Giá căn hộ chuyển nhượng điều chỉnh, sức cầu suy giảm, chủ đầu tư tăng ưu đãi bán hàng. Tuy nhiên, phía sau diễn biến hạ nhiệt của thị trường là khoảng cách chưa được thu hẹp giữa nguồn cung và khả năng chi trả của người mua.

Báo cáo quý III/2026 của các công ty nghiên cứu bất động sản như: Batdongsan.com.vn, DKRA Consulting và Avison Young Việt Nam cùng cho thấy thị trường nhà ở đang trải qua nhịp điều chỉnh. Chung cư vẫn thu hút sự quan tâm, nhưng giao dịch chịu sức ép khi người mua cân nhắc kỹ hơn về giá và chi phí vay.

Điểm đáng chú ý là sự hạ nhiệt diễn ra không đồng đều. Giá rao bán và giá chuyển nhượng tại một số khu vực giảm, trong khi căn hộ mới từ chủ đầu tư vẫn ở mặt bằng cao. Thị trường vì thế cùng lúc xuất hiện hai thực tế: người bán khó tìm khách, còn người cần nhà vẫn khó tìm sản phẩm phù hợp.

Sức cầu giảm mạnh, giá chuyển nhượng chịu áp lực

Theo DKRA Consulting, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP.HCM và vùng phụ cận trong quý III đạt khoảng 13.215 căn, giảm 31% so với quý trước. Nguồn cung mới đạt hơn 4.000 căn, chỉ tương đương 33% quý trước, khi phần lớn chủ đầu tư chủ động dời lịch mở bán vào cuối năm.

Một số dự án vị trí tốt ở TPHCM vừa công bố ra thị trường nhưng phải chịu áp lực hàng thứ cấp

 Đáng chú ý hơn, sức cầu chung giảm 66% so với quý II. DKRA Consulting cho rằng khách hàng có tâm lý chờ đợi trước áp lực lãi suất cao và động thái kiểm soát tín dụng bất động sản.

Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ giảm phổ biến 4–7% so với quý trước, chủ yếu tại những giao dịch người bán chịu áp lực từ đòn bẩy tài chính và chi phí lãi vay. Các chủ đầu tư cũng tiếp tục đẩy mạnh chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất để cải thiện thanh khoản.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting, diễn biến của thị trường cho thấy áp lực tài chính đang tác động tới cả hai phía. Người mua tính toán kỹ khả năng trả nợ; người bán sử dụng vốn vay phải cân nhắc điều chỉnh giá để thu hồi tiền. Những ưu đãi thanh toán vì thế ngày càng có vai trò lớn trong quyết định giao dịch.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn bổ sung góc nhìn về tâm lý thị trường. Khảo sát 530 môi giới cho thấy 63% đánh giá người mua vẫn quan sát, cân nhắc trước khi xuống tiền. Có 48% môi giới ghi nhận lượng giao dịch giảm trên 50% so với quý trước, thấp hơn mức 50% của quý II nhưng vẫn phản ánh thanh khoản còn khó khăn.

Hà Nội: Giá rao bán giảm, căn hộ mới vẫn neo cao

Tại Hà Nội, Batdongsan.com.vn ghi nhận giá rao bán chung cư quý III giảm 5% so với quý trước. Tính từ đầu năm đến tháng 9/2026, chỉ số giá rao bán chung cư thứ cấp giảm 15%, mạnh hơn mức giảm 9% của phân khúc sơ cấp.

Trong khi đó, Avison Young ghi nhận giá bán sơ cấp tại Hà Nội vẫn nhích 1,5–2,3% trong giai đoạn tháng 7–9, đạt khoảng 4.180 USD/m². Khoảng 80% nguồn cung đang chào bán thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang; trung cấp và bình dân gần như vắng bóng.

Các chỉ tiêu này cần được đọc theo đúng phạm vi: giá rao bán trên nền tảng, giá bán sơ cấp trong danh mục khảo sát và chỉ số biến động từ đầu năm phản ánh những tập sản phẩm, thời gian khác nhau. Không thể ghép chúng thành một mức tăng, giảm chung cho toàn thị trường.

Tuy vậy, điểm gặp nhau giữa các báo cáo khá rõ: người mua ngày càng nhạy cảm với giá, còn nguồn hàng mới vẫn tập trung vào phân khúc cao.

Theo Avison Young, giá bán một số sản phẩm thứ cấp tại Hà Nội giảm 5–12%. Người mua có tiền mặt chuyển hướng sang dự án đã bàn giao từ 5–10 năm, có giá khoảng 2.000–2.500 USD/m², thay vì căn hộ vùng ven gần 3.300 USD/m².

Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận chung cư thứ cấp chiếm 54% lượng giao dịch ước tính trong quý III tại Hà Nội. Trong cơ cấu nhu cầu của thị trường thứ cấp, mục đích ở thực chiếm 83%, còn đầu tư chiếm 17%. Những con số này cho thấy căn hộ đã hình thành, có mức giá phù hợp đang giữ lợi thế đối với người cần an cư.

TP.HCM: Nhu cầu còn lớn, giao dịch tìm về nơi vừa túi tiền

Tại TP.HCM, theo Batdongsan.com.vn, giá rao bán chung cư giảm nhẹ 1% so với quý trước, xuống khoảng 69 triệu đồng/m². Tuy nhiên, tỷ trọng quan tâm dành cho căn hộ vẫn đạt 38%, tăng 3 điểm phần trăm.

Tỉ lệ hấp thu căn hộ tại TPHCM giảm

Mức độ quan tâm tăng trong khi sức cầu theo khảo sát dự án suy giảm không đồng nghĩa các dữ liệu phủ định nhau. Tìm kiếm thể hiện sự chú ý của người mua; giao dịch còn phụ thuộc giá bán, vốn tự có và khả năng vay. Khoảng cách giữa hai chỉ tiêu cho thấy nhu cầu cần thêm điều kiện để chuyển thành sức mua.

Avison Young ghi nhận tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP.HCM giảm, còn 28%. Giao dịch thành công tập trung vào sản phẩm vừa túi tiền tại Dĩ An, Thuận An, trong khi căn hộ cao cấp và hạng sang nội đô tiêu thụ chậm hơn.

Cùng lúc, một dự án hạng sang tại khu Tây có giá 4.500–4.800 USD/m². Sự hiện diện của mức giá cao giữa bối cảnh hấp thụ thấp cho thấy thị trường phân hóa mạnh theo vị trí, thương hiệu và nhóm khách hàng.

Theo Avison Young, quỹ đất khan hiếm và chi phí đầu vào cao tiếp tục đẩy mặt bằng giá tại TP.HCM cũ lên cao, khiến nguồn cung vừa túi tiền ngày càng hạn chế.

Xu hướng tìm kiếm cũng dịch chuyển. Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy, trong cơ cấu tìm kiếm bất động sản ngoài TP.HCM cũ, tỷ trọng quan tâm dành cho Bình Dương tăng từ 9% ở quý I/2024 lên 30% trong quý III/2026. Tại Bình Dương cũ, tỷ trọng quan tâm chung cư tăng từ 31% lên 38% trong cùng giai đoạn.

Đây là dấu hiệu người mua mở rộng địa bàn tìm nhà. Tuy nhiên, sự dịch chuyển chỉ chuyển thành nhu cầu ở bền vững khi giá phù hợp đi cùng kết nối giao thông, tiện ích và điều kiện sinh hoạt.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia, nhận định hiệu quả đầu tư cần được đánh giá qua tốc độ triển khai dự án và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế, bên cạnh quy mô vốn thu hút. Theo ông, tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, đất đai và quy hoạch là điều kiện then chốt để chuyển hóa dòng vốn thành nguồn cung phù hợp, tập trung vào những phân khúc còn thiếu hụt. Nhận định này chạm tới vấn đề cốt lõi của thị trường: tăng số lượng căn hộ chưa đủ nếu sản phẩm bổ sung tiếp tục vượt khả năng chi trả của phần đông người mua.

Căn hộ thứ cấp giảm nhưng khó có “hiệu ứng cánh bướm”

Thanh khoản nhà ở thương mại TP.HCM tiếp tục chịu sức ép từ chi phí vay cao và giá bán vượt khả năng chi trả. Tuy nhiên, theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM, áp lực bán giảm giá trên thị trường thứ cấp chưa đủ lớn để tạo “hiệu ứng cánh bướm”, kéo giá giảm sâu trên diện rộng.

Tuy vậy, báo cáo Savills quý III cho thấy nguồn cung căn hộ mới đạt khoảng 1.900 căn, đưa nguồn cung sơ cấp lên 5.800 căn. Hạng A và B chiếm khoảng 80% nguồn cung mới, cho thấy sản phẩm vẫn nghiêng về nhóm giá cao. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt 25%, tương đương khoảng 1.400 giao dịch; riêng nguồn cung mới đạt 45%.

Theo bà Hương, lãi suất vay mua nhà ở mức cao gây áp lực lên dòng tiền chủ đầu tư và khả năng chi trả của người mua. Nhu cầu ngày càng được dẫn dắt bởi khách mua để ở, nhưng khoảng cách giữa giá bán và năng lực tài chính khiến nhiều người tiếp tục chờ đợi.

Ở thị trường sơ cấp căn hộ, bà Hương ghi nhận giá vẫn neo cao. Chủ đầu tư tập trung kéo dài lịch thanh toán, hỗ trợ lãi suất, ân hạn và tăng chiết khấu cho khách có tiền mặt. Những chính sách này giúp giảm áp lực dòng tiền, hỗ trợ giao dịch. 

Với biệt thự, nhà phố, nguồn cung mới đạt khoảng 3.600 căn nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức 14%. Hơn 50% nguồn cung có giá dưới 10 tỷ đồng/căn. Giá sơ cấp trung bình xuống khoảng 150 triệu đồng/m² đất, chủ yếu phản ánh tỷ trọng sản phẩm ngoại thành có giá cạnh tranh tăng lên. Vì vậy, mức giảm bình quân này không đồng nghĩa mọi dự án cùng hạ giá. Một số chủ đầu tư chiết khấu đến 30% cho khách hàng thân thiết, kéo dài thanh toán đến hai năm.

Trên thị trường thứ cấp, bà Hương cho rằng áp lực xả hàng tại TP.HCM chưa quá lớn. Các trường hợp cắt lỗ chủ yếu gắn với người sử dụng đòn bẩy cao, cần bán để giải quyết khó khăn tài chính. Trong khi đó, nhu cầu ở thực vẫn tồn tại, còn nguồn cung mới chưa tạo sức ép dư thừa lớn. Theo bà Hương, giảm giá cục bộ khó tạo “hiệu ứng cánh bướm” lan khắp thị trường. Thanh khoản chậm vì thế chưa đồng nghĩa giá nhà thứ cấp sẽ giảm sâu, kéo dài; mức điều chỉnh phụ thuộc áp lực tài chính từng chủ nhà.