Thị trường bất động sản những tháng cuối năm sẽ không có nhiều chuyển biến mang tính đột phá, vì kinh tế Việt Nam vẫn đang gồng mình gánh chịu thiệt hại do dịch bệnh.

Trong kịch bản thị trường hồi phục, bất động sản nhà ở sẽ là thị trường sôi động nhất vì nhu cầu thực về nhà ở vẫn là nhu cầu bức thiết của người dân. Song, mức độ hấp thụ của thị trường sẽ không cao bằng những năm trước đây vì người dân mua nhà để ở thường phải sử dụng một phần vốn vay ngân hàng như là vốn chủ sở hữu.

Với tình hình hiện tại, khi nhiều người bị hạn chế về thu nhập, mất việc hoặc giảm lương, không có nhiều nguồn tích lũy, sức mua trên thị trường sẽ khiêm tốn hơn so với các năm trước, chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở có giá trị vừa phải tại các đô thị lớn trên toàn quốc.

Một số chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản cuối năm cũng có xu hướng mở rộng của thị trường nhà ở tại hai thị trường lớn ra các tỉnh thành lân cận góp phần nâng cấp sản phẩm, thiết lập những tiêu chuẩn mới tại thị trường địa phương, mặt khác giúp người mua nhà có nhiều lựa chọn hơn.

Dù phải trải qua thời gian khó khăn của đợt bùng phát dịch Covid-19 lần thứ 4, nhưng kết thúc quý III/2021, nhiều doanh nghiệp địa ốc lần lượt thông báo kết quả kinh doanh với mức tăng trưởng tốt, nhiều đơn vị ghi nhận lợi nhuận đột biến, gấp nhiều lần cùng kỳ năm trước. Điều này được cho là nghịch lý trong bối cảnh dịch bệnh, không ít các công ty địa ốc quy mô nhỏ phải gồng mình cầm cự, hoặc đóng cửa hoặc loay hoay tìm bài toán sinh tồn.

Tồn kho tăng vọt ở nhiều "ông lớn"

Cá biệt, tại Công ty CP BĐS Thế Kỷ (Cenland, mã chứng khoán: CRE), theo BCTC quý 3 mới được DN này công bố, lượng hàng tồn kho tăng mạnh từ 32 tỷ đồng lên 1.053 tỷ đồng, chủ yếu là hàng hóa BĐS gồm các căn hộ, đất nền công ty mua từ chủ đầu tư để kinh doanh bán lại. Theo báo cáo lưu chuyển tiền tệ hợp nhất, do tồn kho tăng 1.021 tỷ đồng nên dòng tiền kinh doanh trong 9 tháng đầu năm của Cenland âm tới 1.019 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ chỉ âm 10 tỷ đồng. Ngoài ra, nợ phải trả của Cenland tăng 78% so với hồi đầu năm, ở mức 3.144 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay tài chính chiếm 71% tổng dư nợ.

Tại Tập đoàn Novaland (mã chứng khoán: NVL), giá trị hàng tồn kho của DN này tính đến quý 3/2021 chiếm 58% tổng giá trị tài sản, tương ứng 106.858 tỷ đồng. Theo thông tin chia sẻ từ doanh nghiệp, hơn 90% tồn kho là giá trị quỹ đất và chi phí dự án đang xây dựng, phần còn lại là BĐS thành phẩm, chờ bàn giao cho khách hàng.

Trong đó, đáng chú ý là khoản mục người mua đã trả tiền trước cho DN với giá trị ghi nhận gần 7.642 tỷ đồng, tăng 87% so với con số hồi đầu năm. Số tiền này sẽ được ghi nhận vào doanh thu khi Novaland hoàn thành và bàn giao nhà cho khách.

Báo cáo tài chính hợp nhất quý 3 của Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG), cho thấy, hàng tồn kho ghi nhận lên tới 11.141 tỷ đồng, tăng 9%. Trong đó, chiếm phần lớn là 10.212 tỷ đồng BĐS dở dang phân bổ tại các dự án: Gem Riverside (1.563 tỷ đồng), Gem Sky World (3.302 tỷ đồng), La Maison (555 tỷ đồng), Phố Mơ (383 tỷ đồng)...

Tại Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR), tồn kho của DN tính hết quý 3 cũng tăng 2.590 tỷ đồng so với đầu năm, lên 11.920 tỷ đồng, chiếm đến gần 61% tổng tài sản. Theo đó, giá trị phát sinh chủ yếu tại các dự án Bình Dương Tower (1.596 tỷ đồng) và dự án Phước Hải (1.372 tỷ đồng), dự án Trấn Phú Đà Nẵng (630 tỷ đồng), trong khi tồn kho tại dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội giảm hơn 1.000 tỷ đồng.

Tính đến 30/9, Công ty CP Đầu tư Nam Long ghi nhận giá trị hàng tồn kho ở mức rất cao với 17.654 tỷ đồng, cao gấp gần 3 lần so với hồi đầu năm 2021. Trong đó tập trung lớn nhất là ở các dự án: Izumi, Southgate, Akari, Paragon Đại Phước và Waterpoint.

Công ty CP Đầu tư và Phát triển BĐS An Gia cũng ghi nhận giá trị hàng tồn kho chiếm 7.221 tỷ đồng, tăng khoảng 26% so với đầu năm và tương ứng 61% tổng giá trị tài sản. Trong đó, The Sóng (Bà Rịa - Vũng Tàu), Westgate (TP.HCM), The Standard (Bình Dương) là những dự án chiếm phần lớn giá trị tồn kho với gần 5.700 tỷ đồng…

Đặc thù của ngành BĐS là chỉ khi bàn giao nhà, nền đất,… thì mới được phép ghi nhận doanh thu theo tiêu chuẩn kế toán hiện hành. Với đặc thù này, các DN không phụ thuộc vào tình hình chào bán sản phẩm trong kỳ để kiểm toán, mà có thể chủ động sắp xếp kế hoạch lợi nhuận theo trình tự bàn giao nhà cuốn chiếu.

Chính vì vậy, cùng với việc chuẩn bị về chiến lược bán hàng mới, các DN cũng tranh thủ thời gian "nghỉ ngơi" vì dịch bệnh để tiến hành cơ cấu hoạt động, tiết giảm chi phí, góp phần gia tăng hiệu quả kinh doanh. Vì vậy, quý 4 này được dự báo là thời điểm mà các DN BĐS bùng nổ kinh doanh. Trên thực tế, kết quả kinh doanh quý 3 của nhiều DN đã cho thấy khả năng thích ứng và sức chống chịu của thị trường đã được nâng lên, niềm tin của nhà đầu tư vẫn lớn.

Nhật Hạ

(Tổng Hợp)