Thị trường 2026 “ấm lên”, nhà thầu lạc quan, nhu cầu nâng cấp văn phòng bùng nổ

Theo Cushman & Wakefield cho thấy thị trường khu vực đang bước vào giai đoạn tích cực hơn, với niềm tin của nhà thầu cải thiện và hoạt động triển khai dự án gia tăng tại nhiều thị trường trọng điểm.

Theo Khảo sát Tâm lý Nhà thầu thường niên, 70% số đơn vị tham gia kỳ vọng điều kiện thị trường sẽ khả quan hơn trong năm 2026. Diễn biến này được hỗ trợ bởi mức hấp thụ văn phòng đạt 990 triệu mét vuông trong năm 2025, cao hơn kỳ vọng, cùng với nguồn cung tương lai đang thu hẹp tại các thị trường ngoài Ấn Độ.

Trong số 180 người tham gia khảo sát, gần hai phần ba cho biết khoảng thời gian hoàn thành dự án của họ là khoảng sáu tháng, phản ánh điều kiện triển khai dự án đang được cải thiện trên toàn khu vực. Trong khi Nhật Bản và Indonesia vẫn là hai thị trường có thời gian dài hơn, phần lớn các thị trường còn lại đều kỳ vọng thời gian triển khai sẽ ổn định hoặc cải thiện nhẹ trong năm 2026. Sự cải thiện đồng thời ở cả tâm lý nhà thầu và nhu cầu thuê cho thấy môi trường triển khai dự án tại châu Á - Thái Bình Dương đang trở nên cân bằng và sôi động hơn.

Bảng chi phí giá hoàn thiện nội thất khu vực.

Ông Tom Gibson, Chủ tịch Bộ phận Dịch vụ tư vấn Phát triển dự án and Bền vững khu vực châu Á - Thái Bình Dương, châu Âu và Trung Đông, cho biết:“Trên khắp châu Á - Thái Bình Dương, điều kiện hoàn thiện nội thất và thời gian triển khai dự án đang cải thiện, khi các nhà thầu ghi nhận khối lượng công việc cân bằng hơn, số lượng dự án trong tương lai tăng lên và khả năng dự báo tốt hơn về nhân lực cũng như nguồn cung vật liệu.

Khi số lượng dự án thi công trong tương lai thu hẹp tại một số thành phố lớn, cạnh tranh cho các mặt bằng chất lượng cao sẽ trở nên gay gắt hơn, khiến việc lập kế hoạch sớm và triển khai dự án một cách kỷ luật trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Những chuyển biến này đang thúc đẩy các tổ chức tái khởi động các kế hoạch nâng cấp nơi làm việc và tái cơ cấu danh mục mặt bằng. Trong thời gian tới, chúng tôi kỳ vọng nhu cầu đối với các dự án hoàn thiện nội thất chất lượng cao, đề cao trải nghiệm sẽ tiếp tục gia tăng khi khách thuê ưu tiên những không gian làm việc hiệu quả hơn và sẵn sàng cho tương lai.”

Báo cáo năm 2026 cho thấy chi phí hoàn thiện nội thất văn phòng tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương có sự phân hóa rõ rệt giữa các thị trường. Một số thành phố ghi nhận mức tăng đáng kể so với cùng kỳ năm trước, nổi bật là Tokyo (Nhật Bản) tăng lên 2.314 USD/m² từ 2.099 USD/m² và Đài Bắc tăng lên 1.561 USD/m² từ 1.184 USD/m². Ngược lại, xu hướng giảm xuất hiện tại Trung Quốc đại lục và Hàn Quốc, với Thâm Quyến giảm còn 936 USD/m² (so với 1.012 USD/m²) và Seoul giảm xuống 1.399 USD/m² (so với 1.679 USD/m²).

Trong khi đó, một số thị trường duy trì sự ổn định như Singapore (1.507 USD/m²) và Hong Kong (1.722 USD/m²), gần như không biến động so với năm trước. Đáng chú ý, Ấn Độ tiếp tục giữ vị thế là thị trường có chi phí cạnh tranh nhất khu vực, với phần lớn các thành phố lớn dao động trong khoảng 700–786 USD/m². Dữ liệu từ 33 thành phố trong bảng xếp hạng cho thấy bức tranh chi phí đang dịch chuyển theo hướng phân tầng rõ rệt, phản ánh sự khác biệt về nhu cầu, nguồn cung và mức độ phát triển của từng thị trường.

Thị trường nội thất văn phòng Việt Nam vừa rẻ vừa “lên đời” chất lượng

Song song với đà phục hồi của nhu cầu văn phòng trong năm 2025, Cushman & Wakefield cũng ghi nhận nguồn cung văn phòng mới tại các thị trường ngoài Ấn Độ đang sụt giảm đáng kể. Nguồn cung tương lai chậm lại rõ rệt do chi phí xây dựng tăng và hiệu quả đầu tư dự án suy giảm, từ đó làm gia tăng cạnh tranh đối với các mặt bằng chất lượng cao. Khi nguồn cung thu hẹp, tỷ lệ trống tại các tòa nhà chất lượng tốt, đặc biệt tại khu vực trung tâm, được dự báo sẽ tiếp tục giảm, qua đó củng cố xu hướng khách thuê dịch chuyển sang các không gian làm việc chất lượng cao hơn.

Chi phí hoàn thiện nội thất văn phòng trọn gói tại Đông Nam Á.

Tiến sĩ Dominic Brown, tác giả báo cáo và là Trưởng bộ phận Nghiên cứu Quốc tế khu vực châu Á - Thái Bình Dương, châu Âu và Trung Đông, nhận định: “Sau một năm 2025 đầy khả quan, thị trường văn phòng châu Á - Thái Bình Dương đang bước vào giai đoạn ổn định hơn, được hỗ trợ bởi niềm tin kinh doanh đang dần cải thiện.

Cùng với việc nguồn cung mới ngoài Ấn Độ tiếp tục thu hẹp, tái định hình cục diện cạnh tranh đối với các mặt bằng chất lượng cao, những chuyển biến này cho thấy năm 2026 có thể sẽ là một bước ngoặt quan trọng của khu vực, khi cả khách thuê lẫn nhà đầu tư đều đang sẵn sàng cho một chu kỳ tăng trưởng mới.”

Trong bối cảnh đó, Việt Nam tiếp tục nổi bật nhờ lợi thế cạnh tranh về chi phí và hiệu quả triển khai. Với mức chi phí trung bình 678 USD/m² tại Hà Nội và 657 USD/m² tại TP.HCM, cả hai thị trường đều nằm trong nhóm các thành phố có chi phí hoàn thiện nội thất văn phòng thấp hơn trong khu vực.

Cẩm nang cũng cho thấy Việt Nam là một trong số ít thị trường tại châu Á - Thái Bình Dương có thời gian triển khai và chuẩn bị cung ứng thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung, qua đó mang lại sự chủ động cao hơn cho khách thuê trong kế hoạch thực hiện dự án. Trong khi chi phí lao động tiếp tục tạo áp lực lên ngân sách, doanh nghiệp cũng ngày càng theo dõi sát hơn chi phí vật liệu nhập khẩu và kho vận trong bối cảnh bất ổn địa chính trị kéo dài, song chất lượng nơi làm việc, yếu tố bền vững và giá trị vận hành dài hạn vẫn là những ưu tiên quan trọng.

Ông Huỳnh Võ Phú Hưng, Trưởng bộ phận Dịch vụ tư vấn Phát triển Dự án, Cushman & Wakefield Việt Nam, chia sẻ: “Việt Nam tiếp tục là một thị trường hoàn thiện nội thất hấp dẫn đối với khách thuê, nhờ kết hợp được giữa chi phí cạnh tranh và tiến độ triển khai tương đối hiệu quả. Đồng thời, khách hàng hiện cũng đang cân nhắc kỹ lưỡng hơn trong cách phân bổ ngân sách, hướng sự quan tâm ngày càng lớn đến chất lượng nơi làm việc, các mục tiêu ESG và giá trị vận hành dài hạn.

Trong bối cảnh hiện nay, chiến lược hoàn thiện nội thất hiệu quả nhất là chiến lược dung hòa được giữa tham vọng và tính thực tiễn, thông qua việc ưu tiên nguồn cung trong nước, chủ động kế hoạch cho các hạng mục nhập khẩu và tái sử dụng có chọn lọc khi phù hợp, giảm thiểu rủi ro phát sinh chi phí.”