Niềm tin trở lại nhưng người mua không còn vội vàng

Sau thời gian dài trầm lắng, thị trường bất động sản đang ghi nhận tín hiệu tích cực hơn về tâm lý người tiêu dùng. Tuy nhiên, sự cải thiện này không đi kèm trạng thái hưng phấn như các chu kỳ tăng nóng trước đây.

Khảo sát hơn 1.000 người tiêu dùng trong quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy 56% người được hỏi có đánh giá tích cực về thị trường, trong đó 38% lạc quan và 18% rất lạc quan. Nhóm rất bi quan chỉ còn khoảng 1%, trong khi 28% vẫn quan sát và 15% giữ tâm lý thận trọng.

Những con số này phản ánh niềm tin đang quay trở lại, nhưng theo hướng chậm rãi và có chọn lọc. Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, từ khóa phù hợp nhất để mô tả thị trường hiện nay là “tỉnh táo”. Người mua không còn dễ dàng xuống tiền mà cân nhắc kỹ về pháp lý, quy hoạch, tiến độ hạ tầng, giá bán và khả năng tài chính dài hạn.

Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn báo cáo thị trường bất động sản.

Sự thay đổi này khác biệt rõ so với giai đoạn tăng nóng trước đây, khi nhiều quyết định mua nhà dựa trên kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng. Việc sử dụng đòn bẩy cao, mua theo tin quy hoạch hoặc đầu tư xa nhu cầu thực từng phổ biến, nhưng cũng khiến nhiều tài sản bộc lộ rủi ro khi thị trường điều chỉnh.

Hiện nay, niềm tin không đồng nghĩa với việc chấp nhận mọi mức giá. Giao dịch chỉ diễn ra khi sản phẩm đáp ứng được các tiêu chí cụ thể về chất lượng, khả năng sử dụng và phù hợp tài chính.

Tâm lý giữa Hà Nội và TP.HCM cũng có sự khác biệt. Tại TP.HCM, gần 67% người tham gia khảo sát cho biết đang lạc quan, chủ yếu kỳ vọng vào quy hoạch và không gian phát triển mới. Trong khi đó, 55% người được hỏi tại Hà Nội vẫn thận trọng, do đang theo dõi tiến độ hạ tầng và quy hoạch đô thị.

Dù vậy, kỳ vọng về sáu tháng cuối năm nhìn chung tích cực. Có 61% người tại Hà Nội và 73% tại TP.HCM dự báo thị trường sẽ “ấm dần lên” hoặc “sôi động hơn”. Tỷ lệ dự báo trầm lắng chỉ ở mức 10% và 8%.

Điểm đáng chú ý là kỳ vọng phục hồi không còn gắn với tâm lý mua để chờ tăng giá. Người tiêu dùng quan tâm nhiều hơn đến khả năng ở thật, khai thác thật và bảo toàn giá trị dài hạn.

Xu hướng dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm cũng rõ nét hơn. Khoảng 69% người được hỏi lựa chọn vùng ven hoặc khu vực đang phát triển trong chiến lược tìm kiếm bất động sản 3–5 năm tới. Nguyên nhân không chỉ vì giá trung tâm cao, mà còn do nhu cầu về không gian sống rộng hơn và môi trường tốt hơn.

Tuy nhiên, người mua hiện đòi hỏi nhiều hơn về tính khả thi của quy hoạch. Theo ông Đồng Quang Cảnh, vùng ven chỉ thực sự hấp dẫn khi hạ tầng có tiến độ rõ ràng, khả năng kết nối thực tế và cộng đồng dân cư có thể hình thành.

Không phải khu vực nào gắn với metro, vành đai hay dự án lớn cũng lập tức trở thành điểm đầu tư hiệu quả. Khoảng cách từ quy hoạch đến vận hành có thể kéo dài nhiều năm, khiến tài sản bị “đóng băng” nếu chỉ dựa vào kỳ vọng.

Khẩu vị đầu tư giữa hai thị trường lớn cũng phân hóa. TP.HCM tập trung vào các khu vực hưởng lợi từ metro và mở rộng đô thị, trong khi Hà Nội chú ý đến vành đai và hạ tầng liên vùng. Nhà đầu tư Hà Nội có xu hướng ngắn và trung hạn, còn TP.HCM thiên về dài hạn. Dù khác biệt, điểm chung là dòng tiền ngày càng chọn lọc, ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ ràng và giá trị thực.

Pháp lý, tài chính và chất lượng sống trở thành “bộ lọc”

Sự thay đổi rõ nhất nằm ở nhóm người mua để ở. Theo khảo sát, tỷ trọng nhóm này cao hơn nhóm đầu tư, trong đó 65% là người mua căn nhà đầu tiên. Điều này cho thấy quyết định mua nhà ngày càng gắn với nhu cầu sống thực.

Đối với nhóm này, các yếu tố quan trọng nhất là pháp lý minh bạch, hạ tầng rõ ràng và khả năng tài chính. Một dự án dù hấp dẫn nhưng thiếu pháp lý hoặc chi phí vay vượt khả năng vẫn khiến người mua chần chừ.

Lãi suất tiếp tục là ranh giới tâm lý quan trọng. Hiện lãi suất vay mua nhà dao động 8–12%/năm, trong khi người tiêu dùng cho rằng mức 5-7% là phù hợp. Khi lãi suất vượt 7%, tâm lý bắt đầu phân hóa; trên 9%, khả năng chịu đựng tài chính giảm rõ rệt.

Người mua hiện không chỉ quan tâm lãi suất thấp mà cần sự ổn định để tính toán dài hạn. Các gói vay ưu đãi ngắn hạn nhưng tăng mạnh sau đó có thể tạo áp lực lớn, đặc biệt với gia đình trẻ.

Khảo sát cho thấy 84% người mua để ở có nhu cầu vay vốn, nhưng phần lớn chỉ muốn dành 20-40% thu nhập hàng tháng cho khoản trả góp. Điều này phản ánh sự thận trọng hơn trong quản lý tài chính.

Với các gia đình trẻ, quyết định mua nhà cần đặt trong kế hoạch tài chính tổng thể, bao gồm lãi suất, chi phí vận hành, hoàn thiện và mức độ ổn định thu nhập.

Tâm lý ưu tiên giá trị thực cũng thể hiện ở nhóm cho thuê. Khoảng 59% người sở hữu bất động sản cho thuê muốn tối ưu lợi suất, trong khi chỉ 23% kỳ vọng lớn vào tăng giá. Dòng tiền thực đang trở thành thước đo quan trọng hơn trong bối cảnh chi phí vốn cao.

Một tài sản khó cho thuê hoặc chi phí vận hành lớn sẽ không còn hấp dẫn, dù có tiềm năng tăng giá. Ngược lại, sản phẩm có nhu cầu ở thực và khả năng khai thác ổn định sẽ có sức chống chịu tốt hơn.

Dòng tiền của người bán vẫn quay lại thị trường. Có 81% người bán dự định mua tài sản khác, chủ yếu là chung cư vùng ven. Điều này cho thấy dòng vốn đang được tái cơ cấu, không rời bỏ thị trường mà chuyển sang phân khúc phù hợp hơn.

Tuy nhiên, khoảng cách kỳ vọng giữa người mua và người bán vẫn là rào cản thanh khoản. Tại TP.HCM, người bán cho rằng giá trả thấp nhưng giao dịch vẫn ổn định. Tại Hà Nội, tình trạng trả giá thấp và thời gian giao dịch kéo dài phổ biến hơn.

Thị trường khó phục hồi mạnh nếu giá chào bán không điều chỉnh theo sức cầu. Những tài sản định giá cao, pháp lý chưa rõ hoặc khó khai thác sẽ tiếp tục khó giao dịch.

Ở nhóm người thuê, nhu cầu sở hữu vẫn rất lớn. Có 97% người thuê mong muốn mua nhà trong tương lai, trong đó 21% dự định mua trong 1-2 năm, 43% trong 3-5 năm. Phần lớn là người trẻ, thu nhập 15-50 triệu đồng/tháng.

Nhu cầu này chưa biến mất mà đang chờ điều kiện phù hợp như giá hợp lý hơn, nguồn cung vừa túi tiền hoặc lãi suất ổn định.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 đang phục hồi có chọn lọc. Người mua chờ sản phẩm phù hợp, người bán chờ mức giá hợp lý, còn dòng tiền tìm kiếm cơ hội an toàn hơn.

Theo ông Đồng Quang Cảnh, nhu cầu không biến mất mà đang bị nén bởi các yếu tố tài chính, pháp lý và hạ tầng. Thị trường chỉ có thể phục hồi bền vững khi những điểm nghẽn này được tháo gỡ.

Quan trọng hơn, tư duy người tiêu dùng đã thay đổi. Bất động sản không còn được xem là tài sản chắc chắn tăng giá, mà phải chứng minh giá trị qua pháp lý, khả năng sử dụng, dòng tiền và mức độ phù hợp tài chính.

Khi người mua đặt ra những tiêu chuẩn thực tế hơn trước mỗi quyết định, thị trường có thể không còn những cơn sốt nhanh, nhưng sẽ có cơ hội phát triển ổn định và bền vững hơn.