3 năm chưa có sổ đỏ

Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi vừa có văn bản số 27/2020/CV-TL về việc gia hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng thuộc dự án Khu dân cư Cầu Đò (tên thương mại là Khu đô thị Mega City ) ở xã An Điền, thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương.

Khu đô thị Mega City là tên thương mại của dự án Khu dân cư Cầu Đò, mở bán từ 2017 đến nay nhưng chưa có sổ đỏ.

Theo đó, dự án Mega City đang bị cơ quan chức năng tạm dừng để buộc Công ty Thuận Lợi thực hiện việc lập hồ sơ điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và thực hiện thỏa thuận với địa phương để thống nhất đối với phần diện tích chồng lấn ranh quy hoạch giữa Khu dân cư Cầu Đò và dự án nạo vét sông Thị Tính.

Lấy lý do như trên, Công ty Thuận Lợi đã có văn bản số 27/2020/CV-TL gia hạn thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng đã mua đất tại dự án Mega City. Theo đó, Công ty Thuận Lợi xin gia hạn thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dự kiến đến quý I/2021.

“Hết lần này đến lần khác, chúng tôi chỉ nhận được những lời hứa hẹn của chủ đầu tư về việc giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi tiền mua đất đã đóng hết cho chủ đầu tư từ mấy năm nay. Việc dự án chưa ra được sổ đỏ phải chăng là do chưa đầy đủ tính pháp lý?”, một khách hàng đặt vấn đề.

Theo Kết luận thanh tra số 07/KL-TTr ngày 8/4/2020 của Chánh Thanh tra Bộ Tư pháp, dự án Khu dân cư Cầu Đò trước kia là của Công ty Thiên Phú. Công ty Thiên Phú thế chấp dự án này cho Agribank chi nhánh Chợ Lớn để vay tiền. Sau đó, Agribank chi nhánh Chợ Lớn và Công ty Đấu giá Nam Sài Gòn đấu giá 465.620,4m2 đất ở Khu dân cư Cầu Đò với giá gần 163 tỷ đồng, bao gồm cả đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là 178.359,5m2, vi phạm khoản 2 điều 173 Luật Đất đai 2013.

Sau 1 lần rao bán không có khách hàng tham gia đấu giá, lần 2 Công ty Đấu giá Nam Sài Gòn và Agribank chi nhánh Chợ Lớn gộp Khu dân cư Cầu Đò và quyền sử dụng đất tại khu A của Khu dân cư Mỹ Phước 4 để đấu giá với số tiền khởi điểm hơn 232 tỷ đồng. Ngày 5/12/2014, Công ty Thuận Lợi trúng đấu giá dự án này bằng với giá khởi điểm.

Lễ giới thiệu dự án đến khách hàng từ tháng 8/2017 nhưng đến nay vẫn chưa cấp sổ đỏ.

Đáng nói, đối với tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất ở dự án Khu dân cư Cầu Đò và khu A của Khu dân cư Mỹ Phước 4, quy định đến ngày 30/6/2016, người mua trúng đấu giá phải thanh toán đủ số tiền trúng đấu giá. Tuy nhiên, đến ngày 21/11/2016, Công ty Thuận Lợi mới nộp đủ tiền.

Sau khi trúng đấu giá, ngày 13/8/2017, Công ty Thuận Lợi đã tổ chức giới thiệu Khu đô thị Mega City, thực chất là mở bán dự án này. Tuy nhiên, đến nay đã gần 3 năm trôi qua nhưng Công ty Thuận Lợi vẫn chưa thể cấp sổ đỏ cho khách hàng.

Vì đem sổ đỏ cầm cố?

Trong văn bản số 27/2020/CV-TL, Công ty Thuận Lợi giải thích, lý do chậm cấp sổ đỏ cho khách hàng mua đất dự án Khu đô thị Mega City là do điều chỉnh quy hoạch. Tuy nhiên, trên thực tế, Công ty Thuận Lợi đã đem cầm cố hàng chục sổ đỏ của dự án Khu dân cư Cầu Đò tại ngân hàng và cả cá nhân.

Cụ thể, Công ty Thuận Lợi và Vietcombank chi nhánh Bình Dương đã ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại dự án Khu dân cư Cầu Đò. Để đảm bảo thanh toán các nghĩa vụ được đảm bảo, Công ty Thuận Lợi đã thế chấp cho Vietcombank chi nhánh Bình Dương các sổ đỏ trúng đấu giá tại dự án Khu dân cư Cầu Đò, theo hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 16/2014/HĐMBTSBĐG ngày 5/12/2014.

Sau đó, Công ty Thuận Lợi tiếp tục thế chấp thêm 6 sổ đỏ trúng đấu giá đất tại dự án Khu dân cư Cầu Đò, theo hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 16/2014/HĐMBTSBĐG ngày 5/12/2014 cho một cá nhân tên H. T. T. A. ở Biên Hòa, Đồng Nai. Các sổ đỏ này đều được cấp ngày 7/3/2017 như CH413602, CH413642, CH413625, CH413628, CH413635, CH413667. Như vậy, đã có hàng loạt sổ đỏ mang tên Công ty Thuận Lợi được mang đi cầm cố, thế chấp cho cá nhân và ngân hàng.

Chủ đầu tư dự án Khu dân cư Cầu Đò là Công ty Thuận Lợi đã đem hàng chục sổ đỏ cầm cố ở ngân hàng và tư nhân nên sổ đỏ cho khách hàng phải hẹn lại quý I/2021.

Trao đổi với chúng tôi, luật sư Nguyễn Hữu Quyền, Đoàn luật TPHCM cho biết, Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện như có sổ đỏ, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất.

Còn Nghị định 91/2019/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định, đơn vị kinh doanh bất động sản hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất nếu không cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua sẽ bị phạt tùy vào mức độ vi phạm. Trong đó, chậm cấp sổ đỏ từ 12 tháng trở lên mức phạt tối đa là 1 tỷ đồng. Thời gian vi phạm quy định nêu trên được tính từ ngày chủ đầu tư bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, đất cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận đến thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính.

“Mua bán đất không có sổ đỏ sẽ gặp nhiều rủi ro như không thể sang tên, dễ xảy ra tranh chấp, không thể thế chấp vay vốn ngân hàng… Trong trường hợp tại dự án Khu dân cư Cầu Đò, Công ty Thuận Lợi đã đem thế chấp dự án cho cá nhân, ngân hàng. Nếu Công ty Thuận Lợi không có khả năng trả nợ thì đất đã bán cho người dân sẽ bị phát mãi, khách hàng có nguy cơ bị mất trắng”, ông Quyền nói.