Công ty kiểm toán PwC kết hợp cùng Urban Land Institute vừa công bố báo cáo Những xu hướng mới nổi trong bất động sản tại khu vực Châu Á - Thái Bình Dương năm 2020. PwC nhận xét, hơn một thập kỷ qua kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, bất động sản khu vực này tiếp tục tạo ra lợi nhuận mạnh mẽ. Tuy nhiên, chu kỳ bùng nổ dần khép lại, sự thận trọng ngày càng được đưa vào các chiến lược của nhà đầu tư.

TP.HCM dẫn đầu khuyến nghị mua mọi loại bất động sản

Dù kết thúc chu kỳ bùng nổ bất động sản, các nhà đầu tư tại Châu Á - Thái Bình Dương vẫn đang tăng gấp đôi trên các thị trường lớn, thanh khoản tốt và ít rủi ro. Trong đó, theo PwC, các nền kinh tế mới nổi là một trong những điểm đến đáng chú ý.

Năm nay, Singapore, Tokyo, Sydney và Melbourne là bốn trong số năm thành phố đứng đầu triển vọng đầu tư nhờ khả năng thanh khoản tốt và minh bạch. Đây cũng là bốn đại diện góp mặt trong top đầu hai năm liên tiếp khi PwC lo ngại về một cuộc suy thoái đang đến gần.

Ngoại lệ trong top thị trường ưa thích năm 2020 là Thành phố Hồ Chí Minh. Theo PwC, TP.HCM là điểm đến liên tục tăng thứ hạng đầu tư trong năm năm qua, hiện tại đang được đánh giá là thành phố hàng đầu của khu vực về triển vọng phát triển và thứ ba về triển vọng đầu tư.

Đáng chú ý, TP.HCM được xếp hạng đầu tiên trong khuyến nghị mua của PwC và Urban Land Institute trong tất cả các hạng mục bất động sản từ văn phòng, bán lẻ đến khu dân cư, khu công nghiệp và khách sạn. 

Pwc và Urban Land Institute đánh giá, Việt Nam có mức tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, cơ cấu dân số đang tiến triển tích cực khi số người trong tuổi lao động chiếm hơn 1/2 dân số, tầng lớp trung lưu ngày càng nới rộng. Quan trọng nhất theo hai đơn vị trên, Việt Nam được xem là người hưởng lợi lớn nhất từ ​​xu hướng di chuyển dây chuyền sản xuất khỏi Trung Quốc.

Các công ty Hàn Quốc và Nhật Bản dành tình cảm rất đặc biệt tại Việt Nam, chủ yếu trong công nghiệp sản xuất. Điều này cũng kích thích mảng bất động sản công nghiệp trở dậy.

TP.HCM đứng đầu toàn bộ khuyến nghị mua của PwC và Urban Land Institute.

Vốn tài chính trong bất động sản tại Việt Nam đã chứng kiến ​​sự gia tăng liên tục trong suốt năm năm qua. Một nhà đầu tư Hong Kong nhận xét: “TP.HCM sẽ khó tự sáng lập ra một mô hình phát triển bất động sản mới, mà rất có thể sẽ đi theo con đường của các đô thị loại 1 của Trung Quốc”.

Ông cho biết, có đủ các nhà đầu tư đã rót tiền vào TP.HCM trong hơn một thập kỷ qua và họ đã có nhiều kinh nghiệm hơn. Vì vậy, khi các nhà đầu tư mới vào, họ sẽ có sẵn các nhà khai thác địa phương với nhiều kinh nghiệm không chỉ trong bất động sản, mà còn trong việc tổ chức và quản trị đầu tư. “Tôi cảm thấy TP.HCM có cơ hội tốt hơn một số thị trường mới nổi khác”, vị này nhấn mạnh.

Cung đang quá cầu ở bất động sản cao cấp

Tuy nhiên, niềm tin về triển vọng thành phố không được Pwc và Urban Land Institute đánh giá cao. Hai đơn vị này cho rằng tính minh bạch vẫn là một điểm yếu của thị trường bất động sản và đang được cải thiện.

Theo Bảng xếp hạng chỉ số minh bạch bất động sản toàn cầu (GRETI) do Jones Lang LaSalle thực hiện, Việt Nam được xếp thứ 56 toàn cầu, chuyển từ nhóm "thiếu minh bạch" sang nhóm "bán minh bạch”. Kết quả này đã tăng 4 bậc so với bảng xếp hạng 2018. Trong đó, Hà Nội và TP.HCM đã giúp Việt Nam thăng lên cột mốc minh bạch mới.

Ngoài ra, PwC còn chỉ rỏ thêm một điểm yếu khác. TP.HCM vẫn là một thị trường có nguồn cung bất động sản tương đối ít để có thể đầu tư và tính rủi ro cao. Urban Land Institute khảo sát nhiều nhà đầu tư tại TP.HCM và thu về nhận xét rằng, có quá nhiều vốn đã bị đưa vào sai chỗ. Thị trường Việt Nam cần nhà ở thu nhập trung bình, giá cả thực sự phải chăng, nhưng rất nhiều người lại đang xây dựng nhà ở quá cao cấp.

Nguồn cung tại TP.HCM đang thấp hơn khu vực rất nhiều. PwC ví von, nếu một quỹ đầu tư hàng tỷ USD quyết định phân bổ 10% hoặc 20% cho Việt Nam, thì đó đã là một tỷ lệ khá đáng kể trong khối lượng đầu tư bất động sản quốc tế hàng năm trên thị trường.

Căn hộ giá rẻ và trung cấp là nhu cầu lớn của thị trường nhưng nguồn cung khan hiếm. Ảnh: Phú Đông Group

Vốn đầu tư bất động sản tại Việt Nam phần lớn được rót vào TP.HCM, đặc biệt là vào khu vực khu dân cư. Điều này đã dẫn đến các vấn đề với việc xây dựng quá mức. Giá trị đất và giá thuê cũng tăng mạnh trên diện rộng. PwC chỉ rõ, mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM hiện nay đang gấp ba lần giá thuê mặt bằng bán lẻ tương tự ở Manila.

Tuy nhiên, Chính phủ đã thực hiện các bước để giải quyết những vấn đề đang diễn ra. Bộ Xây dựng cũng đã “thả cửa” cho căn hộ có diện tích nhỏ và tung nhiều biện pháp nhằm kéo căn hộ hạng C về với thị trường.

Một nhà đầu tư tại TP.HCM chia sẻ: “Chúng tôi có một dự án vừa mới ra mắt và bán được 200 căn chỉ trong một buổi chiều. Nhìn chung, nhu cầu đối với nhà ở giá rẻ và trung cấp đang cao hơn so với các bất động sản cao cấp. Bất động sản cao cấp đang trong hình trạng tồi tệ nhất vì cung vượt quá cầu”.