Bất động sản Trung Quốc khởi sắc nhưng khó có thể quay lại thời ‘hoàng kim’

Niềm tin của nhà đầu tư vào lĩnh vực bất động sản ở Trung Quốc này dường như đang được cải thiện khi mà khối lượng và giá giao dịch trái phiếu đã tăng trở lại trong những tuần gần đây, một phần được thúc đẩy bởi lời hứa của chính phủ trong việc hỗ trợ lĩnh vực này cũng như một số chính sách được nới lỏng.

Tuy nhiên, theo các nhà phân tích, thị trường bất động sản tăng trưởng cao của Trung Quốc có thể là dĩ vãng và nó sẽ “thay đổi mãi mãi” sau hàng loạt biến cố gần đây trong lĩnh vực này.

S&P Global Ratings cho biết trong một báo cáo đầu tháng 4 rằng, chính sách kiểm soát thị trường nhà ở của Trung Quốc đã "chạm đáy", nhưng sẽ mất vài quý để các thị trường cảm nhận được tác động của việc nới lỏng quy định.

_120648874_tv070762724.jpg
Evergrand là nhà phát triển bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới.

S&P cũng đưa ra dự đoán rằng, sẽ có ít nhà phát triển có thể sử dụng chiến lược tăng trưởng nhanh -chiến lược mang tính đòn bẩy cao - để mang lại thành công như trong quá khứ.

Các báo cáo gần đây cho thấy, một số thành phố và ngân hàng sẵn sàng hỗ trợ bất động sản trở lại sau khi doanh số bán nhà lao dốc trong vài tháng qua.

Kể từ tháng 3, do nhu cầu thị trường suy yếu, các ngân hàng tại hơn 100 thành phố ở Trung Quốc đã giảm lãi suất thế chấp trung bình từ 20 đến 60 điểm cơ bản, Zou Lan, Giám đốc bộ phận thị trường tài chính của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, nói với các phóng viên hôm thứ Năm.

Ông cũng lưu ý rằng, dịch Covid đã ảnh hưởng đến thu nhập của một số người và khả năng thanh toán các khoản thế chấp đúng hạn.

Thật khó để thấy tình hình được giải quyết trong năm nay ... Chúng ta sẽ thấy các nhà phát triển không thể trả nợ.

Gary Ng - Nhà kinh tế chuyên về châu Á - Thái Bình Dương tại Natixis

“Lập trường của chính phủ [là] cố gắng ngăn chặn sự lây lan, ngăn chặn sự lan tỏa từ lĩnh vực bất động sản sang nền kinh”, Gary Ng, nhà kinh tế tại Natixis, nói với CNBC trong một cuộc phỏng vấn qua điện thoại vào đầu tháng này.

Theo Moody’s, bất kỳ sự thay đổi nào trong ngành bất động sản của Trung Quốc đều có ý nghĩa quan trọng đối với nền kinh tế vì bất động sản và các lĩnh vực liên quan chiếm khoảng một phần tư GDP của nước này. Làn sóng hạn chế đi lại mới nhất do dịch Covid đã tạo thêm áp lực cho tốc độ tăng trưởng vốn đã chậm lại trước đó.

“Các biện pháp có thể đã quá chặt chẽ. Bây giờ chúng tôi thấy sự điều chỉnh chính sách này rất tốt”, Ng nói.

“Về cơ bản, thời gian tồi tệ nhất đã qua đối với những nhà phát triển nói chung là phù hợp với mục tiêu hoặc khuôn khổ quy định hiện tại”, ông nói thêm.

Các nhà phát triển bất động sản ở Trung Quốc “đau đầu” sau khi nhà chức trách ban hành cái gọi là chính sách “ba lằn ranh đỏ” vào tháng 8 năm 2020, nhằm mục đích kiềm chế các nhà phát triển do nợ nần chồng chất. Chính sách đặt ra một giới hạn đối với nợ liên quan đến dòng tiền, tài sản và mức vốn của một công ty.

Trong khi nhiều chủ đầu tư giảm mức nợ từ chính sách này thì các ngân hàng trở nên ít sẵn sàng cho vay đối với lĩnh vực này.

10china-evergrande-01-mobilemasterat3x.jpg
Bất động sản Trung Quốc có dấu hiệu khởi sắc.

Và điều đó đã khiến cho Evergrande, nhà phát triển mắc nợ nhiều nhất thế giới, lần đầu tiên rơi vào tình trạng vỡ nợ vào cuối năm ngoái. Khi cuộc khủng hoảng nợ ngày càng rõ hơn, các nhà phát triển Trung Quốc khác cũng bắt đầu có dấu hiệu căng thẳng - một số bỏ lỡ các khoản thanh toán lãi suất, trong khi một số khác thì vỡ nợ hoàn toàn.

Khối lượng giao dịch trái phiếu lẫn giá đều tăng

Việc phát hành trái phiếu trên thị trường có lợi suất cao của châu Á, do các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc thống trị, đã sụt giảm trong quý đầu tiên của năm nay. Khu vực này chỉ phát hành khoản nợ trị giá 4,4 tỷ USD, thấp hơn khoảng 85% so với một năm trước, theo dữ liệu từ Dealogic.

Cũng theo Dealogic, đây là kết quả của việc các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc phần lớn bị cắt khỏi thị trường trái phiếu trong bối cảnh ngày càng có nhiều tình huống căng thẳng và khó khăn hơn trong lĩnh vực này.

Tuy nhiên, tâm lý đã quay đầu vào giữa tháng 3 sau khi Trung Quốc phát tín hiệu hỗ trợ và nói rằng cơ quan chức năng sẽ nỗ lực hướng tới sự ổn định trong lĩnh vực bất động sản vốn đang gặp khó khăn của nước này.

Khối lượng giao dịch trái phiếu trên thị trường nợ trong lĩnh vực bất động sản đã tăng lên gần 700 triệu USD vào giữa tháng 3, tăng gần 20% so với mức hơn 583 triệu USD được giao dịch vào đầu tháng, theo dữ liệu từ nền tảng giao dịch thu nhập cố định điện tử MarketAxess.

Đến cuối tháng Ba, khối lượng tăng hơn nữa, vượt 700 triệu USD, trước khi giảm nhẹ trở lại vào tháng Tư.

Giá trái phiếu cũng tăng tương ứng. Chỉ số doanh nghiệp có lợi suất cao bằng USD của châu Á đã tăng hơn 15% trong khoảng thời gian từ giữa tháng 3 đến đầu tháng 4.

Ba tỉnh của Trung Quốc cũng đã nới lỏng các chính sách, bao gồm việc loại bỏ các hạn chế mua nhà đối với những người không cư trú tại địa phương - và điều đó sẽ nâng cao tâm lý trong ngắn hạn, Nomura cho biết trong một báo cáo vào ngày 4 tháng 4.

“Các biện pháp nới lỏng chính sách này phù hợp với kỳ vọng của chúng tôi và khẳng định nhận thức cũng như nỗ lực ngày càng cao của chính quyền địa phương nhằm chống lại sự suy thoái nhanh chóng của thị trường bất động sản, ”Nomura cho biết dựa vào một trích dẫn dữ liệu của chính phủ, dữ liệu cho thấy doanh số bán hàng tại 30 thành phố lớn đã giảm 47% so với cùng kỳ vào tháng Ba.

Natixis ’Ng cho biết, hiện nay nhiều nhà phát triển lớn, đặc biệt là các công ty thuộc sở hữu nhà nước, có thể mua đất hoặc mua các tài sản bất động sản khác với giá rẻ hơn. Ông lưu ý rằng, phân tích của công ty cho thấy 7 trong số 10 vụ mua lại đất từ ​​đầu năm đến nay là của các doanh nghiệp nhà nước, một dấu hiệu cho thấy khu vực tư nhân vẫn đang gặp khó khăn.

Đầu tháng này, nhà phát triển Kaisa thông báo đã hợp tác chiến lược với China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings và China Great Wall Asset Management, cả hai đều thuộc sở hữu nhà nước. Thỏa thuận được thiết lập để tạo ra các liên doanh và mua lại tài sản, một hồ sơ trao đổi tại Hồng Kông cho thấy.

y453tra3qqi6zkm2l7vcwlndjm.jpg
Bất động sản Trung Quốc được dự báo khó quay lại thời hoàng kim.

Theo các nhà phân tích, bất chấp sự lạc quan hiện tại, tình hình phía trước đối với các nhà phát triển có thể còn tồi tệ hơn nữa.

S&P chỉ ra rằng, cho đến nay việc nới lỏng chính sách chỉ áp dụng cho phía cầu chứ không phải cho các đơn vị cung cấp.

“Nguồn cung có thể bị hạn chế ngay cả khi tâm lý người mua nhà được cải thiện vì các quỹ được ưu tiên để hoàn thành các căn nhà đã bán trước và trả nợ’ S&P cho biết trong một cuộc họp ngắn vào tuần trước.

Cơ quan xếp hạng này cho biết, họ tin rằng 20 nhà phát triển hiện đang đối mặt với tình trạng suy giảm thanh khoản - và 4% khác có thể gặp rủi ro theo mô hình liên doanh.

Đầu năm nay, một số nhà phát triển đã thông báo rằng họ sẽ không thể công bố kết quả tài chính đúng hạn.

Bất động sản Trung Quốc giờ 'không phải để đầu cơ'?

Mặc dù có tin tức về việc hỗ trợ nhiều hơn cho bất động sản, ông Ng cho biết giọng điệu của Bắc Kinh vẫn tập trung vào việc ngăn chặn tình trạng đầu cơ trên thị trường nóng bỏng một thời, có nghĩa là giá nhà sẽ không tăng nhiều như vậy.

Do đó, các công ty từng thu lợi từ việc giá nhà tăng cao sẽ cần phải thích ứng, ông nói. “Chúng ta sẽ thấy các nhà phát triển có thể không thể trả được nợ của họ”.

Các nhà phân tích cho biết các chính sách của Trung Quốc đối với đầu tư bất động sản đã thay đổi.

S&P Global cho biết: “Về lâu dài, chính sách sẽ được hướng dẫn theo nguyên tắc “nhà ở là để ở, không phải đầu cơ và các mô hình kinh doanh mới, ít nhất ở một mức độ nào đó, cần phải phù hợp với mục tiêu đó".

Hồi tháng 10, Eric Xin, giám đốc điều hành của Citic Capital, cho biết tại một hội nghị đầu tư của AVCJ ở Bắc Kinh rằng bất động sản có thể sẽ trở thành một tiện ích công cộng để nhiều người có thể mua nhà ở Trung Quốc.

"Đó là lý do tại sao bạn thấy tất cả các nhà phát triển đang gặp khó khăn, bởi vì các tiện ích nên bị chi phối bởi các DNNN", Xin, cũng đối tác quản lý tại Trustar Capital, cho biết. “Nó không nên là một trọng tâm lớn [của] vốn. Mặt khác, vốn nên đi vào đổi mới ”.

NGUYỄN MINH