Đó là ý kiến vừa được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) gửi đến Thủ tướng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đề xuất sửa thông tư 06. Thông tư số 06 sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/9/2023.

Tại khoản 9, thông tư số 06, NHNN quy định nhà đầu tư không được vay vốn tín dụng để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư để thực hiện dự án hình thành trong tương lai.

Theo đó, quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay là chưa đồng bộ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, điều này chưa thống nhất với một số quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 tại khoản 2 Điều 3 (Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận) hoặc khoản 1 Điều 504 (Hợp đồng hợp tác là sự thỏa thuận giữa các cá nhân, pháp nhân về việc cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện công việc nhất định, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm.

Và điều này cũng chưa đồng bộ, chưa thống nhất với khoản 2 Điều 21 và Điều 24 Luật Đầu tư 2020 quy định đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp, mà đầu tư theo hình thức góp vốn là 1 hình thức hợp đồng hợp tác theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015.

Theo ông Châu, với các quy định trên đây của Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Đầu tư 2020 thì việc cá nhân, pháp nhân góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh tại mọi giai đoạn thực hiện dự án đều hợp pháp, nên Hiệp hội đề nghị NHNN xem xét cho phép tổ chức tín dụng được cho vay để góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh và phải có tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về tín dụng.

Tuy nhiên, để kiểm soát rủi ro thì đề nghị NHNN quy định tổ chức tín dụng có trách nhiệm quy định cụ thể việc cho vay theo tình trạng pháp lý của từng dự án, ví dụ dự án A đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư thì tổ chức tín dụng có thể cho vay với tỷ lệ không quá 30% tổng mức đầu tư, hoặc dự án B đã có Giấy phép xây dựng thì tổ chức tín dụng có thể cho vay với tỷ lệ không quá 50% tổng mức đầu tư…

Ngoài ra, theo ông Châu, khoản 9 quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh cũng chưa đồng bộ, thống nhất với Điều 55 và Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định phải đảm bảo điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì mới được giao dịch và thực hiện thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Bởi lẽ, sau khi chủ đầu tư đã bỏ ra một khoản tiền rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng thì đây là thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn tín dụng để đầu tư xây dựng các hạng mục công trình của dự án và tại thời điểm này thì dự án đã có đủ pháp lý thuộc giai đoạn thực hiện dự án, nhưng chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chưa được huy động vốn của khách hàng.

"Nếu dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư không dại gì đi vay tín dụng ngân hàng với lãi suất cao. Bởi lẽ tại thời điểm này, chủ đầu tư đã được phép mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, được huy động vốn từ khách hàng là nguồn vốn rẻ nhất, hiệu quả nhất do không bị áp lực phải trả lãi, trả vốn gốc, mà chỉ cần sớm hoàn thành dự án để bàn giao nhà cho khách hàng", ông Châu cho biết. 

Tác động tiêu cực đến nhiều dự án

Theo ông Lê Hoàng Châu, quy định cấm cho vay của khoản 9 không chỉ tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện, mà còn tác động tiêu cực đến đầu tư phát triển nói chung vì áp dụng đối với mọi dự án đầu tư.

Cụ thể một số dự án đầu tư khác cũng sẽ bị rơi vào trường hợp bị cấm cho vay, như các dự án đầu tư theo phương thức PPP thực hiện các công trình hạ tầng, cầu đường, cảng, sân bay, nhà máy phát điện, bệnh viện, trường học, nông, lâm, ngư nghiệp…

Bởi lẽ, khi các dự án PPP này đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh cũng là lúc dự án đã hoàn thành thì chủ đầu tư sẽ có nguồn thu từ dự án. Ví dụ như dự án đầu tư nguồn phát điện sau khi đã hoàn công, đấu nối, phát thử nghiệm, đã có giá bán điện, thì tại thời điểm này các chủ đầu tư không còn nhu cầu huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư nữa.

Do vậy, doanh nghiệp sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận là chủ đầu tư dự án PPP thì đã có đủ pháp lý và tại tại thời điểm này mới phát sinh nhu cầu huy động vốn để bù đắp tài chính cho các khoản đầu tư thực hiện dự án, hoặc có nhu cầu tìm "bên thứ 3" để mời góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án. 

Nhưng, khoản 9 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN) lại quy định tổ chức tín dụng không được cho vay đối với "bên thứ 3".

Điều cấm này dẫn đến vấn đề là chủ đầu tư phải có đủ nguồn vốn đầu tư hoặc có khả năng tự mình vay vốn để thực hiện dự án, hoặc tìm được "bên thứ 3" có đủ năng lực hoặc có thể huy động vốn của nước ngoài để có thể tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh phát triển dự án.

Theo ông Châu, với điều cấm này, khả năng đáp ứng của các doanh nghiệp trong nước không nhiều, nhưng lại tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài do có lợi thế "nguồn vốn rẻ".

Do vậy, theo HoREA quy định này chưa tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án bất động sản được hợp tác với các nhà đầu tư. Ngoài ra đây cũng là thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu hợp tác với nhà đầu tư thứ cấp để được bổ sung vốn, cùng hưởng lợi nhuận, cùng chia sẻ rủi ro.

Do vậy, HoREA kiến nghị NHNN không nên cấm cho vay đối với dự án đã có đầy đủ pháp lý hoặc dự án có sử dụng đất đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã được cấp giấy phép xây dựng.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị sửa khoản 2 điều 1 của Thông tư 06, theo hướng bỏ quy định không cho vay góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh tại khoản 8.

Và đề xuất tăng từ 12 tháng lên 36 tháng đối với thời gian các chi phí phát sinh được quy định ở khoản 10.