Thị trường trầm lắng, không chỉ khiến thị trường sơ cấp, mà ngay với nhà đầu tư thứ cấp, nhất là những người sử dụng đòn bẩy tài chính đầu tư bất động sản phải tìm cách để thoát hàng.

Theo các chuyên gia, bên cạnh tâm lý e ngại của người mua hàng về tình hình kinh tế vĩ mô, thì phần lớn nguyên nhân gây sụt giảm thanh khoản đến từ điểm nghẽn trong phê duyệt giải ngân cho hồ sơ vay mua nhà. Chưa kể, chỉ trong tháng 7, lãi suất kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng tiếp tục tăng thêm 0,1 - 0,3%. Nếu xuất hiện các biến động lớn liên quan đến tài chính thì giá trị đồng tiền sẽ bị ảnh hưởng với dự báo lạm phát tăng cao. Khi đó, đối với các nhà đầu tư có nhu cầu tìm kiếm kênh neo giữ tài sản thì bất động sản thường là kênh đầu tiên được nghĩ đến.

Báo cáo thị trường tháng 7/2022 của DKRA Việt Nam cho biết, phân khúc chung cư có tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới thấp nhất từ đầu năm đến nay. Đây cũng là bức tranh chung của thị trường đất nền và nhà liền thổ các tỉnh miền Nam. Diễn biến thị trường thứ cấp khá yếu, có thể giá bất động sản trên thị trường đầu tư lẫn đầu cơ sẽ tiếp tục điều chỉnh trong các tháng cuối năm. Thị trường thứ cấp lúc đó có thể xuất hiện những làn sóng dịch chuyển vốn, tái cấu trúc vốn đáng kể của giới đầu tư địa ốc.

Có một nghịch lý hiện nay là dù thanh khoản kém, nhưng thị trường sơ cấp vẫn tăng giá khi chủ đầu tư mở bán, trong khi thị trường thứ cấp lại ghi nhận làn sóng âm thầm giảm giá mạnh. Thị trường sơ cấp tăng giá do chi phí đầu vào liên tục leo thang, buộc các chủ đầu tư phải nâng giá bán để bù đắp rủi ro. Trong khi đó, thị trường thứ cấp giảm do giá bán ở thị trường sơ cấp quá cao, lại chịu ảnh hưởng của chính sách tín dụng khiến nguồn vốn đầu tư bị nghẽn.

Trong điều kiện bình thường, biên lợi nhuận của nhà đầu tư thứ cấp được tính theo công thức: lãi ròng bằng doanh thu trừ chi phí và thuế. Tuy nhiên, doanh thu hiện nay khó tăng trong bối cảnh dòng tiền vào thị trường đang gặp khó, chi phí đầu vào và thuế phí tăng do giá bán từ chủ đầu tư sơ cấp tăng, khiến cho lãi ròng giảm, trong khi yếu tố thanh khoản cũng không chắc chắn nên nhà đầu tư thứ cấp e dè.

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính, Savills Hà Nội đánh giá, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn khó khăn do cả yếu tố chủ quan và khách quan. Vì vậy, các nhà đầu tư cần thường xuyên đánh giá lại giá trị danh mục bất động sản mà mình đang nắm giữ để có thể đưa ra quyết định phù hợp.

“Với các nhà đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm, trước khi quyết định xuống tiền cần chú ý tới giá bán và pháp lý của bất động sản. Ngoài ra, trong bối cảnh diễn biến vĩ mô phức tạp hiện nay, nhà đầu tư cần tính toán kỹ khi sử dụng đòn bẩy tài chính để tránh lặp lại tình trạng ‘chết trên đống tài sản’ như từng xảy ra trong quá khứ”, bà Vân lưu ý.

Sau hơn 2 tháng mở bán, chủ đầu tư một dự án căn hộ ở TP. Thủ Đức vẫn còn loay hoay tìm chiến lược bán hàng khi thị trường tiếp tục rơi vào tình trạng mất thanh khoản trầm trọng. Dự án chỉ vọn vẹn hơn 700 căn hộ, nhưng doanh nghiệp phải huy động nhiều công ty môi giới, đẩy mạnh quảng cáo, truyền thông, song không mấy hiệu quả. Doanh nghiệp đành phải tạm ngưng mở bán căn hộ để tập trung vào dòng shophouse khối đế với số lượng giới hạn.

Đây không phải câu chuyện của riêng doanh nghiệp bất động sản nào, mà khá phổ biến.

Tổng Hợp