Bong bóng bất động sản là một hiện tượng đặc thù của thị trường tài sản, nó xảy ra khi giá bị đẩy lên quá cao liên tục trong một thời gian khá dài (3 - 5 năm) với sự tham gia của hệ thống ngân hàng, dẫn đến tình trạng người bán không bán vì sợ giá còn tăng, trong khi người mua bắt đầu lo ngại về sức nóng của thị trường, do đó giá cao nhưng không có giao dịch nào được thực hiện và vì vậy thị trường bắt đầu đóng băng và chuyển sang giai đoạn mới là giá giảm nhưng người mua không mua vì sợ giá còn giảm nữa, tình trạng không có giao dịch kéo theo chu kỳ giảm giá trong một thời gian ngắn và thị trường sụp đổ.

Ở Việt Nam trong vòng 10 năm trở lại đây việc cho vay hoặc mua trái phiếu bất động sản và chứng khoán đã được giám sát khá chặt chẽ, trong khuôn khổ "kiểm soát tín dụng để kiểm soát lạm phát." Chỉ số giá tiêu dùng nói chung và giá bất động sản, chứng khoán nói riêng đều được theo dõi khá cẩn trọng trên cơ sở đó có thể có những điều chỉnh chính sách tiền tệ tín dụng, hạn chế tối đa bong bóng tài sản. Trên thực tế thị trường tài sản kể cả bất động sản và chứng khoán đang hoạt động khá ổn định và tích cực. Việc phát triển nóng của phân khúc đất nền vừa qua sẽ dần ổn định trở lại do không có nền tảng tiền tệ chạy theo nó. Đây cũng là bài học thực tiễn của công việc giám sát tiền tệ tín dụng vào một vài phân khúc thị trường tài sản trong những thời điểm nhất định, đặc biệt là cho vay đầu tư đất nền, cho vay "sân sau" bất động sản kể cả trái phiếu.

Đỉnh cao của bong bóng bất động sản là giá bị thao túng ở trên trời nhưng đường cung và đường cầu không gặp nhau (không có giao dịch), trong khi áp lực nợ ngân hàng gia tăng nhanh, lòng tin của thị trường suy sụp và bong bóng nổ tung. Sự sụp đổ của thị trường bất động sản thường kéo theo sự sụp đổ của hệ thống ngân hàng cả ở khía cạnh nợ xấu gia tăng và giá trị tài sản bảo đảm suy giảm mạnh, trích lập dự phòng rủi ro tăng lên và nhiều ngân hàng bị thua lỗ dẫn đến mất lòng tin của người gửi tiền và rút tiền ồ ạt. Nói cách khác với sự tham gia không giới hạn của hệ thống ngân hàng vào thị trường tài sản (kể cả cho vay, mua trái phiếu và các công cụ phái sinh) là cội nguồn của bong bóng tài sản, đặc biệt là bong bóng bất động sản.

Nguyên nhân quan trọng nhất là một số nhà đầu tư cơ hội sử dụng các thông tin nói trên tìm cách thổi giá đất lên theo kiểu đa cấp để kiếm lời. Tình trạng này sớm muộn sẽ kết thúc với phần thiệt hại lớn cho người mua cuối cùng, khi họ ôm đất vào và chào bán không ai mua, chỉ một thời gian ngắn giá đất sẽ xuống mức bình thường thì sẽ lỗ lớn như đã từng xảy ra ở Củ Chi, TP.HCM trước đây và Đông Anh, Hà Nội vừa qua.

Từ đầu năm 2020 giá đất nền ở Hà Nội và TP.HCM và một số tỉnh thành tăng nhanh, kéo dài đến các tháng đầu năm 2021. Hầu hết các phân khúc còn lại của thị trường bất động sản giá vẫn ổn định, một vài phân khúc giảm giá như văn phòng cho thuê, nhà nghỉ dưỡng và căn hộ cao cấp. Trong thời gian trên, thị trường chứng khoán cũng tăng khá nhanh (gần 40%) và VN-Index đã vượt ngưỡng 1.200 điểm trong thời gian gần đây. Theo số liệu chính thức của Ngân hàng Nhà nước, năm 2020 tổng khối lượng tiền tệ M2 tăng 14,53%; tín dụng tăng 12,17%; trong khi GDP chỉ tăng 3%, lạm phát tăng xấp xỉ 3%. Điều này khiến nhiều người cho rằng tiền đang tràn ngập trên thị trường, làm cho giá bất động sản và chứng khoán tăng nhanh, tạo ra "bong bóng" giá tài sản, gây bất ổn kinh tế vĩ mô.

Trước tình trạng sốt đất và sự tăng trưởng mạnh của thị trường chứng khoán gần đây đang có những quan điểm cho rằng "tiền đang tràn ngập trên thị trường" dẫn tới rủi ro về "bong bóng tài sản" và ảnh hưởng tới ổn định kinh tế vĩ mô.

Nhật Hạ