Các nhà kinh doanh bất động sản trong bối cảnh này buộc phải nắn lại dòng vốn cho đúng với nhu cầu thị trường, không ồ ạt phát triển thừa thãi các dự án bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng nhu cầu ở thực rất ít, đồng thời đi vào xây dựng các dự án, phân khúc đáp ứng được nhu cầu thực tế của thị trường.

Đặc biệt dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản cũng bất ngờ giảm mạnh. Theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, sau nhiều năm xếp vị trí số 1, số 2 trong thu hút vốn FDI, bất động sản đã tụt hạng, xuống còn vị trí thứ 5 với tổng số vốn đạt 76 triệu USD vào tháng 1/2020, giảm mạnh so với con số 3,8 tỷ USD so với tháng 12/2019 và giảm 57% so với tháng 1/2019.

Trong bối cảnh nguồn vay từ ngân hàng cho bất động sản giảm, thị trường trái phiếu nổi lên như một kênh huy động vốn bổ sung. Năm 2019 là một năm sôi động của thị trường trái phiếu bất động sản. Theo báo cáo của Công ty Chứng khoán SSI, tổng lượng trái phiếu bất động sản phát hành năm 2019 là 106,5 nghìn tỷ đồng, chiếm 38% tổng phát hành toàn thị trường và chỉ xếp sau nhóm ngân hàng.

Theo dữ liệu từ FiinRating, một bộ phận xếp hạng tín nhiệm thuộc FiinGroup, tình hình tài chính của các DN BĐS phát hành trái phiếu có xu hướng xấu đi trong 9 tháng năm 2020 khi đòn bẩy tài chính tăng lên.

Theo đó, hầu hết các DN BĐS đang huy động trái phiếu với lãi suất từ 10 - 12%/năm. Nhiều DN có năng lực tài chính yếu cũng huy động vốn với mức lãi suất tương đương DN có năng lực tài chính tốt. “Lãi suất hứa hẹn đưa ra ở mức cao nhưng thực tế cho thấy nhiều DN không có khả năng chi trả cho nhà đầu tư”, FiinRating nhấn mạnh.

Khi Nghị định 81 có hiệu lực, đưa ra các yêu cầu cao hơn đối với tổ chức phát hành và các đơn vị trung gian khi thực hiện phát hành riêng lẻ, lượng trái phiếu phát hành riêng lẻ quay đầu giảm mạnh. Tháng 9, trái phiếu phát hành giảm đến 88% so với tháng 8, bao gồm cả doanh nghiệp bất động sản, theo SSI.

Đà sụt giảm liên tiếp những tháng sau đó do tác động của đại dịch Covid 19. Đến tháng 10/2020 tăng mạnh lên 3,4 tỷ USD. Tại Tp.HCM, theo HoREA, đầu tư nước ngoài vào bất động sản 9 tháng năm 2020 chỉ đạt 726 triệu USD, vẫn giảm mạnh so với con số 2,06 tỷ USD năm 2019. Những khó khăn về vốn cho thị trường bất động sản đã được dự báo trước. Tuy nhiên, ở góc nhìn lạc quan hơn, nhiều chuyên gia và cả kể doanh nghiệp đều cho rằng đây là cơ hội để thị trường thanh lọc những doanh nghiệp năng lực tài chính yếu kém, kinh doanh chủ yếu phụ thuộc vốn vay ngân hàng.

Vốn ngân hàng vào bất động sản nhờ đó được kiểm soát. Năm 2019 tín dụng bất động sản tăng 8,8%. Cùng với tác động của đại dịch Covid-19, 8 tháng năm 2020, theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tín dụng đối với bất động sản chỉ còn tăng 4,78% so với cuối năm 2019. Riêng tại Tp.HCM, 9 tháng năm 2020, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 293.750 tỷ đồng, tăng 5,9% so với cuối năm 2019.

Thông tư 22/2019 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, lộ trình đến năm 2022, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung - dài hạn sẽ giảm từ 40% xuống 37% vào tháng 10/2020 và 30% vào năm 2022.

Nguồn cung vốn lớn nhất cho thị trường bất động sản chủ yếu đến từ tín dụng ngân hàng, tiếp đến là cổ phiếu, trái phiếu và FDI. Tuy vậy, những "bầu sữa" này bắt đầu co lại dưới tác động chính sách.

Đối với thị trường trái phiếu, 9 tháng năm 2020 đã có 1.089 đợt phát hành của 175 doanh nghiệp với giá trị 341.000 tỷ đồng, tăng 79% so với cùng kỳ năm 2019.

Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản phát hành 173.500 tỷ đồng, chiếm khoảng 40,3% và chiếm tỷ trọng cao nhất toàn thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Một bất cập lớn hiện nay là chưa có các tổ chức tư vấn uy tín tương tự như Fitch Ratings, đánh giá, xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp,

“Đáng quan ngại là tỷ lệ nhà đầu tư trái phiếu là cá nhân chiếm đến hơn 20% số lượng nhà đầu tư và nguồn vốn đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của các tổ chức tín dụng chiếm tỷ trọng lớn, tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là vào thời điểm đáo hạn trái phiếu”, HoREA cảnh báo.

Các doanh nghiệp kinh doanh và phát triển bất động sản đã bắt đầu mở bán các dự án, công bố kế hoạch kinh doanh thời kỳ sau đại dịch cùng với kế hoạch tuyển dụng lao động và tìm kiếm nhân sự phù hợp cho kế hoạch lâu dài. Mặc dù thị trường còn nhiều khó khăn, các doanh nghiệp kinh doanh và doanh nghiệp phát triển bất động sản đã có những giải pháp để tiếp cận khách hàng, thay đổi khu vực phát triển để đón đầu xu thế dịch chuyển dòng vốn FDI, xu thế đô thị hóa ở những địa phương ngoài các đô thị lớn.