Như chúng tôi đã đề cập trong các bài viết trước, việc cải tạo; sửa chữa; di dời các chung cư cũ đang là vấn đề cấp bách đối với người dân, đặc biệt là người dân ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Bởi ngoài việc ảnh hưởng đến quá trình chỉnh trang đô thị ra, nó còn liên quan đến vấn đề nhà ở của người dân.

Thế nhưng, trong suốt những năm qua, công việc này vẫn không có nhiều chuyển biến mà một trong những nguyên nhân chính là do các văn bản pháp lý liên quan (đặc biệt là Nghị định 101/2015/NĐ-CP -PV) vẫn chưa thống nhất, chưa làm rõ quyền lợi của các bên như chủ sở hữu nhà ở chung cư, nhà đầu tư…

Sau nhiều lần lấy ý kiến của các chuyên gia pháp lý, bất động sản… mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 69/2021/NĐ-CP để thay thế Nghị định 101/2015/NĐ-CP và đây được xem là một bước ngoặt để khai thông bế tắc lâu nay.

Giải được bài toán tái định cư

Theo các chuyên gia bất động sản, nguyên tắc khi lập quy hoạch khu vực nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, cơ quan có thẩm quyền phải xác định một số chỉ tiêu, trong đó có “quy mô dân số” đảm bảo được tính khả thi và khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư:

Tuy nhiên, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), một trong những đơn vị tham gia góp ý cho nghị định cho rằng, Nghị định 101/2015/NĐ-CP trước đây chưa đảm bảo tính khả thi và chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia.

Theo HoREA, một nguyên nhân quan trọng là Nghị định 101/2015/NĐ-CP đã không đưa ra quy định, theo đó cơ quan có thẩm quyền phải xác định chỉ tiêu “quy mô dân số” khi lập quy hoạch khu vực nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại.

Tuy nhiên, điều này đã được khắc phục trong Nghị định mới khi đưa ra quy định nguyên tắc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, thì cơ quan có thẩm quyền phải xác định các chỉ tiêu quy hoạch, trong đó có chỉ tiêu “quy mô dân số”.

Cụ thể, tại Khoản 2 Điều 12 Nghị định 69/2021/NĐ-CP quy định: “Khi lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết khu vực có nhà chung cư, khu chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, cơ quan có thẩm quyền phải xác định một số chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch xây dựng, quy mô dân số hoặc xác định phần diện tích đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang xây dựng các công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng hoặc công trình hạ tầng xã hội khác để đảm bảo hiệu quả kinh tế - xã hội và môi trường nhằm khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án nhưng phải đáp ứng và kết nối đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực và trên địa bàn”.

“Như vậy, với các quy định trên, dự án xây dựng lại nhà chung cư vừa có đủ số lượng căn hộ để tái định cư cho tất cả các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư, vừa có thêm một số căn hộ dôi ra để chủ đầu tư bán thu hồi vốn đầu tư và có được một phần lãi…”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết thêm.

Giải pháp “quy gom” phù hợp với thực tiễn

Khoản 4 Điều 13 Nghị định 69/2021/NĐ-CP có quy định: “Khi lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực có nhà chung cư, khu chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại thì tuỳ theo tình hình cụ thể của địa phương, UBND cấp tỉnh phải có giải pháp quy hoạch cho cả khu chung cư, nhà chung cư hoặc giải pháp quy gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã hoặc cấp huyện để làm cơ sở xác định việc thực hiện một hoặc nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhằm đảm bảo hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường và gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị”.

 Cả nước có 2.500 tòa chung cư cũ, trong đó Hà Nội 1.579 tòa, TP. HCM 510 tòa, 205 tòa ở Hải Phòng, Quảng Ninh có 60 tòa…

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Theo các chuyên gia bất động sản, điều khoản này của Nghị định 69/2021/NĐ-CP phù hợp với nguyện vọng, sát với thực tiễn đời sống của người dân

Về vấn đề này, HoREA đưa ra một dẫn chứng khá thuyết phục, đó là, hiện TP.HCM có hơn 1.000 nhà chung cư, khu chung cư cũ. Trong đó, chỉ có một số ít khu chung cư có quy mô lớn như khu chung cư Cô Giang, quận 1; khu chung cư Nguyễn Thiện Thuật, quận 3; khu chung cư Chánh Hưng, quận 8; các khu chung cư Ngô Gia Tự, Nguyễn Kim, quận 10; khu chung cư Thanh Đa, quận Bình Thạnh.

Còn lại, đa số là các nhà chung cư nhỏ, dạng nhà ở tập thể có nguồn gốc do chuyển đổi từ khách sạn, nhà riêng lẻ được xây dựng trước năm 1975, có diện tích khuôn viên chỉ trên dưới 500 m2. Thậm chí, có những nhà chung cư nằm trong hẻm nhỏ, như quận 5 có 408 nhà chung cư, khu chung cư; hoặc quận 3 có 48 nhà chung cư, khu chung cư.

Tuy nhiên, phần lớn các chung cư này không thể xây dựng lại tại địa điểm cũ do không phù hợp với quy hoạch.

Chính từ những lý do đó mà theo HoREA, giải pháp “quy gom” này sẽ khắc phục được việc chủ đầu tư phải xây dựng các dự án tái định cư tại nơi khác, ảnh hưởng đến nhu cầu đi lại, làm ăn, sinh sống, chữa bệnh, học hành… của người tái định cư.

Ngoài ra, điều này còn hạn chế được tình trạng người tái định cư không lựa chọn vào ở khu tái định cư (do xa nơi ở cũ- PV) như trường hợp dự án Khu tái định cư xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh có hơn 1.700 căn hộ nhưng chỉ có khoảng 15% người tái định cư đến cư ngụ.

Nới rộng quyền của chủ sở hữu nhà chung cư

Một trong những vướng mắc mà các chuyên gia cho rằng gây khó khăn cho chủ sở hữu là do quy định tại Khoản 3 Điều 16 Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng, theo đó quyền biểu quyết tại hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích khác trong nhà chung cư theo nguyên tắc 1 m2 diện tích sở hữu riêng tương đương với 1 phiếu biểu quyết. Theo các chuyên gia bất động sản, cách tính này chính xác nhưng khó áp dụng và khó nhận được sự đồng thuận của các chủ sở hữu nhà chung cư, nhất là tại các nhà chung cư cũ.

Tuy nhiên, điều này đã được tháo gỡ trong Nghị định mới, theo đó quyền chọn nhà đầu tư của chủ sở hữu được nới rộng hơn.

Cụ thể, theo Khoản 6 Điều 14 Nghị định 69/2021/NĐ-CP, việc lấy ý kiến các chủ sở hữu khi lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc mỗi một căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết và có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ chung cư của nhà chung cư, khu chung cư đó tham gia.

Doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 75% tổng số các chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư tham gia đồng ý; trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia đăng ký làm chủ đầu tư thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu nhưng tối thiểu phải đạt trên 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đó đồng ý (…).

Đối với phần diện tích khác trong nhà chung cư không phải căn hộ (…) thì lấy tổng số diện tích sử dụng phần diện tích này chia cho diện tích sử dụng căn hộ lớn nhất (…) để xác định tỷ lệ số phiếu biểu quyết của các chủ sở hữu, mỗi phần diện tích tương đương với diện tích căn hộ lớn nhất sau khi chia được tính bằng một phiếu biểu quyết…

Vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời, trong đó có việc hoán đổi diện tích căn hộ cũ lấy căn hộ mới là thỏa thuận dân sự giữa các chủ sở hữu nhà chung cư với nhà đầu tư, nên phải đảm bảo tính tự nguyện, bình đẳng, tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các bên liên quan, phù hợp với các quy định của pháp luật.

HoREA

Về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời của Nghị định 69/2021/NĐ-CP, theo các chuyên gia bất động sản, điều này cũng phù hợp với tâm tư, nguyện vọng, nhu cầu của người dân, hạn chế tối đa các tác động bất lợi đến môi trường sống của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Cụ thể, điều này được quy định tại Khoản 1 Điều 20 Nghị định 69/2021/NĐ-CP, theo đó việc bố trí nhà ở tái định cư được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở tái định cư bảo đảm quyền lợi của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và điểm đ Khoản 1 Điều 20 Nghị định 69/2021/NĐ-CP quy định: “Chủ sở hữu được lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền hoặc tái định cư tại địa điểm khác. Trường hợp tái định cư tại địa điểm khác thì có thể được bố trí tại dự án xây dựng nhà ở tái định cư hoặc dự án nhà ở thương mại trên cùng địa bàn cấp xã, nếu trên địa bàn cấp xã không có nhà ở này thì bố trí trên cùng địa bàn cấp huyện.

Trường hợp trên địa bàn cấp huyện không có nhà ở này thì được bố trí tại dự án khác trên địa bàn cấp huyện lân cận” đã thể hiện chính sách của Nhà nước không chỉ quan tâm đối với các chủ sở hữu mà cả người sử dụng nhà chung cư, trong đó có các hộ khẩu ghép (hộ ghép) khi thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

“Các nguyên tắc này phù hợp với tâm tư, nguyện vọng, nhu cầu của người dân và có tính khả thi cao hơn so với các quy định của Nghị định 101/2015/NĐ-CP, do nội dung Khoản 1 Điều 20 Nghị định 69/2021/NĐ-CP được thiết kế theo hướng hạn chế tối đa các tác động bất lợi đến môi trường sống của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư”, ông Lê Hoàng Châu cho biết thêm.

Như vậy, sau nhiều đóng góp đầy tâm huyết của các nhà chuyên môn thời gian qua, cuối cùng một Nghị định mới cũng ra đời và đây được xem là một tín hiệu tốt giúp cho hàng ngàn chung cư cũ có cơ hội “thay áo mới”, qua đó giúp cho điều kiện sống của người dân sống ở các chung cư này cải thiện hơn.