Dòng vốn tiếp tục chảy vào sản xuất, logistics, công nghệ và hạ tầng số đang tạo ra những nhu cầu mới đối với thị trường bất động sản, từ nhà xưởng xây sẵn đến trung tâm dữ liệu, kho lạnh và các tài sản chuyên biệt.

Dòng vốn quốc tế vào Việt Nam tiếp tục duy trì tín hiệu tích cực trong năm 2026, trong bối cảnh chuỗi cung ứng tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương có nhiều thay đổi và doanh nghiệp quốc tế tiếp tục tìm kiếm những địa điểm sản xuất mới.

Theo ghi nhận của Savills, trong nửa đầu năm 2026, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt khoảng 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, vốn FDI thực hiện đạt khoảng 13,03 tỷ USD, mức cao nhất trong 5 năm đối với giai đoạn sáu tháng đầu năm.

Không chỉ gia tăng về quy mô, dòng vốn đang gắn với nhiều hoạt động kinh tế khác nhau, từ sản xuất, logistics đến công nghệ và hạ tầng số. Sự dịch chuyển này đồng thời làm thay đổi nhu cầu sử dụng bất động sản của doanh nghiệp.

Thay vì chủ yếu tìm kiếm quỹ đất công nghiệp như trước đây, nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến tốc độ đưa nhà máy vào hoạt động, chất lượng nguồn điện, nhân lực, khả năng kết nối logistics, tiêu chuẩn ESG và dư địa mở rộng trong tương lai. Đây cũng là yếu tố thúc đẩy sự phát triển của các loại tài sản chuyên biệt trên thị trường bất động sản Việt Nam.

2/3 vốn sản xuất đăng ký mới lựa chọn nhà xưởng thay vì thuê đất

Sản xuất tiếp tục là một trong những động lực chính của dòng vốn FDI vào Việt Nam. Cùng với xu hướng dịch chuyển và đa dạng hóa chuỗi cung ứng tại châu Á, nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và cơ sở sản xuất theo yêu cầu tiếp tục được duy trì tại nhiều thị trường.

Tuy nhiên, cách doanh nghiệp lựa chọn bất động sản công nghiệp đang có những thay đổi đáng chú ý.

Theo Savills Vietnam, các quyết định lựa chọn địa điểm ngày càng được cân nhắc trên một hệ tiêu chí rộng hơn, bao gồm nguồn điện, chất lượng nhân lực, kết nối logistics, tiêu chuẩn ESG, khả năng mở rộng và đặc biệt là tốc độ đưa tài sản vào vận hành.

Trong nửa đầu năm 2026, khoảng 2/3 nguồn vốn sản xuất đăng ký mới gắn với các dự án lựa chọn nhà xưởng thay vì thuê đất, theo Savills.

Con số này cho thấy một xu hướng đáng chú ý: đối với một bộ phận doanh nghiệp, nhất là những ngành cần triển khai hoạt động nhanh hoặc có yêu cầu kỹ thuật cao, thời gian đưa nhà máy vào vận hành đang trở thành yếu tố quan trọng không kém vị trí và chi phí.

Dòng vốn quốc tế mở rộng nhu cầu bất động sản công nghiệp và hạ tầng số

Thay vì thuê đất rồi trải qua quá trình thiết kế, xây dựng và hoàn thiện nhà máy, nhà xưởng xây sẵn có thể giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian gia nhập thị trường. Điều này đồng thời tạo thêm dư địa cho phân khúc nhà xưởng xây sẵn và các cơ sở sản xuất được phát triển theo yêu cầu riêng của khách thuê.

Cùng với sản xuất, logistics đang trở thành mắt xích ngày càng quan trọng trong hệ sinh thái bất động sản phục vụ chuỗi cung ứng.

Sự phát triển của thương mại điện tử, yêu cầu rút ngắn thời gian giao hàng và mạng lưới sản xuất ngày càng phức tạp đang thúc đẩy nhu cầu đối với kho vận hiện đại. Trong đó, lợi thế không chỉ nằm ở diện tích kho mà còn phụ thuộc vào khả năng kết nối với cảng biển, sân bay, cao tốc và các trung tâm tiêu dùng lớn.

Ở một diễn biến khác, sự dịch chuyển sang các ngành công nghệ cao đang tạo thêm nhu cầu đối với những loại hình bất động sản vốn chưa phổ biến trên thị trường.

Các lĩnh vực như điện tử, bán dẫn, trung tâm dữ liệu và sản xuất có hàm lượng công nghệ cao thường đặt ra yêu cầu khắt khe hơn về nguồn điện, kết nối dữ liệu, hạ tầng kỹ thuật và khả năng vận hành liên tục. Vì vậy, nhu cầu bất động sản không còn đơn thuần là mở rộng thêm diện tích đất công nghiệp mà chuyển sang những tài sản có thiết kế và công năng chuyên biệt.

Trung tâm dữ liệu là một ví dụ điển hình. Theo Savills Vietnam’s Industrial Outlook 2026, tổng công suất thiết kế vận hành của các trung tâm dữ liệu tại Việt Nam đạt khoảng 524,7 MW năm 2025 và được dự báo tăng lên 950 MW vào năm 2030, tương đương mức tăng khoảng 81%.

Sự gia tăng này cho thấy quá trình số hóa đang mở thêm một phân khúc bất động sản mới. Khác với nhà xưởng truyền thống, trung tâm dữ liệu quy mô lớn đòi hỏi nguồn điện ổn định, hệ thống kết nối viễn thông chất lượng cao, hạ tầng kỹ thuật chuyên biệt và khả năng hoạt động liên tục.

Do đó, khi kinh tế số, trí tuệ nhân tạo, điện toán đám mây và hoạt động lưu trữ dữ liệu tiếp tục phát triển, nhu cầu đối với hạ tầng số cũng có thể trở thành một trong những động lực mới của thị trường bất động sản.

Hạ tầng mở rộng không gian cho dòng vốn đầu tư

Sự phát triển của sản xuất, logistics và công nghệ diễn ra đồng thời với quá trình mở rộng mạng lưới hạ tầng của Việt Nam.

Các tuyến cao tốc, cảng nước sâu, sân bay và hệ thống logistics đang từng bước cải thiện khả năng kết nối giữa các trung tâm sản xuất với thị trường tiêu dùng. Đây là yếu tố quan trọng bởi với bất động sản công nghiệp, khoảng cách địa lý không phải tiêu chí duy nhất; thời gian và chi phí vận chuyển hàng hóa mới quyết định đáng kể sức cạnh tranh của một địa điểm.

Tại phía Bắc, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Quảng Ninh và các khu vực lân cận đang hình thành mạng lưới sản xuất và logistics có tính liên kết cao hơn.

Trong khi đó ở phía Nam, TP.HCM mở rộng, Đồng Nai và các khu vực quanh Long Thành tiếp tục được hưởng lợi từ những dự án hạ tầng quy mô lớn.

Khi khả năng kết nối được cải thiện, ranh giới của các thị trường bất động sản công nghiệp cũng có thể được mở rộng. Những địa điểm trước đây chưa được nhà đầu tư ưu tiên do hạn chế về giao thông có cơ hội tham gia sâu hơn vào mạng lưới sản xuất và logistics.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định sự phát triển của hạ tầng đang đồng thời tạo thêm dư địa cho nguồn cung bất động sản và mở rộng phạm vi địa lý của hoạt động đầu tư.

“Hiện Việt Nam đã có cơ sở hạ tầng, nhờ đó đang mở ra những vùng đất rộng lớn cũng như kết nối các tỉnh thành khác nhau thông qua việc tận dụng toàn bộ các khoản đầu tư vào cơ sở hạ tầng này”, ông Matthew Powell cho biết.

Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội

Nhận định này cho thấy tác động của đầu tư hạ tầng đối với thị trường bất động sản không chỉ nằm ở việc gia tăng giá trị đất đai tại một khu vực. Quan trọng hơn, hạ tầng có thể làm thay đổi khả năng tiếp cận và hiệu quả vận hành của doanh nghiệp, qua đó tạo điều kiện hình thành các cụm sản xuất, logistics và dịch vụ mới.

Theo các chuyên gia Savills, bên cạnh quy mô và vị trí, khả năng vận hành, chất lượng hạ tầng, kết nối và khả năng mở rộng đang trở thành những tiêu chí được doanh nghiệp và nhà đầu tư chú trọng khi lựa chọn tài sản.

Điều này cũng lý giải vì sao phạm vi của bất động sản phục vụ nền kinh tế ngày càng rộng hơn.

Bên cạnh đất công nghiệp và nhà xưởng truyền thống, thị trường đang xuất hiện thêm các tài sản chuyên biệt như trung tâm dữ liệu, kho lạnh và cơ sở phục vụ những ngành có yêu cầu kỹ thuật cao.

Trên thị trường đầu tư, các tài sản này cũng có thể được tiếp cận bằng nhiều cấu trúc khác nhau, từ danh mục tài sản, tài sản tạo thu nhập đến mô hình bán - tái thuê (sale and leaseback), với đặc điểm riêng về quy mô, dòng tiền và phương thức vận hành.

Nhìn từ dòng vốn FDI 34,65 tỷ USD trong nửa đầu năm 2026 đến dự báo công suất trung tâm dữ liệu tăng 81% vào năm 2030, có thể thấy nhu cầu bất động sản tại Việt Nam đang thay đổi cùng cấu trúc của nền kinh tế.

Sản xuất và logistics vẫn là nền tảng, nhưng công nghệ, hạ tầng số và các ngành có yêu cầu kỹ thuật cao đang mở thêm những phân khúc mới. Trong bối cảnh đó, lợi thế cạnh tranh của bất động sản không còn được quyết định đơn thuần bởi vị trí hay diện tích, mà ngày càng phụ thuộc vào khả năng kết nối, chất lượng hạ tầng, tốc độ vận hành và khả năng đáp ứng những yêu cầu ngày càng chuyên biệt của dòng vốn quốc tế.