Chủ đầu tư đẩy mạnh bán hàng

Theo CBRE, lượng căn hộ tiêu thụ 6 tháng 2022 tăng lần lượt 70% so với cùng kỳ  tại TP.HCM và 34% tại Hà Nội, nhờ lượng mở bán mới tăng vọt. Giá căn hộ sơ cấp ở phân khúc hạng sang và cao cấp hạ nhiệt do hạn chế tín dụng. Chủ đầu tư đẩy mạnh doanh số ký bán để cải thiện dòng tiền như VinHomes tăng 234% so với cùng kỳ, Nam Long tăng 87%, Novaland tăng 27%.

Theo VNDIRECT, các công ty bất động sản niêm yết đang đẩy mạnh doanh thu và cải thiện dòng tiền hoạt động trong 6 tháng năm 2022, nhằm đảm bảo các khoản nợ đáo hạn ít nhất 12 tháng tới.

Tuy nhiên, dự báo nhu cầu bất động sản có thể gặp nhiều thách thức hơn trong nửa cuối 2022 do lạm phát cao, lãi suất tăng và tín dụng bị siết chặt. Số liệu của VNDIRECT ước tính, doanh thu của top 5 doanh nghiệp bất động sản gồm Vinhomes, Novaland, Nam Long, Đất Xanh, Khang Điền có thể giảm còn 88.600 tỷ đồng trong nửa cuối 2022 so với 159.400 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2022. 

Rất có thể các chủ đầu tư sẽ tiếp tục áp dụng chiến lược ổn định giá bán căn hộ sơ cấp trong nửa cuối năm 2022, đặc biệt đối với phân khúc hạng sang và cao cấp, nhằm thúc đẩy tỷ lệ hấp thụ, VNDIRECT nhận định.

Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản sẽ có nhiều sóng gió hơn trong 2023 do chính sách thắt chặt cho vay đối với lĩnh vực này và giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. 

Thêm vào đó, các nút thắt về pháp lý bất động sản nhà ở chưa được cải thiện đáng kể, ít nhất đến khi Luật đất đai sửa đổi hoàn thành trong quý 4/2023. Nhiều doanh nghiệp đang kỳ vọng giá vật liệu xây dựng hạ nhiệt trong nửa cuối 2022, từ đó hỗ trợ đầu tư công cũng như giúp kìm hãm giá nhà.

Theo các chuyên gia, nhà đầu tư nên hướng sự quan tâm đến những thương hiệu chất lượng, sở hữu những quỹ đất lớn, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng để mở bán trong nửa cuối 2022 và 2023.

Những sản phẩm cần được chú ý thuộc phân khúc căn hộ tầm trung và bình dân vì nhu cầu ở thực và mức tăng trưởng lợi nhuận ổn định và sở hữu bảng cân đối tài chính lành mạnh (tỷ lệ đòn bẩy thấp, thanh khoản cao) nhằm hạn chế các rủi ro.

Giá nhà sẽ hạ nhiệt?

Theo CBRE, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM trong 6 tháng đầu năm 2022 tăng vọt 189% so với cùng kỳ, lên 16.412 căn từ 13 dự án mở bán mới, số lượng tiêu thụ tăng 70% so với cùng kỳ lên 12.506 căn, tương đương giai đoạn 2018-19. 

VinHomes củng cố vị thế dẫn đầu của mình với lượng mở bán mới hơn 13.000 căn hộ cao cấp tại The Beverly Vinhomes Grand Park, chiếm 80% nguồn cung căn hộ mới trong 6 tháng đầu năm 2022. Tỷ lệ hấp thụ trong 6 tháng đầu năm 2022 đạt 76%, thấp hơn nhiều so với mức 100-130% trong giai đoạn 2018-19, do tín dụng hạn chế, lãi suất tăng và nguồn cung mới chủ yếu từ phân khúc cao cấp vốn có tỷ lệ hấp thụ thấp hơn.

VNDIRECT giữ nguyên dự phóng nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM sẽ đạt khoảng 22.000 căn (tăng 52% so với cùng kỳ) vào năm 2022-2023 từ mức nền thấp năm 2020-2021. Doanh nghiệp này dự báo nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM sẽ giảm 20-30% so với cùng kỳ xuống còn 5.000-6.000 căn trong nửa cuối năm 2022 (so với 16.500 căn mở bán trong 6 tháng đầu năm 2022), tuy nhiên lượng tiêu thụ đi ngang ở mức 7.300 căn, do có 4.000 căn chưa tiêu thụ hết trong nửa đầu năm nay.

Phân khúc cao cấp có thể sẽ dẫn dắt thị trường và chiếm 60-80% tổng nguồn cung căn hộ trong bối cảnh nguồn cung phân khúc trung cấp ngày càng thu hẹp. Giá căn hộ sơ cấp tại các khu vực ngoại thành TP.HCM như Bình Chánh, Bình Tân vượt mức 2.000 USD/m2, do giá nhà ở các khu vực này đã tăng mạnh trong hai năm qua. 

Vào cuối quý 2/2022, giá căn hộ sơ cấp ở phân khúc hạng sang và cao cấp hạ nhiệt (lần lượt giảm 8% và tăng 0,1%) so với đầu năm do thắt chặt tín dụng vào bất động sản cao cấp tại TP.HCM. Giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM tăng 6,5% so với đầu năm lên trung bình 2.390 USD/m2.

Tuy nhiên, giá sơ cấp của nhà liền thổ tăng mạnh 80-90% so với đầu năm do nguồn cung hạn chế và sản phẩm chủ yếu của các dự án thương hiệu. VNDIRECT cho rằng, giá sơ cấp nhà liền thổ được thiết lập một mức giá mới, bởi một dự án tại thành phố Thủ Đức mở bán vào quý 2/22, với giá sơ cấp lên đến 26-30 triệu USD/căn.

Trong một hội thảo mới đây, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Soho Việt Nam cho hay, thị trường bất động sản đã trải qua cuộc khủng hoảng 2008 - 2010, vấn đề đặt ra là hiện nay có điều gì giống và khác so với cuộc khủng hoảng của giai đoạn trước?

Dưới góc nhìn của một người làm trong lĩnh vực bất động sản, ông Cần nhận thấy vào giai đoạn trước thị trường bất động sản rất phát triển, giá tăng, dự án nhiều, tăng trưởng tín dụng đẩy bất động sản phát triển từ 30-37%.

Tuy nhiên năm nay, tín dụng bất động sản siết, trái phiếu bị siết, nguồn cung thiếu, thực tế dòng tiền tín dụng không đổ vào nữa khiến giá bất động sản chững lại, đi xuống. Các nhà đầu tư đang nghe ngóng tình hình, lo tiền trả trái phiếu, ngân hàng trong khi lượng bán ra chậm, thị trường chưa đổ vỡ nhưng giá chững và giảm giá 15- 20%.

Hiện, các dự án bị rà soát, nhiều dự án đình trệ do thiếu thủ tục hồ sơ pháp lý nên thiếu nguồn cung, đặc biệt tại các thị trường lớn và sôi động như TP. HCM, Đà Nẵng, Nha Trang, Hà Nội…

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản bị tác động bởi hàng loạt các yếu tố như lạm phát cao, dòng tiền chậm lại, thanh khoản giảm, chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung làm cho giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. 

Trong 6 tháng cuối năm, ông Đính cho rằng, thị trường bất động sản đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng do lạm phát cao, mất cân bằng cung, cầu. Thanh khoản sẽ giảm, dòng tiền dễ không còn. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn.

"Giá bất động sản sẽ giảm giá nhưng ở nhóm được "thổi giá" trong giai đoạn gần đây, bất động sản bị đẩy giá cao có tính ảo. Những bất động sản khác có nhu cầu thực rất khó giảm giá đặc biệt là đất đai", ông Đính nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, hiện nay tình trạng cố tình thổi giá bất động sản vẫn xảy ra nên các nhà đầu tư cần tỉnh táo. Trong thời buổi khủng hoảng kinh tế như hiện nay, nhà đầu tư không nên đầu tư bằng tiền vay mượn với lãi suất cao. Nếu có tiền nhàn rồi thì hãy đầu tư.