Xu hướng dịch chuyển về "Đô thị vệ tinh"

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group, phân khúc  đất nền – kênh tích lũy tài sản quen thuộc của nhà đầu tư – đang có dấu hiệu hồi phục rõ nét. Trong quý III/2025, nguồn cung sơ cấp tăng 2% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy sự trở lại của các chủ đầu tư.

Đáng chú ý, thị trường ghi nhận sự dịch chuyển mạnh sang các đô thị vệ tinh quanh TP.HCM, đặc biệt là Long An, chiếm tới 90% lượng mở bán mới trong quý. Khu vực này đang nổi lên như “điểm nóng” mới nhờ hạ tầng kết nối hoàn thiện và tiềm năng tăng giá dài hạn.

Về sức cầu, giao dịch đất nền tăng 8% so với cùng kỳ, phản ánh niềm tin của nhà đầu tư dần hồi phục. Giá sơ cấp vẫn neo cao do chi phí đầu vào và cung cầu mất cân đối, trong khi giá thứ cấp tăng khoảng 5% so với quý II, thanh khoản cải thiện rõ rệt.

Tổng thể, thị trường đất nền đang cho thấy dấu hiệu hồi phục bền vững, với tâm điểm là Long An và các khu đô thị vệ tinh – nơi được kỳ vọng dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng mới.

Phân khúc căn hộ – trụ cột chính của thị trường nhà ở đô thị – tiếp tục khởi sắc mạnh trong quý III/2025. Nguồn cung sơ cấp đạt 15.426 căn, tăng 15% so với cùng kỳ, trong đó TP.HCM chiếm tới 96,8%, khẳng định vị thế trung tâm kinh tế – đô thị hàng đầu cả nước.

Thị trường nhà ở có xu hướng dịch chuyển vùng ven.

"Nguồn cung mới đạt khoảng 6.000 căn, với Bình Dương nổi bật khi chiếm 63,5% lượng mở bán, cho thấy xu hướng giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh ngày càng rõ nét. Khu vực này đang trở thành lựa chọn hấp dẫn nhờ giá hợp lý, hạ tầng kết nối tốt và môi trường sống hiện đại." ông Võ Hồng Thắng cho biết. 

Sức cầu trên thị trường tăng gấp 3,1 lần so với cùng kỳ, phản ánh sự trở lại mạnh mẽ của người mua và nhà đầu tư. Giá bán sơ cấp tăng từ 12–18%, trong khi giá thứ cấp tăng 7–15%, thanh khoản tích cực, mang lại lợi nhuận ổn định và kỳ vọng tăng giá bền vững cho phân khúc căn hộ.

Phân khúc nhà phố và biệt thự tại TP.HCM và vùng phụ cận trong quý III/2025 ghi nhận sự tăng trưởng rõ nét. Nguồn cung sơ cấp tăng 27%, trong khi nguồn cung mới tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ, với TP.HCM chiếm 81%, khẳng định sức hút mạnh mẽ của loại hình nhà ở cao cấp này.

Sức cầu tăng gấp 3 lần, cho thấy niềm tin và khả năng chi trả của người mua được củng cố. Giá sơ cấp tăng khoảng 5% so với quý trước, còn giá thứ cấp tăng 4–9%, đặc biệt nổi bật ở các dự án có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng đồng bộ và kết nối vùng tốt.

Những chuyển biến này cho thấy phân khúc nhà phố – biệt thự vẫn là điểm đến an toàn và sinh lời bền vững, nơi giá trị tài sản gắn liền chặt chẽ với chất lượng pháp lý và hạ tầng đô thị.

Dự báo quý 4 có gì mới?

Dự báo về thị trường, theo ông Võ Hồng Thắng, thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận được dự báo sẽ tăng trưởng rõ nét hơn trong quý IV/2025, nhờ tác động tích cực từ các Nghị định, Quyết định pháp lý mới vừa ban hành. Những thay đổi trong hành lang pháp lý này được xem là “đòn bẩy niềm tin”, giúp củng cố tâm lý thị trường và tạo nền tảng vững chắc cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

Ở phân khúc đất nền, nguồn cung mới dự kiến duy trì khan hiếm, chỉ khoảng 450–550 sản phẩm mở bán trong quý IV. Điều này phản ánh sự thận trọng của chủ đầu tư trước yêu cầu pháp lý ngày càng chặt chẽ. Các địa phương thuộc nhóm đô thị vệ tinh như Cần Giuộc, Bến Lức, Đức Hòa (Long An cũ) hay Bình Dương (cũ) tiếp tục là điểm nóng nguồn cung, cho thấy xu hướng dịch chuyển đô thị ra vùng ven đang được củng cố.

TP. HCM tiếp tục là địa phương dẫn đầu nguồn cung sơ cấp căn hộ Qúy 3/2025.

Sức cầu phân khúc này vẫn ổn định, với các điểm sáng ở Tây Ninh và TP.HCM, nơi lượng tiêu thụ giữ vai trò chủ lực. Giá sơ cấp được dự báo neo cao do chi phí đầu vào lớn, trong khi giá thứ cấp có khả năng tiếp tục tăng nhờ nguồn cung khan hiếm và niềm tin nhà đầu tư dần hồi phục.

Với phân khúc căn hộ, quý IV/2025 được kỳ vọng sẽ là giai đoạn sôi động trở lại, khi 10.000–13.000 căn hộ mới dự kiến được tung ra thị trường. Trong đó, Bình Dương (cũ) chiếm gần một nửa tổng nguồn cung, tiếp tục khẳng định vai trò là thị trường năng động, thu hút người mua nhà có thu nhập trung bình.

"Phân khúc căn hộ hạng A vẫn giữ vị thế chủ đạo ở khu vực trung tâm TP.HCM, hướng đến nhóm khách hàng cao cấp, trong khi hạng B và C sẽ dẫn dắt nguồn cung vùng ven, đáp ứng nhu cầu ở thật. Đáng chú ý, các chính sách bán hàng linh hoạt như chiết khấu, quà tặng, hỗ trợ lãi suất, kéo giãn tiến độ thanh toán được xem là “chìa khóa kích cầu”, giúp người mua dễ tiếp cận hơn và thúc đẩy thanh khoản thị trường" ông Thắng nhận định. 

Ở phân khúc nhà phố – biệt thự, nguồn cung sơ cấp quý IV dự kiến tăng nhẹ so với quý trước, đạt khoảng 850–950 sản phẩm. Xu hướng dịch chuyển ra đô thị vệ tinh tiếp tục rõ rệt, phản ánh chiến lược tối ưu chi phí phát triển và mở rộng tệp khách hàng của các chủ đầu tư. Khu vực này được hưởng lợi từ hạ tầng giao thông kết nối vùng ngày càng hoàn thiện, trở thành lựa chọn mới của các gia đình có tài chính tốt mong muốn không gian sống riêng tư nhưng vẫn tiện nghi.

Sức cầu phân khúc này dự kiến tiếp tục cải thiện, được hỗ trợ bởi tâm lý phục hồi của nền kinh tế và chính sách kích cầu của Chính phủ. Giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao do chi phí đầu vào tăng, trong khi giá thứ cấp tiếp tục xu hướng tăng ổn định, đặc biệt ở các dự án có pháp lý hoàn thiện và hạ tầng kết nối tốt — yếu tố then chốt quyết định giá trị thực và tiềm năng sinh lời của bất động sản.

Tổng thể, DKRA đánh giá quý IV/2025 sẽ là giai đoạn chuyển động tích cực, khi nguồn cung, cầu và niềm tin thị trường cùng cải thiện, đặt nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn trong năm 2026.

VIÊN TRẦN