Thống kê mới nhất từ Vietstock cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho của 94 doanh nghiệp bất động sản tại thời điểm cuối tháng 6/2021 đạt hơn 344 ngàn tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm.
Tồn kho bất động sản của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán bao gồm tồn kho thành phẩm và tồn kho bán thành phẩm. Tồn kho thành phẩm là sản phẩm đã hoàn thiện như căn hộ, nhà ở đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch, làm mất tính thanh khoản của doanh nghiệp, trở thành cục nợ có thể dẫn đến nguy cơ phá sản nếu không thể biến lượng hàng tồn thành tiền.
Còn tồn kho bán thành sản phẩm hay còn gọi là bất động sản dở dang chủ yếu ghi nhận giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng... của các dự án đang trong giai đoạn triển khai. Tồn kho này trong điều kiện kinh doanh bình thường không có gì đáng nói. Tuy nhiên, trong bối cảnh dịch bệnh khó khăn, việc giãn cách xã hội kéo dài khiến các dự án buộc phải chậm lại, dẫn đến dự án cứ "chềnh ềnh", không thể bán được, áp lực lên dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp.
Dịch bệnh bùng phát gây ảnh hưởng đến hoạt động bán hàng của doanh nghiệp và hàng tồn kho nhiều sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp khi hàng loạt chi phí như chi phí sử dụng đất, chi phí bảo trì, bảo dưỡng cơ sở hạ tầng… vẫn được tính. Áp lực của hàng tồn kho lên các doanh nghiệp trở nên rõ ràng hơn nếu xét đến hệ số vòng quay hàng tồn kho.
Trong nửa đầu năm 2019, hệ số vòng quay hàng tồn kho trung bình của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn là 92, tuy nhiên đến cùng kỳ 2020 và 2021, hệ số này đã giảm mạnh còn 59 và 17. Điều này cho thấy thời gian các doanh nghiệp cần để giải phóng hàng tồn kho ngày càng lâu hơn, đặc biệt trong bối cảnh dịch bệnh bùng phát, khiến sản phẩm ứ đọng ngày càng nhiều.
Trong bối cảnh sản phẩm tiêu thụ chậm, nhiều doanh nghiệp đã chọn cách huy động vốn thông qua vay thêm nợ. Tính đến 30/06/2021, tổng nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn đạt gần 317 ngàn tỷ đồng, tăng 6.4% so với đầu năm. Trong đó, vay nợ ngắn hạn đạt gần 99 ngàn tỷ đồng (tăng 9%), còn vay nợ dài hạn đạt gần 218 tỷ đồng (tăng 5%). Theo báo cáo tài chính, các doanh nghiệp bất động sản đã chi hơn 9,6 ngàn tỷ đồng cho chi phí lãi vay trong nửa đầu năm 2021, tăng 2% so với cùng kỳ. Ngoài lãi vay được ghi nhận trên báo cáo hoạt động kinh doanh, một phần lãi vay đã được các doanh nghiệp vốn hóa lãi vay vào các dự án, điều này giúp giảm chi phí lãi vay thể hiện trên báo cáo tài chính nhưng lại mang nhiều rủi ro.
Đáng chú ý, trong thời gian qua một số doanh nghiệp bất động sản đã thực hiện tăng vốn sở hữu, qua đó hạ tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu trung bình tại ngày 30/06/2021 xuống còn 0,32 từ 0,92 ở thời điểm cuối tháng 6 năm trước. Mặt khác, vẫn còn 17/94 doanh nghiệp có hệ số trên 1 và gần 47% số doanh nghiệp vượt mức trung bình ngành. Điều đáng nói là ở đợt bùng phát dịch Covid-19 lần thứ nhất tại Việt Nam, Chính phủ đã áp dụng giãn cách xã hội toàn quốc, tuy nhiên, mức tăng hàng tồn kho nửa đầu năm 2020 chỉ ở mức 4%; còn trong cùng kỳ năm 2019, mức tăng chưa đến 1%.
Một khảo sát đáng lưu ý mới đây của Hội môi giới bất động sản cho thấy, hơn 80% sàn giao dịch bất động sản không có doanh thu hoặc doanh thu rất thấp, 78% phải thực hiện cắt giảm nhân sự; 28% có nguy cơ giải thể, không còn tiền để trả cho nhân viên; 45% lao động trong các sàn thực hiện cắt giảm không còn thu nhập. Các doanh nghiệp môi giới bất động sản đang có nguy cơ phá sản hàng loạt... Những con số trên đã phần nào phản chiếu được tình hình ngày càng xấu đi của thị trường bất động sản trong bối cảnh đại dịch Covid-19 làm chậm lại toàn bộ hoạt động của xã hội và ảnh hưởng đến túi tiền của người dân.
Đối với các chủ đầu tư, các nhà tạo lập thị trường, trong 6 tháng đầu năm 2021, lợi nhuận các doanh nghiệp niêm yết tăng 102,6%, cao hơn mức 38,2% so với cùng kỳ trong quý 1 nhờ giá tăng và sản lượng bán hàng tốt. Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào doanh thu, lợi nhuận mà bỏ qua các chỉ số khác như hàng tồn kho thì không thể thấy được sức khoẻ tài chính của doanh nghiệp đang ở mức độ nào. Theo thống kê, hơn 20 doanh nghiệp bất động sản niêm yết có hàng tồn kho cao nhất tính đến thời điểm cuối tháng 6 là 315.781 tỷ đồng, tăng 6% so với con số đầu năm.
Cương Nguyễn
(Tổng Hợp)
