Sẽ khó từ người mua đến người bán

Theo một đại diện chủ đầu tư khu đô thị lớn tại TP. Thủ Đức (TP.HCM), thị trường bất động sản dù mua ở hay đầu tư đều có sự liên thông về các khoản hỗ trợ tài chính. Do đó, khi ngân hàng siết các hoạt động cho vay liên quan, toàn thị trường sẽ bị ngưng trệ. Nếu áp dụng chính sách một cách đột ngột và cứng nhắc ngay lập tức có tác động đến doanh nghiệp và người mua nhà.

Vị này cho biết thêm, hầu như dự án bất động sản nào cũng có sự hỗ trợ vốn của ngân hàng, đặc biệt là người mua nhà. Rất nhiều khách mua nhà trông chờ vào vốn vay ngân hàng, với mức cao nhất khoảng 70% giá trị tài sản. Vì thế, hiện khách hàng của doanh nghiệp cũng bắt đầu gặp khó trong việc vay vốn ngân hàng để mua nhà.

 "Nhà nước chỉ nên kiểm soát tài chính với những loại hình bất động sản có hình thái bất ổn, nếu không người có nhu cầu thật không thể mua nhà để ở", đại diện doanh nghiệp này nói. 

Ngoài ra, doanh nghiệp bất động sản cũng gặp không ít khó khăn sau 2 năm đại dịch, dự án bị ngưng trệ, sản phẩm không bán được. Nếu ngân hàng lại siết vay mua nhà, không biết chuyện gì sẽ xảy ra, đặc biệt là những dự án đang trong giai đoạn triển khai.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Lê Thành, doanh nghiệp bất động sản lâu nay hoạt động dựa trên các nguồn vốn huy động từ khách hàng và vay từ ngân hàng là chính. Đối với tầm nhìn về mặt quản lý nhà nước và lợi ích quốc gia thì nên siết tín dụng vay. Nhưng nếu siết không khéo doanh nghiệp có nguy cơ phá sản trên đống tài sản, tức tài sản bất động sản nhiều nhưng không có tiền mặt. Bởi doanh nghiệpkhông được tiếp cận vốn vay một cách đột ngột, dẫn đến các dự án không được triển khai hoặc triển khai dang dở. 

Hơn nữa phát triển các dự án bất động sản cũng là đang phát triển kinh tế, tạo công ăn việc làm cho nhiều người; phục vụ nhu cầu ở và đầu tư chính đáng của người dân.

"Dưới gốc độ một doanh nghiệp, tôi tin tưởng nhà nước sẽ có những chỉ đạo hợp lý. Với những dự án phù hợp, khả thi, đáp ứng nhu cầu nhà ở người dân thì ngân hàng vẫn sẽ cho vay bình thường. Chỉ những dự án nhiều rủi ro và không phù hợp mới cần siết chặt" ông Lê Hữu Nghĩa kiến nghị. 

Với chủ trương siết tín dụng, không chỉ doanh nghiệp lo lắng mà người mua dùng đòn đẩy tài chính cũng đang bất an lo hứng chịu rủi ro rất cao. 

Anh Đặng Thành Văn, nhà đầu tư bất động sản quận 2, TP.HCM đang rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan khi  "ôm hàng" hơn chục căn hộ hình thành trong tương lai tại Bình Thuận, với hi vọng lướt sóng. Hiện tại anh đang cần tiền để đóng cho giai đoạn tiếp theo, nhưng đang khó vay ngân hàng. Để giải quyết khó khăn về vốn, nhà đầu tư cá nhân này đang sang nhượng lại số căn hộ trên với giá gốc, tuy nhiên hơn 1 tháng chào bán vẫn chưa có người mua.

Còn anh Trần Tân Ngọc (38 tuổi), quận Tân Phú, TP.HCM đã mua một số căn hộ tại Đồng Nai với giá khoảng 7 tỷ đồng để lướt sóng. Theo các nhân viên tư vấn dự án, anh chỉ đóng trước 30%, còn lại sẽ hỗ trợ vay ngân hàng và khách hàng có thể lướt sóng trong vòng 6 tháng kiếm lời. Tuy nhiên hiện tại anh không dễ vay ngân hàng, buộc phải vay mượn tiền người thân, bạn bè để đóng cho các giai đoạn tiếp theo. Anh Ngọc đang lo lắng về khả năng chôn vốn tại dự án vì thị trường biến động, nhiều nhà đầu tư giống anh sẽ bán tháo cắt lỗ tại thời điểm này.

Siết vốn vay bất động sản, siết ai và buông ai?

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Chủ tịch Công ty Cổ phần Xây dựng địa ốc Xanh, siết tín dụng bất động sản sẽ ảnh hưởng lớn đến 2 đối tượng: Chủ đầu tư và nhà đầu tư (khách hàng). Tuy nhiên người gặp vấn đề lớn nhất là giới đầu tư, đầu cơ. Thực tế hiện nay, có đến 80- 90% khách hàng sử dụng đòn đẩy tài chính mua bất động sản chủ yếu để lướt sóng.

Và một khi hai đối tượng trên bị ảnh hưởng sẽ khiến cho thị trường đóng băng như cách đây 10 năm về trước. Chính vì vậy nhà nước cần cân nhắc siết ai và buông ai. Vì nếu nguồn vốn vay siết không khéo thì toàn bộ thị trường bất động sản sẽ đóng băng, ảnh hưởng đến nền kinh tế.

Ông Đực cho rằng có thể nhà nước sẽ có những chính sách mở rộng, tạo điều kiện mua nhà cho người có nhu cầu ở thật với những phân khúc giá trị trên dưới 3 tỷ đồng/căn hộ, hoặc những căn biệt thự liền kề có giá trị trên dưới 20 tỷ đồng/căn.

Còn những nhu cầu khác như mua căn hộ có giá trị vài chục tỷ đồng đến hàng trăm tỷ đồng, hoặc mua nhiều căn biệt thự nghỉ dưỡng, resort sẽ bị siết lại, vì đó không phải là nhu cầu thiết yếu của người dân. Đại đa số những sản phẩm này hình thành chỉ dành cho giới đầu tư, đầu cơ với hi vọng lướt sóng. Rất có thể những đối tượng này sẽ bị siết mạnh để tránh tình trạng bong bóng bất động sản tại các khu du lịch nghỉ dưỡng.

Thực tế hiện nay cho thấy, các khu nghỉ dưỡng, resort mọc lên như nấm với hàng trăm nghìn sản phẩm. Mỗi ông lớn bất động sản đều sở hữu cho mình trên dưới vài chục ngàn căn hộ nghỉ dưỡng, tập trung chủ yếu ở các khu du lịch như Phú Quốc, Bình Thuận, Nha Trang, Bình Định…

Lý giải nguyên nhân về các sản phẩm nghỉ dưỡng ồ ạt mọc lên mất kiểm soát, theo ông Đực, bất động sản TP.HCM đóng băng mấy năm nay do vướng mắc các vấn đề pháp lý; buộc các doanh nghiệp phải tỏa đi khắp nơi phát triển dự án mới tại các tỉnh để duy trì hoạt động.  

Các doanh nghiệp dùng một lượng tiền lớn đổ vào condotel và resort tại các tỉnh, là một hình thức thu hút vốn của khách hàng và ngân hàng với giá quá cao. Và giá biệt thự, căn hộ ven biển tức bị thối gấp 3 -4 lần với giá trị thật.

Chính sự đầu tư ồ ạc vào phân khúc này đặt ra bài toán: Nếu toàn bộ tài sản doanh nghiệp đổ dồn vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng từ vài chục ngàn tỷ đến cả triệu tỷ đồng, thì vượt quá sức chịu đựng của nền kinh tế, và có nguy cơ vỡ bong bóng, nên buộc nhà nước phải siết vốn vay.

Còn theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc của Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam, sắp tới thị trường bất động sản sẽ là sân chơi của các doanh nghiệp có năng lực về tài chính. Khi thị trường có những "nốt trầm", nếu chủ đầu tư chỉ dựa vào vốn vay của ngân hàng thì rủi ro vô cùng cao. Ngân hàng sẽ làm theo luật với những biện pháp để khống chế tài sản. Điều này khiến chủ đầu tư và ngân hàng gặp tình trạng là không phát triển được nguồn vốn mới. Và trong 10 năm qua có rất nhiều dự án như vậy.

Bà Trang nhận định việc siết chặt vốn vay có thể sẽ ảnh hưởng đến một số nhà đầu tư không có năng lực phát triển và tầm nhìn dài hạn. Tuy nhiên đối với toàn cảnh thị trường là tích cực, bởi bất động sản sẽ phát triển bền vững. 

Lúc này, doanh nghiệp buộc phải nỗ lực để thu hút vốn đầu tư của nước ngoài. Thay vì trước đây, các doanh nghiệp trong nước ít hứng thú trước sự ngõ ý đầu tư của doanh nghiệp quốc tế, do họ có vay ngân hàng khá dễ dàng và không có nhu cầu liên kết nguồn vốn ngoại.

Ngoài ra, bà Trang khẳng định: Cuộc cạnh tranh giữa các doanh nghiệp bất động sản sẽ khốc liệt hơn. Các sản phẩm tạo ra đòi hỏi tính cải tiến cao hơn, năng lực phát triển, năng lực tài chính dài hạn. Chủ đầu tư chưa có năng lực tài chính mạnh sẽ khó tiếp cận với nguồn vốn và rời khỏi cuộc chơi. Còn doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính, có dự án hợp pháp rõ ràng cần được hỗ trợ để tránh những liên lụy dây chuyền. Điều này cũng sẽ phát triển đúng với quy luật vận hành của các nước đi trước Việt Nam.