Theo nhận định của Tư lệnh ngành xây dựng, thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy nhiều ngành và các lĩnh vực khác cùng phát triển...

“Thị trường bất động sản nước ta trong thời gian qua đã có sự phát triển mạnh cả về quy mô, trình độ, năng lực, kinh nghiệm của các chủ thể tham gia thị trường… đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế, ổn định vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội của đất nước”, lãnh đạo Bộ Xây dựng phát biểu.

Hệ thống chính sách, pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản đã cơ bản được hoàn thiện gồm: Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đất Đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng… và nhiều Nghị định, Thông tư được ban hành để tạo điều kiện cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản.

Trong năm 2021 và quý 1/2022, thị trường bất động sản vẫn có nhiều khó khăn do tác động của dịch bệnh nhưng đã thích ứng và từng bước có chuyển biến, đã có dấu hiệu phục hồi và phát triển; tổng lượng giao dịch cao hơn quý trước và cùng kỳ năm 2021; Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm ở hầu hết các phân khúc ở mức cao và hầu như không phát sinh lượng tồn đọng bất động sản mới; Tỷ lệ bỏ trống văn phòng, mặt bằng thương mại cho thuê giảm dần…

Tuy nhiên, bên cạnh những đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế đất nước và đảm bảo an sinh xã hội, thì thị trường bất động sản cũng đang bộc lộ nhiều dấu hiệu chưa ổn định, chưa lành mạnh. Theo đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã chỉ rõ 9 hạn chế đang tồn tại trên thị trường này.

Thứ nhất, hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản... vẫn còn bất cập cần sửa đổi để thống nhất như: Về hình thức hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất; Về xác định giá đất; Về chế độ sử dụng đất, quy định đối với các loại hình bất động sản mới, hỗn hợp, đa chức năng; Về quy trình, thủ tục triển khai dự án...

Thứ hai, khó khăn về nguồn cung. Việc triển khai đầu tư, xây dựng các dự án tại hầu hết các địa phương gặp nhiều vướng mắc khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm mạnh ở các phân khúc. Số lượng các dự án được chấp thuận mới, khởi công xây dựng và hoàn thành trong thời gian qua còn hạn chế, chưa đáp ứng nhu cầu đối với nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở công nhân và nhà ở cho phân khúc thu nhập thấp, thu nhập trung bình.

Cụ thể, với nguồn cung nhà ở thương mại: giảm ở hầu hết các địa phương, nhiều dự án chuẩn bị triển khai nhưng cũng gặp khó khăn trong thủ tục pháp lý (lựa chọn chủ đầu tư, tình hình sử dụng đất, giao đất).

Trong năm 2021, tổng số dự án nhà ở thương mại hoàn thành là 172 dự án, chỉ bằng khoảng 60% số dự án so với năm 2020. Trong quý 1/2022, số lượng dự án hoàn thành là 22 dự án, bằng khoảng 47% so với quý 4/2021 và bằng khoảng 54 % so với cùng kỳ 2021; Số dự án đang triển khai xây dựng là 1.216 dự án, bằng khoảng 88% so với cùng kỳ năm 2021; Số dự án được chấp thuận mới là 39 dự án, bằng 80% so với quý 4/2021 và bằng khoảng 41% so với cùng kỳ năm 2021.

Với nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân: đến nay mới đạt 7,3/12,5 triệu m2 theo kế hoạch. Trong đó, nhà ở công nhân là 2,7 triệu m2, tương đương 54 ngàn căn hộ; Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đô thị tương là 4,6 triệu m2 với 92.500 căn hộ. Cả nước hiện đang tiếp tục triển khai 339 dự án. Trong đó, nhà ở công nhân là 7.6 triệu m2 với hơn 152 nghìn căn hộ, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đô thị là 10.96 triệu m2 với 219 nghìn căn hộ. Các dự án này hiện đang triển khai rất chậm và mới chỉ khởi động lại thời gian gần đây, sau gói hỗ trợ tín dụng theo Nghị quyết 11 của Chính phủ được công bố.

Thứ ba, cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp. Phổ biến là các phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch, trong khi thiếu gay gắt nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình.

Thứ tư, giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Từ năm 2021 đến nay, ở nhiều địa phương tại một số khu vực, địa điểm có hiện tượng tăng giá đột biến, sốt giá đất nền với tỷ lệ tăng 30-5-% thậm chí cao hơn so với cuối năm 2020. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.

Thứ năm, các sàn giao dịch bất động sản hoạt động thiếu ổn định; hoạt động môi giới chưa được kiểm soát tốt.

Thứ sáu, công tác quản lý quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và quản lý thị trường bất động sản tại các địa phương còn nhiều tồn tại, bất cập. Một số địa phương có hiện tượng tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, thiếu hạ tầng nhưng chưa được kiểm tra, xử lý triệt để; Công tác thông tin, công khai minh bạch về quy hoạch và các dự án hạ tầng, nâng loại đô thị, đơn vị hành chính còn chưa đầy đủ, kịp thời.

Thứ bảy, việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản còn chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Vẫn còn phản ánh của doanh nghiệp về việc khó khăn trong tiếp cận vốn tín dụng và huy động vốn qua việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Chưa có các nguồn vốn dài hạn, ổn định cho thị trường bất động sản.

Thứ tám, chính sách thuế đối với sử dụng bất động sản và hoạt động giao dịch, kinh doanh còn chưa phân biệt giữa sử dụng và đầu tư, kinh doanh, mua đi, bán lại, dẫn đến hiện tượng đầu cơ, găm giữ nhà đất. Thậm chí còn trốn thuế trong giao dịch bất động sản, làm thất thu ngân sách.

Thứ chín, do thiếu hệ thống thông tin chính thống nên hoạt động của thị trường bất động sản còn thiếu công khai, minh bạch, dẫn đến lợi dụng, tung tin, làm nhiễu loạn thị trường.

Từ các khó khăn, vướng mắc, bất cập và kinh nghiệm các nước, Bộ Xây dựng đề xuất nhiều giải pháp để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả và bền vững, đóng góp tích cực hơn cho phát triển nền kinh tế.

Tổng Hợp