Giải pháp thị trường vùng ven

Theo ông Ngô Quang Phúc , Tổng Giám Đốc Công ty CP Địa ốc Phú Đông ( Phú Đông Group ). Trong khi quỹ đất ở tại TP.HCM đang dần thu hẹp, giá nhà tăng cao so với khả năng tài chính của đa số người dân thì việc xuất hiện các đô thị lớn tại khu vực giáp ranh, vệ tinh sẽ là một giải pháp khả thi để người dân có thể sở hữu nhà ở.

Một trong những điểm cốt lõi trong chiến lược phát triển của TP.HCM là sẽ phát triển các khu đô thị vệ tinh theo mục tiêu phát triển đô thị đa trung tâm, mang tính vùng không gian đô thị, vượt ra ngoài ranh giới hành chính. Trong đó, các khu vực như Bình Dương, Đồng Nai, Long An… sẽ dần hình thành nên những trung tâm đô thị mới đầy tiềm năng và hấp dẫn trong xu thế giãn dân đô thị.

Năm 2018, thị trường bắt đầu giảm cung, năm 2019 tình trạng này diễn biến nặng hơn và tới 2020 thì đại dịch càng làm trầm trọng thêm các nút thắt về pháp lý của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ của thị trường vẫn rất tốt, với những người có nhu cầu ở thực, đặc biệt là với phân khúc giá thấp. Bên cạnh đó là sự dịch chuyển ly tâm là xu hướng đã bắt đầu từ khá lâu và nay càng mạnh hơn do hạ tầng giao thông kết nối tốt hơn, dẫn lối về nơi đất lành chim đậu. TP. Dĩ An (tỉnh Bình Dương), TP. Biên Hòa (Đồng Nai) chỉ trong vòng 5 năm đã có hàng chục dự án bất động sản lớn hình thành.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám Đốc Công ty CP Địa ốc Phú Đông.

Tuy nhiên, nhìn vào tổng quan thực tế và nhu cầu thị trường, có thể thấy rằng TP.HCM vẫn hấp dẫn với nhà đầu tư và khách hàng, thế nhưng thị trường này đang tồn tại những lực cản đó là việc thiếu quỹ đất ở để phát triển bất động sản đã hình thành xu thế đầu tư ra xa vùng trung tâm.

Với các nhà đầu tư lớn, họ rất khó tìm thấy ở đây các quỹ đất sạch cỡ vài chục ha trở lên. Tình trạng này cũng diễn ra ở Hà Nội hoặc nhiều thành phố là trung tâm kinh tế - chính trị - xã hội ở các quốc gia trên thế giới. Chẳng hạn, Hà Nội vừa chính thức thông qua quy hoạch đô thị vệ tinh Hòa Lạc vào trung tuần tháng 7/2020. 

Chính vì vậy, giải pháp mà các doanh nghiệp địa ốc thực hiện để có dự án và tồn tại đó là phát triển các dự án, các đô thị lớn nằm ở các tỉnh vùng ven. Gọi là các đô thị vệ tinh và việc phát triển này bước đầu đã có những thành công lớn.

Cụ thể, trong 5 năm gần đây, sự phát triển của Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu đã trở thành một cực đối trọng của TP.HCM, chứ không phải là vệ tinh phụ thuộc hạt nhân TP.HCM nữa. Ngoài yếu tố đất đai, con người, các địa phương này còn có yếu tố hạ tầng kỹ thuật phù hợp.

Chẳng hạn, Đồng Nai có sân bay Long Thành, cao tốc Long Thành, cầu Cát Lái nối Nhơn Trạch… đủ sức hút người dân và nhà đầu tư về đây. Chính vì vậy, nếu như trước đây, nhu cầu phố thị như mua sắm vui chơi khiến người ta phải ở trung tâm thì nay đã dễ dàng được đáp ứng nhờ công nghệ mới, chẳng hạn như các trang mua bán và đội ngũ shipper nhanh gọn. Do vậy, nhu cầu phát triển các đô thị vệ tinh là cần thiết và chắc chắn sớm trở thành xu hướng nở rộ.

Nhưng, giải pháp của các doanh nghiệp hiện nay là hướng về vùng ven song vẫn đảm bảo thị trường TP.HCM là mối quan tâm đặc biệt. Nhu cầu nhà ở tại TP.HCM luôn rất lớn và tăng hằng năm. Chính vì vậy vẫn cần có giải pháp để tăng nguồn cung nhà tại TP. HCM hoặc hình thành các đô thị lân cận thành phố.

Nhà nước nên có chính sách ưu đãi nhà ở giá rẻ

Theo ông Ngô Quang Phúc, để tăng nguồn cung nhà tại TP.HCM hoặc hình thành các đô thị lân cận thành phố, giải pháp đến từ quy hoạch xây dựng 4 đô thị vệ tinh hướng về 4 hướng là Đông - Tây - Nam - Bắc (lấy chợ Bến Thành là tâm), mỗi vệ tinh chỉ cần quy hoạch ít nhất khoảng 1.000 ha đất để làm nhà ở cho người dân, đặc biệt quan tâm đến nhà ở vừa túi tiền.

Điều khó nhất là câu chuyện làm sao tạo ra quỹ đất này, vì chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch phát triển đô thị lớn luôn là vấn đề nan giải.

Nhưng khó khăn nào cũng có giải pháp, về tiền đền bù, giải phóng mặt bằng thì có thể phát hành giấy tờ có giá (ví dụ nghiên cứu hình thức trái phiếu của thành phố) hoặc cần thiết nâng cao vai trò của Quỹ phát triển nhà ở.

Quỹ này có thể huy động nhiều nguồn lực của xã hội đầu tư hoặc doanh nghiệp mua trái phiếu…, sau khi đền bù giải phóng mặt bằng sạch thì thành phố tổ chức bán đấu giá cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để họ triển khai dự án.

Những thành phố vệ tinh sẽ giải quyết được bài toán nhà ở TP.HCM.

Nghiên cứu ý tưởng này, nếu khả thi làm được thì thành phố sẽ không lo thiếu hụt nhà ở, tạo ra nguồn cung nhà ở dồi dào cho người dân, giúp cân bằng cán cân cung cầu, ổn định thị trường bất động sản.

Là một doanh nghiệp phát triển bất động sản, theo ông Ngô Quang Phúc, khi phát triển các đô thị xung quanh TP.HCM thì các doanh nghiệp cần chú ý trọng tâm tới việc làm sao để gia tăng được cơ hội sở hữu nhà cho người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp với chi phí phù hợp nhất. Nhà nước có thể khuyến khích doanh nghiệp bán nhà ở có giá rẻ được ưu đã thuế và tiền sử dụng đất…

Một điều quan trọng nữa là khi chúng ta tạo ra các khu đô thị vệ tinh, tạo ra 1 lượng cung tốt cho quỹ nhà dành cho người ở thực với thu nhập trung bình và thu nhập thấp thì chúng ta phải mời họ, lôi kéo được đối tượng này về ở.

Một số khu đô thị chúng ta đã xây dựng tốt hạ tầng kỹ thuật, tuy nhiên không có người về ở, lý do là vẫn chưa hoàn thiện được hạ tầng xã hội như chợ, trường học, bệnh viện… là những tiện ích thiết yếu mà người dân cần để sinh sống. Do vậy, những khu đô thị đó vẫn hoang vắng, và chưa thu hút được người dân, gây lãng phí rất lớn cho xã hội.

Do vậy, việc đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội là một trong những điều kiện quan trọng nhất để xây dựng thành công những khu đô thị vệ sinh, đạt mục đích giãn dân, tăng cung sản phẩm bất động sản và ổn định thị trường.