Thị trường đất nền tỉnh lẻ chuyển trạng thái từ "sốt nóng" sang trầm lắng chỉ trong thời gian ngắn

Trong khoảng thời gian từ năm 2020 đến đầu năm nay, thị trường đất nền liên tiếp đón các cơn "sốt đất". Trong đó, đất ở nông thôn ở nhiều tỉnh lẻ cũng tăng gấp 2-3 lần so với cuối năm 2019. Thị trường đất nền tỉnh lẻ chuyển trạng thái từ "sốt nóng" sang trầm lắng chỉ trong thời gian ngắn...

Từ tháng 4 vừa qua, thị trường đột ngột chững lại do tín dụng vào bất động sản bị kiểm soát chặt. Nhưng sau hơn 4 tháng gắng gượng, tới nay, nhiều nhà đầu tư phải ồ ạt bán ra nhằm thu hồi vốn để trả nợ ngân hàng.

Một nhà đầu tư bất động sản có nhiều kinh nghiệm ở Hà Nội chia sẻ, thị trường bất động sản rõ ràng bị "nén lại" do chính sách tín dụng. Việc dòng vốn tín dụng bị "siết" đã ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng giao dịch của thị trường, người muốn mua thì chờ, người muốn bán buộc phải hạ giá.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư này cho rằng, đất nền ở các tỉnh thời gian qua hấp dẫn vì giá rẻ và tăng theo các "cơn sốt". Tuy nhiên, xét về giá trị thực, sản phẩm đất này không có giá trị kinh doanh lớn, trong đó nhu cầu ở của người dân xung quanh lại không có. Do đó, khi hết "sốt đất", giá đất lại trở về mức cũ.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, thị trường bất động sản sôi động trước đó do nhiều người vay để "lướt sóng". Nhưng hiện nay, thị trường đang chững lại, giao dịch khó khăn, nhiều người đang bị kẹt. Vì vậy, nếu lãi suất ngân hàng tăng, việc vay vốn đầu tư bất động sản sẽ khiến nhà đầu tư cân nhắc nhiều hơn.

Ông Điệp nhìn nhận, khả năng bán tháo rất cao ở các thị trường bất động sản tỉnh sốt chủ yếu do đầu cơ "thổi giá" mà không có nhu cầu thực. Khi lãi suất tăng cao, giá bất động sản ở đây có thể giảm mạnh.

"Tác động lớn nhất là đối với những người đầu tư, đầu cơ bất động sản dùng đòn bẩy quá lớn. Hiện tại, lãi suất huy động tăng đồng nghĩa với việc lãi suất cho vay cũng tăng theo. Điều này không tốt cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, lãi suất sẽ không tăng sốc mà tăng từ từ, nhà đầu tư nào không đủ tiềm lực sẽ bị thanh lọc", ông Điệp nói.

Báo cáo thị trường bất động sản quý II vừa qua của nhiều đơn vị nghiên cứu cho thấy, tốc độ giao dịch trên thị trường địa ốc chậm lại. Thị trường vẫn tồn tại không ít khó khăn và thách thức như lạm phát, sự bất ổn chính trị trên thế giới, nguồn cung hạn chế, vốn tín dụng bị siết… Thị trường trầm lắng khiến các văn phòng môi giới bất động sản rơi vào tình trạng "cửa đóng then cài". Nguồn cung nhà ở trở nên khan hiếm trong những năm gần đây. Thực trạng này khiến giá căn hộ liên tục tăng cao không chỉ ở phân khúc sơ cấp, ngay cả chung cư cũ, cá biệt cả căn hộ không sổ đỏ cũng tăng giá mạnh.

Bên cạnh đó, các tín hiệu khó khăn từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, cùng với việc tăng cường thanh tra dự án, "siết" thuế chuyển nhượng nhà đất khiến thị trường bất động từ chững lại có thể sẽ rơi vào trạng thái khó khăn. Và theo quy luật tất yếu, khi thị trường gặp khó, nhà đầu tư thiếu vốn thì giá bất động bắt buộc phải giảm. Tuy nhiên, trước mắt, giá bất động sản chưa giảm vì kỳ vọng của nhà đầu tư còn lớn và còn khả năng gồng gánh nợ lãi tốt.

Nhận định về thị trường bất động sản những năm gần đây, không ít chuyên gia bất động sản cho rằng, từ năm 2014 tới nay, giá bất động sản liên tục có dấu hiệu tăng nóng và chưa có dấu hiệu dừng lại. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư cần có cái nhìn thật thận trọng về thị trường và giá bất động sản vì sẽ đến một thời điểm thị trường chững lại, và nhiều nhà đầu tư sẽ phải cắt lỗ bất động sản trong tương lai gần.

Giữa lúc thị trường nhà đất thổ cư trầm lắng, nhiều chủ đầu tư lập tức chuyển sang xây chung cư mini để bán và cho thuê khi phân khúc này "nóng" trở lại. Năm 2021, loại hình chung cư mini bắt đầu phát triển và nhanh chóng tạo nên cơn sốt với các gia đình trẻ. Có lúc chung cư mini rơi vào cảnh “cháy hàng”, nhiều dự án chưa xây xong đã có khách đặt tiền mua ngay, thậm chí nhiều người chấp nhận phải mua giá chênh, giá cao tới 30 - 35 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, do chất lượng khó kiểm định, cùng với vướng mắc trong việc cấp sổ hồng nên "bong bóng" chung cư mini nhanh chóng bị "xì hơi", không cạnh tranh nổi với những phân khúc bất động sản khác.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, giá nhà đất tăng cao, khan hàng khiến nhiều người tiêu dùng bỏ ý định mua. Thị trường nhà đất thổ cư đang bị chững lại rõ rệt. Đây bỗng trở thành cơ hội để chung cư mini "sốt" trở lại, khi khách hàng chuyển hướng tìm mua hoặc thuê các căn chung cư mini có mức giá rẻ, lại sở hữu vị trí nội đô. Nắm bắt được xu hướng này, nhiều chủ đầu tư đã nhanh tay ôm những mảnh đất có diện tích lớn để xây chung cư mini vừa để bán, vừa cho thuê.

Tổng Hợp