Trong thời gian sắp tới, ít nhất là ngắn hạn, sốt đất sẽ không xảy ra. Sau những cơn sốt đẩy giá lên, các nhà đầu tư chưa thể tham gia ngay mà còn phải chờ thị trường tự điều chỉnh xuống một ngưỡng hợp lý. Nhà đầu tư nên rót tiền vào những khu vực mà đất hoặc bất động sản kèm đất có thể đưa vào khai thác sử dụng. Còn nếu đầu tư theo hướng để nguyên hoặc đầu tư mang tính chất đám đông có tính dài hạn thì cũng không phải là giải pháp hợp lý.

Theo báo cáo mới nhất về tình hình nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2021 của Bộ Xây dựng, giá giao dịch đất nền trong khu dân cư tại thời điểm nửa cuối quý I/2021, đặc biệt là sau dịp nghỉ Tết Nguyên đán đã xảy ra hiện tượng tăng nóng ở nhiều địa phương trên địa bàn cả nước. Tuy nhiên, giao dịch chính thức được ghi nhận trên thực tế hầu như rất ít. Bộ Xây dựng cũng cho biết, tình trạng giá đất tăng nóng cục bộ tại một số địa phương chỉ diễn ra trong thời gian ngắn rồi lắng xuống sau khi chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các chỉ đạo, thông báo công khai cũng như cảnh báo tới các nhà đầu tư, người dân về quy hoạch, kế hoạch thực hiện, tình hình triển khai các dự án trên địa bàn.

Trước đó, tại Hà Nội, theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường, một số khu vực đất đai người dân quản lý tại các vùng ven đô, quy hoạch nâng cấp lên Quận đều bị đẩy lên tương đương 30-50 triệu/m2; bình quân các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20-30%.

Tại TP. Hồ Chí Minh, giá nhà đất ở khu vực TP. Thủ Đức liên tục tăng nhiều đợt từ trước thời điểm thành lập đến nay (ví dụ trên tuyến đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng…, vị trí đất mặt đường đã lên tới hơn 100 triệu đồng/m2 thậm chí gần 200 triệu; tại phường Trường Thọ, giá đất trước đây chỉ khoảng 40-50 triệu đồng/m2 đã tăng lên tới 70-90 triệu đồng/m2 thậm chí 100 triệu đồng/m2).

Giá bất động sản gắn với đất cũng nằm ở mức hợp lý khi so sánh với các sản phẩm bất động sản khác như căn hộ để bán, sản phẩm condotel đang chờ thủ tục pháp lý, hoặc những sản phẩm có giá trị lớn như biệt thự nghỉ dưỡng. Thị trường chưa được đánh giá cao, giá bất động sản đã tăng đến ngưỡng hợp lý. Tuy nhiên cũng xảy ra hiện tượng giá bất động sản tăng vượt quá giá trị thực tế và trở thành giá trị ảo. Việc xuất hiện giá trị ảo dẫn đến rủi ro cho các nhà đầu tư, đồng thời gây ra những hệ lụy cho các tổ chức và các hoạt động kinh tế lớn hơn. So với các nước khác trên thế giới, Việt Nam làm tốt việc kiểm soát dịch bệnh và hoạt động thu hút FDI sau năm 2020 đạt được những kết quả tốt. Việt Nam còn sở hữu triển vọng kinh tế lạc quan khi đạt GDP tăng trưởng dương trong năm 2020 so với các nước trong khu vực. Những năm trước đó, kinh tế Việt Nam có giai đoạn phát triển rất tốt, đặc biệt là về nhu cầu đầu tư và phát triển hạ tầng diễn ra mạnh mẽ trên khắp các tỉnh thành cả nước. Việc đầu tư phát triển hạ tầng diễn ra mạnh mẽ đã khiến cho nhu cầu trên những lĩnh vực liên quan như bất động sản công nghiệp hay các loại hình khác trở thành tiềm năng trong tương lai.

Giá nhà tại TPHCM từ năm 2020 đến nay cũng tăng vọt. Nguyên nhân khiến giá nhà tăng là do sụt giảm mạnh nguồn cung dự án nhà ở, nhất là rất thiếu căn hộ tầm giá trên dưới 35 triệu đồng/m2. Riêng nhà ở thương mại giá thấp tầm 20-25 triệu đồng/m2 gần như không còn. Để “trị” sốt đất và “bình ổn giá nhà”, HoREA đề xuất ban hành thuế chống đầu cơ nhà, đất bằng việc đánh thuế thu nhập với thuế suất cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập. Việc đánh thuế cao sẽ triệt tiêu ý chí “đầu cơ” của nhà đầu tư “lướt sóng”. Cùng với đó là xem xét, giữ mức thuế suất cao trong năm thứ hai, thứ ba. Các trường hợp bán, chuyển nhượng nhà, đất sau khi tạo lập được 3 năm, hoặc chứng minh được nhu cầu bán, chuyển nhượng nhà, đất là chính đáng, thì áp dụng thuế suất bình thường. Đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất cũng được HoREA đề xuất, theo nguyên tắc. Người sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở, để sản xuất kinh doanh, thì chịu mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu.

Ở đỉnh sốt, không khó bắt gặp những nhóm môi giới bất động sản và “cò đất” tiến hành “họp chợ”, dẫn khách xem đất và cảnh nhộn nhịp trao đổi thông tin. Thế nhưng, theo phản ánh của các sở xây dựng, lượng giao dịch đất nền chính thức trong quý I/2021 rất ít. Hình thức giao dịch tại các khu vực sốt đất chủ yếu là đặt cọc, sau đó chuyển nhượng ngay để kiếm lời khi giá tăng và xuất hiện nhà đầu tư khác có nhu cầu mua. Báo cáo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2021 của Bộ Xây dựng không bóc tách riêng về giao dịch đất nền, nhưng phần nào củng cố cho đánh giá trên.

Nguyên nhân đất nền phát sốt những tháng qua không hẳn xuất phát từ tín dụng. Theo phân tích của các tổ chức nghiên cứu và chuyên gia, dòng tiền có sự xáo trộn, thay vì chuyển vào sản xuất - kinh doanh, thì đã chuyển hướng sang bất động sản.

Nhật Hạ