Thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc, doanh nghiệp phải đổi cách làm để gia tăng tính cạnh tranh và thúc đẩy thanh khoản và phát triển bền vững.

Khi các điểm nghẽn pháp lý từng bước được tháo gỡ và hàng loạt công trình hạ tầng chiến lược được thúc đẩy, bất động sản phía Nam đang đứng trước cơ hội phục hồi. Tuy nhiên, dư địa mới chỉ có thể trở thành tăng trưởng thực chất nếu nguồn cung quay về nhu cầu ở thật, doanh nghiệp kiểm soát chi phí và thị trường vận hành minh bạch hơn.

Tại diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam 2026: Mở dư địa tăng trưởng mới” vừa diễn ra tại TP.HCM, đại diện cơ quan quản lý, hiệp hội và doanh nghiệp đã tập trung phân tích các động lực có thể định hình chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường. Sự kiện do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức dưới sự chỉ đạo của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), phối hợp với Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM.

Pháp lý và hạ tầng tạo lực đẩy

Theo thông tin tại diễn đàn, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV đặt ra các định hướng sửa đổi Luật Đất đai và những luật có liên quan. Trong đó, mục tiêu là hoàn thành cơ sở dữ liệu số về đất đai vào cuối năm 2026, cơ bản hoàn thành đo đạc và lập hồ sơ địa chính vào cuối năm 2027, tiến tới hoàn thiện đồng bộ hệ thống pháp luật đất đai vào năm 2030.

Chủ toạ đàm của diễn đàn: “Bất động sản khu vực phía Nam 2026: Mở dư địa tăng trưởng mới”

Cùng với pháp lý, hạ tầng được nhìn nhận là động lực quan trọng để tái định vị thị trường toàn vùng. Sân bay Long Thành, Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, TP.HCM – Mộc Bài và các tuyến kết nối Đông Nam Bộ với Tây Nam Bộ đang mở rộng bán kính phát triển đô thị, rút ngắn khoảng cách giữa trung tâm kinh tế với những khu vực còn quỹ đất.

Ông Hoàng Quang Phòng, Phó Chủ tịch VCCI, nhận định nguồn cung mới tại TP.HCM ngày càng mở rộng về những khu vực có dư địa phát triển và hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ. Theo ông, chiến lược đô thị của thành phố đang chuyển từ mô hình “đơn cực” sang “đa trung tâm”, tạo khả năng kết nối tốt hơn giữa khu vực trung tâm và các cực tăng trưởng mới.

Một vấn đề nổi bật tại diễn đàn là sự lệch pha nguồn cung. Sau nhiều năm phát triển mạnh các sản phẩm giá cao, thị trường vẫn thiếu nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội — những phân khúc có nhu cầu lớn nhưng nguồn cung hạn chế.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng năm 2026 mang tính bản lề đối với quá trình tái cấu trúc và định hình lại thị trường bất động sản. Mục tiêu quan trọng là đáp ứng nhu cầu thực, đồng thời khắc phục tình trạng lệch pha phân khúc.

Sức cầu nhà ở xã hội được thể hiện qua một dự án trên đường Lý Thường Kiệt, khu vực Quận 10 cũ: hơn 1.000 căn nhưng có khoảng 15.000 hồ sơ đăng ký mua. Con số này cho thấy khoảng cách rất lớn giữa nhu cầu và khả năng cung ứng nhà ở phù hợp thu nhập của người dân đô thị.

Theo ông Châu, chỉ tiêu năm 2026 của TP.HCM là 28.000 căn nhà ở xã hội; thống kê hiện có hơn 20.000 căn và thành phố cần tiếp tục khởi công thêm để hướng tới mục tiêu cuối năm. Ở thị trường nhà ở thương mại, tín hiệu tích cực là trong bảy tháng đầu năm có 37 dự án đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số hơn 27.000 căn, cao hơn đáng kể so với mục tiêu nguồn cung khoảng 15.000 căn từng được đặt ra.

Doanh nghiệp, khách mời tham gia diễn đàn: “Bất động sản khu vực phía Nam 2026: Mở dư địa tăng trưởng mới”

 Hạ tầng cũng tiếp tục hỗ trợ thị trường. Theo thông tin được ông Châu nêu tại diễn đàn, dịp 2/9 TP.HCM dự kiến khởi công 14 dự án thuộc các lĩnh vực giao thông, hạ tầng, nhà ở xã hội và văn hóa, với tổng vốn đầu tư khoảng 9,5 tỉ USD. Quy mô đầu tư cho thấy hạ tầng không chỉ mở rộng không gian đô thị mà còn tạo kỳ vọng về việc làm, dân cư và nhu cầu nhà ở tại các khu vực mới.

Dù vậy, bài toán không dừng ở số lượng dự án. Nguồn cung cần đúng phân khúc, đúng vị trí và có mức giá phù hợp với khả năng thanh toán. Nếu sản phẩm tiếp tục tập trung ở nhóm cao cấp trong khi thu nhập và sức mua chưa theo kịp, thị trường có thể tăng về quy mô nhưng vẫn chưa giải quyết được nhu cầu nhà ở thực. 

Doanh nghiệp phải thay đổi cách phát triển sản phẩm

Trong phiên tọa đàm “Động lực cho doanh nghiệp”, các đại biểu thảo luận về dòng tiền, tín dụng, lãi suất, xu hướng đầu tư theo phân khúc, tiêu chuẩn sản phẩm cao cấp, bất động sản thương hiệu và mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Điểm chung là thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn giữa doanh nghiệp có pháp lý hoàn chỉnh, năng lực tài chính tốt và sản phẩm phù hợp với những đơn vị vẫn phụ thuộc vào đòn bẩy hoặc kỳ vọng tăng giá.

Toàn cảnh diễn đàn

 Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, dự báo dòng tiền sẽ dịch chuyển theo hạ tầng và quá trình phát triển đô thị, nhất là các dự án có chất lượng sống tốt, kết hợp được nhu cầu ở, kinh doanh và khai thác. Các cực tăng trưởng mới quanh TP. HCM có thể thu hút sự chú ý, nhưng đồng thời làm gia tăng cạnh tranh giữa chủ đầu tư, dự án và địa phương.

Sự cạnh tranh cũng buộc doanh nghiệp cân nhắc lại biên lợi nhuận. Thay vì chỉ theo đuổi phân khúc giá cao, nhà phát triển cần tăng tỷ trọng sản phẩm có mức giá phù hợp, tạo dòng tiền ổn định và tiếp cận nhóm khách hàng rộng hơn. Chất lượng dự án trong giai đoạn mới không chỉ nằm ở công trình xây dựng mà còn bao gồm thiết kế, vật liệu, tiêu chuẩn xanh, tiện ích, quản lý vận hành và khả năng kết nối với hệ thống giao thông công cộng.

Dư địa chỉ được chuyển hóa thành giá trị khi chính sách đi vào thực tế, dự án được tháo gỡ minh bạch và sản phẩm đáp ứng khả năng chi trả của người dân. Với doanh nghiệp, chu kỳ mới đòi hỏi kỷ luật tài chính, chiến lược dài hạn và cách tiếp cận thị trường thực tế hơn. Đó cũng là điều kiện để bất động sản phía Nam vượt qua giai đoạn điều chỉnh, hướng tới một cấu trúc cân bằng và bền vững.

Theo TS Phạm Viết Thuận Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, cho rằng hiện lãi suất cho vay vẫn duy trì ở mức rất cao, vượt quá khả năng của người mua và làm phá sản lợi nhuận doanh nghiệp, đồng thời doanh nghiệp khó tiếp cận vốn. Trong khi nhu cầu nhà ở còn rất lớn (cả nước còn  dư địa, riêng TP.HCM có  người cần mua chung cư), nhưng dự án bất động sản không tiếp cận được vốn ngân sách và bị siết tín dụng.

Theo ông Thuận, doanh nghiệp cần có giải pháp tự cứu mình, đó là chấp nhận cắt lỗ dứt điểm. Chấp nhận "cắt bỏ ngón tay để giữ cánh tay", dừng việc vay nợ mới để gánh nợ cũ. Chiết khấu thay vì giảm giá, với việc áp dụng chiết khấu tới  cho khách hàng thanh toán ngay  tiền mặt nhằm thu hồi dòng tiền trực tiếp, tránh giảm giá niêm yết làm méo lệch mặt bằng giá.

TS Phạm Viết Thuận kiến nghị Chính phủ cần kiểm soát lãi suất và điều chỉnh biên độ tăng linh hoạt theo chu kỳ  tháng để giảm rủi ro cho người vay. Đồng thời TP.HCM cần xử lý ngay các vướng mắc về phòng cháy chữa cháy và quy định phân lô bán nền, là nguyên nhân làm đóng băng  hoạt động địa ốc địa phương.