“Đã đến lúc mở rộng thêm những kênh huy động vốn mới để tạo nguồn vốn ổn định trong dài hạn cho nhà phát triển bất động sản cũng như thị trường và phương án huy động qua quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT), còn gọi là quỹ tín thác bất động sản, là điều cần tính tới”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) chia sẻ.
Thời gian gần đây, ngoài tín dụng ngân hàng, không ít chủ đầu tư dự án bất động sản lớn đã tiếp cận nguồn vốn của một số định chế tài chính quốc tế là các quỹ đầu tư nước ngoài như VinaCapital, Dragon Capital hay một số quỹ khác đến từ Nhật Bản, Singapore, Hồng Kông (Trung Quốc)... Tuy nhiên, nguồn vốn này có mức lãi suất không rẻ, tối thiểu từ 7%/năm đi kèm hàng loạt yêu cầu khắt khe từ nhà tài trợ.
Trong khi đó, một số quỹ đầu tư chuyên nghiệp cho lĩnh vực bất động sản trong nước được thành lập từ khá lâu, thậm chí còn trước khi thị trường trái phiếu chính thức định hình, nhưng vì nhiều nguyên nhân tới nay vẫn chưa phát triển như kỳ vọng.
Tại Việt Nam, những năm gần đây, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã hướng tới huy động vốn từ các định chế tài chính phi ngân hàng như công ty chứng khoán qua hình thức phát hành trái phiếu nhưng giá trị chưa nhiều, bên mua vào chủ yếu vẫn là các ngân hàng.
Trên thực tế, việc phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ giúp thị trường vốn có thêm kênh huy động hiệu quả. Trong khi đó, thị trường bất động sản và thị trường vốn có mối quan hệ tương hỗ, nếu thị trường vốn phát triển thì sẽ hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản.
Theo tính toán của Fiin Ratings, quy mô dư nợ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tính đến cuối năm 2021 vào khoảng 189.000 tỷ đồng, trong đó có tới 138.000 tỷ đồng (tương đương 73%) sẽ đáo hạn từ nay tới năm 2024, cho thấy áp lực thanh toán nợ trái phiếu giai đoạn 2022-2024 là rất lớn. Đây là một trong những lý do khiến cơ quan quản lý siết chặt hoạt động này.
Hơn nữa, sức ép nợ trái phiếu cũng có thể làm tăng rủi ro trên thị trường cổ phiếu, bởi cổ phiếu doanh nghiệp phát hành được sử dụng như là tài sản đảm bảo cho trái phiếu. Trong trường hợp doanh nghiệp phát hành mất thanh khoản, không có khả năng trả nợ thì rủi ro không chỉ xảy đến với nhà đầu tư trái phiếu hay thị trường trái phiếu, mà cả với thị trường cổ phiếu. Thực tế, trong nhịp giảm mạnh của thị trường chứng khoán mới đây xuất phát từ tâm lý e ngại, thậm chí hoảng sợ của nhà đầu tư trước động thái siết chặt cho vay bất động sản, phát hành trái phiếu vay nợ bất động sản, cùng việc bắt giữ một loạt lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc lớn vướng sai phạm.
Trên thị trường xuất hiện một mô hình đầu tư mới theo hình thức mua chung bất động sản trên nền tảng công nghệ chuỗi khối (blockchain), tức là chia nhỏ giá trị đầu tư bất động sản thông qua công nghệ blockchain. Với hình thức đầu tư này, nhà đầu tư chỉ cần vài triệu đồng là có thể sở hữu bất động sản. Thế nhưng, do hành pháp lý không đảm bảo được quyền lợi của các nhà đầu tư nên mô hình phái sinh bất động sản hay blockchain bất động sản nhanh chóng “chết yểu”.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, đây thực tế là mô hình huy động vốn lai giữa quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) kết hợp mô hình cho vay ngang hàng (P2P lending). Theo đó, hình thức này vừa có bản chất của đầu tư tín thác, đồng thời “tích hợp” tính năng góp vốn vay có thể sang nhượng lại như các khoản đầu tư cổ phần hoặc khoản “đặt chỗ"” như một sản phẩm địa ốc thông thường...
“Cơ sở để phát triển mô hình này nhắm vào người có nhu cầu đầu tư địa ốc nhưng vốn nhỏ và muốn giao dịch khoản đầu tư này theo dạng thức sang nhượng trực tuyến, tự do, nhưng lại thiếu cơ chế quản lý, nhất là việc chứng thực quyền sở hữu cho các nhà đầu tư. Nói đơn giản hơn, dù khách hàng bỏ bao nhiêu tiền tham gia, nhưng giấy tờ sở hữu bất động sản vẫn hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư hoặc công ty thực hiện mô hình đầu tư chung, như vậy là đẩy rủi ro sang các nhà đầu tư nhỏ lẻ”, ông Hiển lý giải và cho biết thêm, có khá nhiều vụ tranh chấp nổ ra thời gian qua liên quan đến hình thức đầu tư này và người thua thiệt chính là các nhà đầu tư.
“Một thị trường bất động sản muốn phát triển ổn định thì cần song hành với một thị trường vốn có độ bền vững với tính đa dạng cao, tập trung vào chất, với sự góp mặt nhiều hơn của các tổ chức chuyên nghiệp phi ngân hàng như là các quỹ đầu tư, từ đó mới cung cấp được một nguồn vốn dài hạn và ổn định cho việc phát triển các dự án”, TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội nhấn mạnh.
Theo ông Đính, chưa bao giờ nguồn vốn trở thành vấn đề bức thiết với các doanh nghiệp địa ốc như bây giờ. Với đặc thù có giá trị lớn, hầu hết dự án bất động sản tại Việt Nam chủ yếu dùng vốn vay ngân hàng để phát triển, đây cũng là cách thức phổ biến trên thế giới.
Theo tính toán của Motley Fool, trên thế giới, các dự án bất động sản thường vay ngân hàng từ 60-80% số vốn cần thiết, số còn lại chủ đầu tư huy động từ các nhà đầu tư và chỉ khoảng 3% là vốn chủ sở hữu. Song, điểm khác biệt ở đây là vốn vay không hoàn toàn tới từ ngân hàng, mà bao gồm cả các định chế tài chính phi ngân hàng.
“Tuy nhiên, hiện tại, cả kênh trái phiếu doanh nghiệp lẫn tín dụng ngân hàng đều đang được kiểm soát rất chặt chẽ nhằm hạn chế rủi ro nợ xấu tăng, dẫn đến nguồn vốn cho thị trường bất động sản bị hạn chế”, ông Đính nói.
Tổng Hợp
