Khi trung tâm không còn là lựa chọn: Chung cư vùng ven hút khách

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản quý I/2026 ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ nét. Tuy nhiên, thay vì tăng trưởng đồng đều như các chu kỳ trước, dòng tiền và hành vi người mua đang có sự dịch chuyển mạnh mẽ theo hướng chọn lọc, tập trung vào những phân khúc có giá trị sử dụng thực và khả năng “chịu đựng” tốt trước biến động vĩ mô.

Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm toàn thị trường đã dần hồi phục sau Tết Nguyên đán. Song, dòng tiền không còn phân bổ dàn trải mà “lọc” rất kỹ, ưu tiên những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, thanh khoản tốt và ít rủi ro hơn trong bối cảnh lãi suất và kinh tế còn nhiều biến động.

Đáng chú ý, tốc độ phục hồi giữa hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM cũng cho thấy sự khác biệt. Trong khi TP.HCM ghi nhận mức tăng quan tâm nhẹ (khoảng 1-4%), thì Hà Nội vẫn chưa quay lại mức quan tâm của cuối năm 2025. Điều này phần nào phản ánh sự nhạy cảm của thị trường trước yếu tố giá và khả năng hấp thụ của người mua.

Trong bức tranh phân hóa rõ nét, chung cư nổi lên là phân khúc dẫn dắt thị trường. Không chỉ ghi nhận mức tăng trưởng về mức độ quan tâm, loại hình này còn trở thành lựa chọn ưu tiên của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dài hạn.

Chung cư vùng ven lên ngôi, người mua “rời phố” săn nhà. Ảnh: Cẩm Viên.

Dữ liệu thị trường cho thấy, trong tháng 3/2026, mức độ quan tâm chung cư tại nhiều khu vực tăng từ 4% đến 7% so với thời điểm cuối năm 2025. Đây là mức tăng cao hơn đáng kể so với các loại hình khác, phản ánh xu hướng dòng tiền đang quay trở lại với phân khúc này.

Đáng chú ý, cơ cấu người mua cũng có sự thay đổi rõ rệt. Theo khảo sát quý I/2026, có tới 67% người mua chung cư nhằm mục đích để ở, 30% đầu tư cho thuê và chỉ khoảng 4% lướt sóng. So với giai đoạn trước, khi tỷ lệ đầu tư ngắn hạn từng chiếm tới 30-40%, sự thay đổi này cho thấy thị trường đang quay về giá trị cốt lõi: phục vụ nhu cầu thực.

Trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động, chung cư tiếp tục thể hiện khả năng “giữ giá” tốt. Mặt bằng giá chỉ tăng nhẹ khoảng 1,5-2,4% theo quý, với mức trung bình tại Hà Nội khoảng 87 triệu đồng/m² và TP.HCM khoảng 69 triệu đồng/m². Đây là mức tăng ổn định, không tạo “sóng” nhưng đủ để duy trì niềm tin của người mua.

Song song đó, xu hướng phát triển đô thị theo hạ tầng (TOD) cũng ngày càng rõ nét. Tại Hà Nội, các dự án mới phát triển theo trục vành đai và mở rộng sang khu Đông, khu Tây. Trong khi đó, TP.HCM tập trung nguồn cung ở các khu vực cận trung tâm, dọc các trục giao thông lớn như Quốc lộ 13 hay các khu vực Quận 2, Quận 7, Quận 9.

Đáng chú ý, hành vi tìm kiếm cũng phản ánh sự thay đổi trong chiến lược của người mua. Tại TP.HCM, người dân có xu hướng dịch chuyển ra vùng ven như Thủ Đức, Bình Tân, Nhà Bè hoặc các khu vực giáp ranh như Dĩ An, Thuận An. Tỷ trọng quan tâm đến các khu vực quanh Vành đai 3 đã tăng từ 39% năm 2023 lên 46% trong quý I/2026.

Trong khi đó, người Hà Nội lại có xu hướng mở rộng ra các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Hải Phòng, hoặc xa hơn là Đà Nẵng, Khánh Hòa. Điều này cho thấy sự khác biệt trong tư duy đầu tư: nếu nhà đầu tư TP.HCM ưu tiên kết nối hạ tầng, thì người Hà Nội có xu hướng đa dạng hóa danh mục theo địa lý.

Đất nền và nhà riêng: “phép thử” của tâm lý và mặt bằng giá

Trái ngược với chung cư, đất nền tiếp tục thể hiện sự nhạy cảm cao với các yếu tố vĩ mô. Theo bà Ngọc Ánh, đây là loại hình phản ứng nhanh nhất với thông tin thị trường, từ chính sách, quy hoạch đến biến động lãi suất hay tình hình kinh tế toàn cầu.

Trong những năm gần đây, mỗi khi xuất hiện thông tin tích cực như quy hoạch hay sáp nhập địa giới, mức độ quan tâm đất nền thường tăng mạnh. Tuy nhiên, khi thị trường đối mặt với áp lực lãi suất hay rủi ro kinh tế, nhu cầu tìm kiếm cũng nhanh chóng suy giảm.

Thực tế trong quý I/2026 cho thấy xu hướng này. Mức độ quan tâm đất nền tại TP.HCM giảm khoảng 5%, trong khi Hà Nội giảm mạnh tới 23% so với cuối năm 2025. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng ngày càng gia tăng của nhà đầu tư.

Dù vậy, mặt bằng giá đất nền lại không giảm mạnh mà chủ yếu đi ngang. Tại Hà Nội, giá trung bình đạt khoảng 81 triệu đồng/m², giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn cao hơn so với đầu năm 2025. Tại TP.HCM, giá duy trì quanh mức 68 triệu đồng/m².

Đất nền có độ nhạy cao với biến động vĩ mô thể hiện ở lượng quan tâm và giao dịch.

Điểm sáng hiếm hoi thuộc về khu vực miền Trung, nơi mức độ quan tâm đất nền tăng từ 10% đến 28%. Nguyên nhân chủ yếu đến từ nguồn cung mới khi nhiều chủ đầu tư lớn đồng loạt tung sản phẩm tại các thị trường như Đà Nẵng, Khánh Hòa, tạo lực hút đáng kể với dòng tiền.

Trong khi đó, phân khúc nhà riêng lại phản ánh rõ nét vai trò của yếu tố giá trong việc quyết định nhu cầu. Tại TP.HCM, sau khi giá có sự điều chỉnh nhẹ trong quý I/2026, mức độ quan tâm đã tăng khoảng 7%. Một số khu vực như Quận 5, Tân Bình, Quận 8 ghi nhận giá giảm từ 1-7%, kéo theo mức độ quan tâm tăng từ 8–15%.

Ngược lại, tại Hà Nội, giá nhà riêng tăng mạnh trong suốt năm qua, có nơi tăng tới 20–30%, khiến sức mua chững lại rõ rệt. Mức độ quan tâm vì thế vẫn thấp hơn khoảng 22% so với cuối năm 2025.

Diễn biến trái chiều này cho thấy một thực tế: khi giá vượt quá khả năng chi trả, ngay cả phân khúc có nhu cầu ở thực cao như nhà riêng cũng khó duy trì thanh khoản. Ngược lại, khi giá điều chỉnh hợp lý, lực cầu có thể quay lại rất nhanh.

Nhìn tổng thể, diễn biến của ba phân khúc chính, chung cư, đất nền và nhà riêng, đang phản ánh một xu hướng nhất quán: thị trường bất động sản Việt Nam đã bước sang giai đoạn phát triển chọn lọc.

Dòng tiền không còn chạy theo “sóng” hay kỳ vọng ngắn hạn, mà tập trung vào giá trị thực, khả năng khai thác và tính bền vững. Đây được xem là bước chuyển cần thiết, giúp thị trường vận hành lành mạnh hơn sau nhiều năm tăng trưởng nóng.

Trong bối cảnh đó, những phân khúc gắn với nhu cầu ở thực, hạ tầng tốt và giá cả hợp lý sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt. Ngược lại, các loại hình mang tính đầu cơ cao sẽ phải đối mặt với áp lực thanh lọc ngày càng lớn.

Thị trường đã không còn là “cuộc chơi dễ dàng”, mà trở thành phép thử thực sự cho cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp, nơi chỉ những sản phẩm có giá trị bền vững mới có thể đứng vững trong dài hạn.