Ngày 15/9, Thủ tướng Chính phủ có văn bản đề nghị các Bộ liên quan nghiên cứu, sửa đổi một số điều luật liên quan đến quy định về đất đai, chủ đầu tư,… để trình Quốc hội xem xét quyết định trong kỳ họp cuối năm 2021, nhằm tháo gỡ khó khăn cho đầu tư kinh doanh trong tình hình dịch COVID-19.

"Vướng" luật cũ, nhiều doanh nghiệp gặp khó

Theo HoREA, đây là chỉ đạo chính xác và kịp thời, là cơ hội để “cởi trói” cho các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn do quy định từ các văn bản luật trước đó.

Và việc sửa đổi, bổ sung này, cụ thể là Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) là “rất cần thiết và cấp bách” để tháo gỡ ngay các khó khăn cho nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, những người đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất mà không thể triển khai thực hiện được dự án.

Trao đổi với phóng viên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, phạm vi điều chỉnh của Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020) và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 về “hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại” vẫn hẹp hơn so với phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2020.

Cụ thể, theo ông Lê Hoàng Châu, phạm vi điều chỉnh của các luật này chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với 02 trường hợp, đó là nhà đầu tư “Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” (Khoản 1), gồm các dự án có đất ở và các loại đất khác trong khi số lượng loại dự án có đất ở và các loại đất khác chiếm khoảng trên dưới 80% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường.

Trường hợp thứ hai là nhà đầu tư “nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại” (Khoản 4), gồm các dự án có 100% đất ở và số lượng loại dự án có 100% đất ở chỉ chiếm không quá 5% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường.

Các điều khoản luật này đã “bỏ sót” không công nhận chủ đầu tư đối với các trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà Luật Đất đai 2013 cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng. Loại dự án này chiếm khoảng trên dưới 10% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường, nhưng lại thường là các dự án có quy mô diện tích lớn.

Để minh chứng cho vấn đề này, ông Châu đưa ra một ví dụ doanh nghiệp A nhận chuyển nhượng 50 ha đất nông nghiệp trồng cây cao su phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị sân bay Long Thành, tỉnh Đồng Nai; hoặc doanh nghiệp B nhận chuyển nhượng 1 ha đất nhà xưởng tại quận 4 TP.HCM phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà chung cư cao tầng.

Nhưng nếu căn cứ điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2021 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014), nếu trong các khu đất trên đây “có dính với đất ở” dù chỉ là 1 căn nhà có diện tích vài chục mét vuông có sổ đỏ “đất ở” thì doanh nghiệp được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Nhưng nếu trong các khu đất trên “không dính với mét vuông đất ở” nào thì doanh nghiệp lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Và theo Chủ tịch HoREA thì đây là điều rất là vô lý ?!

Nhà nước thất thu hàng chục ngàn tỷ đồng do "vướng" luật

Có một số ý kiến quan ngại rằng, việc sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014), mở rộng thêm việc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với các trường hợp nhà đầu tư có 100% đất nông nghiệp, hoặc có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, thì sẽ dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, làm thất thoát tài sản công và nguồn lực từ đất đai.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, quan ngại này không có cơ sở. Ngược lại, chính việc chậm sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) mới là tác nhân làm sụt giảm nguồn cung dự án nhà ở thương mại dẫn đến làm sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước, làm chậm việc đưa đất vào sử dụng gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Cụ thể, theo thống kê tại TP.HCM, tổng số dự án nhà ở được UBND TP phê duyệt giảm mạnh trong 5 năm qua (năm 2016 là 130 dự án; năm 2017 là 130 dự án; năm 2018 là 122 dự án; năm 2019 là 22 dự án; năm 2020: 53 dự án). Tổng số nhà ở huy động vốn giảm mạnh trong 3 năm gần đây (năm 2018 giảm 34,2%; năm 2019 giảm 46,4%; năm 2020 giảm 60,7% so với năm 2017).

Trong 5 năm 2016-2020, số tiền sử dụng đất thu được khoảng 75.372 tỷ đồng chỉ chiếm tỷ lệ 4,15% tổng thu ngân sách thành phố và bị giảm mạnh trong 3 năm 2018-2020. Riêng số tiền sử dụng đất thu trong năm 2020 chỉ đạt 7.634 tỷ đồng bằng 50% năm 2019 và chỉ bằng 1/3 số thu tiền sử dụng đất năm 2017. Số tiền thuế thu nhập doanh nghiệp từ kinh doanh bất động sản trong 4 năm 2017-2020 chỉ đạt 15.376 tỷ đồng và có xu thế bị xụt giảm.

Trong giai đoạn 2015-2020, căn cứ vào Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất 100% đất ở, mà loại dự án này chỉ chiếm không quá 5% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường, nên kể từ ngày 10/12/2015 (Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực) đến tháng 8/2018, tại thành phố Hồ Chí Minh đã có 126 dự án nhà ở thương mại có đất hỗn hợp, không có 100% đất ở nên

Nếu thống kê trong cả nước thì mức độ thất thu ngân sách nhà nước có thể gấp 3 lần, vì thị trường bất động sản TP.HCM chiếm khoảng 1/3 thị trường bất động sản của cả nước.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA

không được công nhận chủ đầu tư.

Từ tháng 9/2018 đến cuối năm 2020, các doanh nghiệp không nộp hồ sơ loại này nữa, vì có nộp thì cũng bị “bác”, nên số lượng loại dự án nhà ở không có 100% đất ở không được công nhận chủ đầu tư chắc chắn là nhiều hơn, theo ông Lê Hoàng Châu.

“Giả định mỗi dự án nhà ở thương mại trên đây có vốn mức đầu tư 1.000 tỷ đồng thì tổng mức đầu tư của 126 dự án sẽ là 126.000 tỷ đồng, thì việc không được công nhận chủ đầu tư 126 dự án này dẫn đến Nhà nước bị thất thu 12.600 tỷ đồng từ thuế GTGT (thuế suất 10%); nếu lợi nhuận đạt 20% tương đương 25.200 tỷ đồng, thì Nhà nước bị thất thu 5.040 tỷ đồng từ thuế TNDN (thuế suất 20%). Bên cạnh đó, nếu dự án được triển khai, phần dịch vụ, thương mại của 126 dự án này sẽ được đưa vào kinh doanh thì Nhà nước còn thu thêm các nguồn thuế phái sinh khác.

Nên sửa đổi theo hướng nào?

Từ những dữ liệu, phân tích trên, đại diện cho giới kinh doanh bất động sản TP.HCM cho rằng, chỉ có sớm sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở thì mới khắc phục được việc thất thu ngân sách nhà nước, sớm đưa đất vào sử dụng, không để lãng phí tài nguyên đất đai và phát huy hiệu quả nguồn lực từ đất đai.

Cụ thể, theo HoREA, có hai phương án để giải quyết những vướng mắc này, đó là sửa luật theo hướng “Có quyền sử dụng, nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở để xây dựng nhà ở thương mại”.

Hoặc sửa theo hướng “Có quyền sử dụng, nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở để xây dựng nhà ở thương mại”.

Kể từ ngày 1/1/2021 trở đi, có khoảng 90% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường được công nhận chủ đầu tư. Nhưng, nếu không sửa đổi, bổ sung Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 thì các dự án chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở vẫn sẽ tiếp tục không được công nhận chủ đầu tư, mặc dù chỉ chiếm khoảng 10% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường nhưng lại thường là các dự án có quy mô diện tích lớn.

Theo HoREA

Theo ông Lê Hoàng Châu, cả 02 phương án này đều phù hợp với các quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Đầu tư 2020 và Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020. Nhưng Phương án 2 sử dụng khái niệm pháp luật “chuẩn hơn”.

Bởi lẽ, Luật Đất đai 2013 sử dụng các khái niệm “đất”, “các loại đất”, “đất nông nghiệp”, đất phi nông nghiệp”, “đất ở”, “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”, nhưng Luật Đất đai 2013 không sử dụng các khái niệm “các loại đất khác”, hoặc “đất ở hợp pháp và các loại đất khác” như Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đang sử dụng, nên HoREA đề nghị chọn “Phương án 2”.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014) theo hướng “tích hợp” cả nội dung Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 vào Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, đồng thời bãi bỏ Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014.

Theo quan điểm của cơ quan này, khi đã “tích hợp” cả nội dung Khoản 4 vào Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 thì đề nghị bãi bỏ Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 trên cơ sở sửa đổi, bổ sung điểm e Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020, để tránh trùng lắp nội dung.