Trong giao dịch quyền sử dụng đất, thừa kế là một hình thức giao dịch đặc biệt vì nó chỉ xảy ra khi bên thực hiện quyền thừa kế qua đời thì quyền sử dụng đất mới được chuyển giao cho bên nhận thừa kế. Vậy đâu là những quy định và thủ tục pháp lý liên quan đến hình thức giao dịch này? Bài viết bên dưới sẽ cung cấp cho bạn các thông tin cơ bản về Khái niệm, Chủ thể, Điều kiện và Trình tự, thủ tục của hình thức giao dịch thừa kế quyền sử dụng đất. Trong đó phần Trình tự, thủ tục được trình bày ngắn gọn với 6 bước, bao gồm Khai nhận, phân chia di sản thừa kế; Công chứng văn bản khai nhận di sản, văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế; Kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ; Đăng ký di sản thừa kế là quyền sử dụng đất; Tiếp nhận hồ sơ; Giải quyết yêu cầu và trả Giấy chứng nhận. 

1. Khái niệm 

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người đã mất sang người thừa kế thông qua di chúc hoặc theo pháp luật. 

2. Chủ thể  

2.1. Chủ thể có quyền thừa kế quyền sử dụng đất 
- Thành viên hộ gia đình, cá nhân. 
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. 

2.2. Chủ thể có quyền nhận thừa kế quyền sử dụng đất 
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư. 
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. 

3. Điều kiện 

Căn cứ điều 188 luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau: 
- Đất đai thừa kế đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 
- Đất đai thừa kế không có tranh chấp. 
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. 
- Đất đai thừa kế đang trong thời hạn sử dụng đất. 
- Việc tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền trong vòng 30 ngày kể từ ngày có biến động và có hiệu lực từ khi đăng ký vào sổ địa chính (thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế). 

* Lưu ý:  
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài: 
- Nếu thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở: Được nhận thừa kế quyền sử dụng đất (được sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). 
- Nếu không thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở: Được hưởng giá trị của phần thừa kế đó (không được sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử đất nhưng được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác và hưởng giá trị từ việc chuyển nhượng đó).  

4. Trình tự, thủ tục  

Việc thừa kế quyền sử dụng đất giữa 2 cá nhân người Việt Nam cần thực hiện 6 bước sau đây: 

Bước 1: Thủ tục khai nhận, phân chia di sản thừa kế 
Tùy trường hợp mà những người thừa kế tiến hành thủ tục khai nhận di sản hoặc thủ tục phân chia di sản thừa kế. Ví dụ: trường hợp không có di chúc và những người thừa kế không thống nhất được việc phân chia di sản thừa kế thì chỉ cần làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế thôi 

Bước 2: Công chứng văn bản khai nhận di sản, văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế 
- Để thực hiện công chứng văn bản khai nhận di sản, văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, người sử dụng đất cần cung cấp cho công chứng viên những hồ sơ như sau: 
   + Phiếu yêu cầu công chứng. 
   + Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản. Bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định (tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật đất đại 2013 đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận). 
   + Giấy chứng tử của người/ những người để lại di sản. 
   + Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân/ Hộ chiếu, hộ khẩu của những người thừa kế còn sống tại thời điểm làm thủ tục. 
   + Giấy xác nhận/ chứng minh quan hệ của những người thừa kế với người đã qua đời tại thời điểm làm thủ tục. 
   + Trường hợp thừa kế theo pháp luật: Phải có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế. 
   + Trường hợp thừa kế theo di chúc: Phải có bản sao hoặc bản gốc di chúc. 
   + Trường hợp có các nghĩa vụ tài sản và các khoản chi phí liên quan đến thừa kế phải được thanh toán thì cần có các giấy tờ, tài liệu liên quan. 
- Nơi công chứng: Văn phòng công chứng quận/ huyện nơi có đất.  

* Lưu ý:  
Cơ quan công chứng thực hiện thủ tục niêm yết (cập nhật thông tin trên hệ thống của cơ quan quản lý nhà nước) đối với việc khai nhận thừa kế theo quy định của pháp luật trước khi thực hiện công chứng. Theo đó, việc niêm yết được tổ chức hành nghề công chứng thực hiện tại trụ sở của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản. Nếu không có căn cứ xác định được nơi thường trú cuối cùng thì tiến hành niêm yết tại nơi tạm trú có thời hạn cuối cùng của người đó. 

Bước 3: Kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ 
Người nhận thừa kế thực hiện kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ tại cơ quan thuế nơi có di sản thừa kế. 

* Lưu ý: Trường hợp được miễn thuế và/ hoặc lệ phí người sử dụng đất vẫn phải thực hiện thủ tục kê khai thuế/ lệ phí. 

Bước 4: Đăng ký di sản thừa kế là quyền sử dụng đất 
- Hồ sơ : 
Để thực hiện đăng ký biến động đất đai, người sử dụng đất (những người nhận thừa kế) cần chuẩn bị các loại hồ sơ sau: 
   + Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK). 
   + Văn bản về việc thừa kế. 
   + Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. 
- Nơi nộp hồ sơ: 
Người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký biến động tại một trong các cơ quan có thẩm quyền sau:  
   + Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp quận/ huyện. 
   + Điạ phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/ huyện nơi có đất. 

Bước 5: Tiếp nhận hồ sơ 
- Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ: Bộ phận tiếp nhận sẽ ghi nhận và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ. 
- Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ: Văn phòng đăng ký sẽ hướng dẫn cụ thể để người nộp hồ sơ biết cung cấp, bổ sung đúng quy định. 

Bước 6: Giải quyết yêu cầu và trả Giấy chứng nhận  
- Người sử dụng đất nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế (nếu có). 
- Cơ quan có thẩm quyền tiến hành giải quyết yêu cầu và trao chứng nhận cho người sử dụng đất theo quy định. 

Thời gian giải quyết 
- Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ đối với các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường.  
- Không quá 20 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. 

Các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất khác, vui lòng tìm đọc theo link bên dưới. 
(1) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 
(2) Tặng cho quyền sử dụng đất. 
(3) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất. 
(4) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 
(5) Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất. 
(6) Chuyển đổi quyền sử dụng đất. 

Tài liệu này mang tính chất tham khảo. Thực tế có thể thay đổi tùy thuộc vào tình huống cụ thể và theo quy định pháp luật tại từng thời điểm. 

D.T