà đầu tư mất tiền”, ông Lực nói. Hiện các thông tin càng ngày càng công khai minh bạch hơn, kể cả thông tin quy hoạch, phát triển cơ sở hạ tầng... Vì thế, ông Lực cho hay, khả năng làm giá của chủ đầu tư, nhà đầu cơ sẽ ít hơn rất nhiều.

Bên cạnh các kênh huy động vốn vào bất động sản không giảm, dòng vốn trong dân đổ về thị trường này cũng rất nhiều. Dòng vốn vào bất động sản vẫn đã và đang trên đà tăng lên, trong bối cảnh Việt Nam đang đẩy mạnh đầu tư công, triển khai hàng loạt dự án hạ quy mô sẽ tạo động lực giúp thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng mạnh. Kỳ vọng sắp tới là thúc đẩy đầu tư công, hạ tầng phát triển thì thị trường bất động sản cũng sẽ được hưởng cú hích từ việc này. Giai đoạn 2021 - 2025, tổng vốn đầu tư công 2,87 triệu tỷ đồng, hy vọng đạt giải ngân 95%, cao hơn mức 75% của giai đoạn 2016 - 2020. Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp phải thích ứng và phải linh hoạt hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, khi giá đất đấu giá tăng cao, thiết lập một mặt bằng giá mới, việc bồi thường giá đất cho người dân sau này sẽ gặp nhiều rào cản, điều này khiến quá trình giải phóng mặt bằng, triển khai dự án gặp khó khăn. Nhà nước cần đưa ra chính sách, quan điểm rõ ràng về trường hợp này. “Trên thị trường, những căn hộ giá bình dân gần như đã mất hút thì nay có lẽ sẽ không còn. Bởi lẽ, khi xác lập giá đất 2,4 tỷ đồng/m2, đồng nghĩa với mặt bằng giá sẽ tăng đột biến. Trước đây, việc tại quận 9 các dự án thiết lập đỉnh giá mới từ 60 - 80 triệu đồng/m2 đã khiến mặt bằng dự án ở TP.HCM cũng tăng giá theo” - ông Nguyễn Văn Đính phân tích.

Chung cư bình dân ở TP.HCM trước đây có giá hơn 20 triệu đồng/m2 cũng bị đẩy lên cao, từ phân khúc bình dân lên phân khúc trung cấp dù chất lượng bình dân. Mức giá đất những vùng xung quanh như Bình Dương, Đồng Nai… cũng được đẩy lên theo, giá đất trước đây hơn 10 triệu đồng/m2 thì nay đã lên tới 40 triệu đồng/m2. Việc tăng giá này không đúng với bản chất, không phải tăng do quá trình phát triển đô thị, hạ tầng được đầu tư thực, ông Nguyễn Văn Đính cho biết thêm.

Nhưng trong năm 2021, các kế hoạch phát triển về hạ tầng, quy hoạch đã được dần công bố. Bởi vậy, sang đến năm sau, vị chuyên gia này cho biết rất khó để xuất hiện những điểm nóng hạ tầng nào có thể tạo ra sốt. Năm 2022 chỉ có những tháo gỡ về mặt pháp lý cho các chủ đầu tư. Ngay cả tại TP HCM cũng chỉ ưu tiên một số lĩnh vực trọng yếu. Mặt khác, ông cũng cho biết các tín hiệu có thể tạo ra sốt đất như các chỉ số kinh tế vĩ mô, các thương vụ M&A, vốn FDI... cũng không rõ ràng. Trong năm sau rất khó có sốt đất kiểu bơm thổi giá, giá bất động sản trong năm 2022 sẽ đi vào thực tế hơn, tập trung ở những khu vực với những công trình phát triển bền vững.

Tổng Hợp