Trải nghiệm trở thành lợi thế cạnh tranh

Tỷ lệ trống văn phòng hạng A khu trung tâm Bangkok ở mức 21,9%, trong khi tại Hà Nội khoảng 23%. Nhưng nếu Bangkok đã đi qua đỉnh nguồn cung và bắt đầu phục hồi, Hà Nội lại đứng trước một chu kỳ mới khi khoảng 400.000 m² văn phòng dự kiến gia nhập thị trường giai đoạn 2026–2028.

Kinh nghiệm từ Bangkok cho thấy khi nguồn cung tăng, cuộc cạnh tranh không còn nằm đơn thuần ở giá thuê. Chất lượng tòa nhà, trải nghiệm người dùng, dịch vụ vận hành và sự linh hoạt của hợp đồng đang trở thành những yếu tố quyết định khả năng giữ chân khách thuê.

Một tuần làm việc và khảo sát các dự án văn phòng tại Bangkok mang lại cho chuyên gia Cushman & Wakefield một góc nhìn khá rõ về thị trường đang dịch chuyển theo hướng có lợi hơn cho khách thuê.

Theo Báo cáo Thị trường Văn phòng Bangkok quý II/2026 của Cushman & Wakefield, tỷ lệ trống văn phòng hạng A tại khu trung tâm đạt 21,9%, trong khi giá thuê gộp giữ ở mức 943 baht/m², tương đương khoảng 28,6 USD/m².

Tỷ lệ lấp đầy đã có dấu hiệu cải thiện, song nguồn cung lớn vẫn tạo áp lực cạnh tranh. Chủ nhà phải đưa ra các ưu đãi và điều khoản linh hoạt hơn để thu hút, giữ chân doanh nghiệp. Vì vậy, mức giá niêm yết chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực tế khách thuê nhận được sau đàm phán.

Điều đáng chú ý là bức tranh này khá gần với Hà Nội. Quý II/2026, tỷ lệ trống văn phòng tại Hà Nội khoảng 23%, trong khi giá thuê chào hạng A tương đối ổn định ở mức 32,2 USD/m²/tháng.

Hai thị trường có tỷ lệ trống khá tương đồng nhưng đang đứng ở hai thời điểm khác nhau của chu kỳ nguồn cung. Bangkok đã qua giai đoạn nguồn cung đạt đỉnh và đang trên đà phục hồi. Hà Nội, ngược lại, chuẩn bị đón một lượng diện tích mới đáng kể.

Thị trường văn phòng Hà Nội sắp đổi chiều chủ nhà, khách thuê làm gì?

Giai đoạn 2026–2028, thị trường Hà Nội được dự báo có thêm khoảng 400.000 m² văn phòng, trong đó khu vực phía Tây chiếm khoảng 83%. Khi lượng cung mới này lần lượt đi vào vận hành, cán cân giữa chủ nhà và khách thuê có thể tiếp tục thay đổi.

Đó cũng là lý do diễn biến tại Bangkok đáng để Hà Nội tham khảo: khi thị trường có nhiều diện tích trống hơn và các dự án mới ngày càng tiệm cận nhau về tiêu chuẩn xây dựng, điều gì khiến doanh nghiệp chọn tòa nhà này thay vì tòa nhà khác?

Một điểm đáng chú ý tại Bangkok là dù tỷ lệ trống toàn thị trường còn ở mức cao, một số dự án cao cấp như One Bangkok hay Dusit Central Park vẫn ghi nhận hoạt động cho thuê tích cực.

Thực tế này cho thấy doanh nghiệp ngày càng nhìn không gian làm việc như một gói giá trị tổng thể, thay vì chỉ so sánh diện tích và đơn giá thuê.

One Bangkok là trường hợp điển hình. Dự án tích hợp văn phòng, khách sạn, bán lẻ và không gian công cộng, đồng thời hướng đến các tiêu chuẩn quốc tế về công trình xanh, kết nối thông minh và sức khỏe WELL.

Tại Tower 4, không gian coworking cao cấp THE COLLECTIVE ở tầng 28 bổ sung phòng họp tùy chỉnh, quầy trà, bữa sáng hàng ngày và các dịch vụ hỗ trợ. Một phần những tiện ích mà doanh nghiệp trước đây phải tự bố trí bên trong diện tích thuê được chuyển sang không gian chung và do chủ tòa nhà vận hành.

Dusit Central Park cũng phát triển theo hướng tương tự khi kết hợp văn phòng hạng A với khách sạn, căn hộ, bán lẻ và khu vườn trên mái rộng hơn 1 ha nối các tòa nhà.

Không gian này vừa phục vụ người làm việc, cư dân và khách lưu trú, vừa thu hút người dân, du khách đến tham quan, trải nghiệm. Tòa nhà vì vậy không chỉ cung cấp diện tích văn phòng mà còn trở thành một phần của điểm đến đô thị.

Đối với khách thuê, sự thay đổi này có ý nghĩa trực tiếp về chi phí. Khi phòng họp, khu làm việc linh hoạt, khu vực thư giãn hoặc một số dịch vụ được chủ tòa nhà tổ chức dưới dạng tiện ích chung, doanh nghiệp không nhất thiết phải đầu tư toàn bộ vào diện tích riêng. Vốn đầu tư ban đầu có thể giảm, thời gian chuyển vào làm việc được rút ngắn và diện tích thuê được sử dụng hiệu quả hơn.

Đây cũng là biểu hiện của xu hướng “flight-to-quality” – khách thuê dịch chuyển về những tòa nhà có chất lượng và tiêu chuẩn vận hành tốt hơn.

Áp lực lớn nhất từ xu hướng này không hẳn thuộc về những dự án mới, mà nằm ở các tòa nhà hiện hữu.

Empire Tower tại Bangkok là một ví dụ. Chủ sở hữu AWC đã đầu tư khoảng 40 triệu USD để tái định vị tòa nhà 58 tầng được xây dựng từ cuối những năm 1990.

Thay vì cạnh tranh với nguồn cung mới bằng cách hạ giá, tầng 53 được chuyển đổi thành không gian “co-living” dùng chung cho khách thuê, gồm phòng khách, bếp cộng đồng, phòng nghỉ trưa và khu vực làm việc nhóm. Các tầng 53–58 được tổ chức thành khu ẩm thực trên cao rộng hơn 8.000 m².

Trường hợp này cho thấy “flight-to-quality” không đồng nghĩa thị trường chỉ còn chỗ cho tòa nhà mới. Tài sản cũ vẫn có thể cạnh tranh nếu chủ sở hữu đầu tư đúng vào những yếu tố mà khách thuê thực sự cần.

Đây là bài toán Hà Nội sẽ phải đối mặt rõ hơn khi nguồn cung mới gia tăng. Một số dự án mới đã chú trọng chứng nhận công trình xanh, công nghệ tòa nhà thông minh và tiêu chuẩn phát triển bền vững. Song song đó là mảng xanh, khối đế bán lẻ, phòng họp đa chức năng, căng-tin, không gian sự kiện chung hay khu vực chăm sóc sức khỏe.

Khi các tòa nhà mới ngày càng tương đồng về chất lượng xây dựng và chứng nhận xanh, lợi thế cạnh tranh sẽ dịch chuyển sang chất lượng vận hành, trải nghiệm người sử dụng, văn hóa dịch vụ và khả năng hình thành cộng đồng khách thuê.

Nguồn cung 400.000 m² sắp tới vì vậy không chỉ tạo áp lực lấp đầy. Nhìn ở chiều ngược lại, đây còn là cơ hội để thị trường Hà Nội hình thành một thế hệ văn phòng mới lấy người sử dụng làm trung tâm.

Chủ nhà Hà Nội có thể học gì từ Bangkok?

Bài học thứ hai từ Bangkok nằm ở chiến lược cho thuê. Khi nguồn cung dồi dào, việc giữ giá thuê niêm yết ổn định chưa chắc đồng nghĩa chủ nhà giữ nguyên được giá trị kinh tế của hợp đồng. Cuộc cạnh tranh có thể chuyển sang thời gian miễn tiền thuê, hỗ trợ chi phí hoàn thiện, điều kiện bàn giao, nội thất và mức độ linh hoạt của các điều khoản.

Vì vậy, thay vì chỉ nhìn vào USD/m²/tháng, cả chủ nhà và khách thuê phải tính đến tổng giá trị của gói thuê.

Các mô hình văn phòng hoàn thiện sẵn, bàn giao một phần hoặc cho thuê kèm nội thất cũng trở nên đáng chú ý hơn. Với doanh nghiệp, những phương án này có thể giảm khoản vốn phải bỏ ra trước khi chuyển văn phòng và hạn chế gián đoạn hoạt động.

Điều đó đặc biệt có ý nghĩa trong bối cảnh Hà Nội chuẩn bị có thêm lượng lớn nguồn cung. Khi nhiều chủ nhà cùng tìm kiếm một nhóm khách thuê, doanh nghiệp sẽ có nhiều cơ sở hơn để so sánh và đàm phán. Nhưng nguồn cung nhiều không đồng nghĩa khách thuê chỉ cần chờ giá giảm.

Doanh nghiệp có hợp đồng hết hạn trong hai đến ba năm tới nên bắt đầu rà soát thị trường sớm, nhất là những đơn vị cần diện tích lớn hoặc nhiều tầng liền nhau. Tiếp cận dự án từ giai đoạn cho thuê trước giúp doanh nghiệp có thêm thời gian lựa chọn, thiết kế không gian và đàm phán điều kiện hợp đồng.

Một yêu cầu khác là xác định rõ văn phòng tương lai cần gì. Quy mô nhân sự, tỷ lệ nhân viên làm việc thường xuyên tại văn phòng, khả năng di chuyển, hiệu suất sử dụng mặt bằng, công nghệ, tiêu chuẩn bền vững, tiện ích và nhu cầu mở rộng đều cần được tính trước khi tìm địa điểm.

Quan trọng hơn, các lựa chọn cần được đặt trên cùng một thước đo về tổng chi phí sử dụng.

Một tòa nhà có giá thuê thấp hơn chưa chắc là phương án rẻ hơn nếu doanh nghiệp phải bỏ khoản lớn để hoàn thiện mặt bằng. Ngược lại, một dự án có giá chào cao hơn nhưng được miễn tiền thuê trong một khoảng thời gian, hỗ trợ hoàn thiện hoặc có sẵn nhiều tiện ích dùng chung có thể tạo ra bài toán chi phí khác trong toàn bộ vòng đời hợp đồng.

Doanh nghiệp cũng cần duy trì nhiều phương án thay thế. Trong một thị trường nghiêng dần về phía khách thuê, lợi thế đàm phán không chỉ đến từ việc có nhiều tòa nhà trống mà còn từ việc doanh nghiệp có đủ thời gian, dữ liệu và những lựa chọn thực sự có thể thay thế cho nhau.

Với chủ nhà, bài toán đi theo chiều ngược lại. Nguồn cung mới tại khu vực phía Tây, đặc biệt khi những cụm văn phòng mới hình thành, sẽ khiến việc giữ khách thuê hiện hữu ngày càng quan trọng. Một diện tích bị bỏ trống không chỉ là câu chuyện mất tiền thuê trong vài tháng, mà còn kéo theo thời gian tìm khách mới, đàm phán, hoàn thiện mặt bằng và các ưu đãi cần thiết để lấp đầy trở lại.

Bởi vậy, đầu tư vào trải nghiệm khách thuê có thể trở thành một phần của chiến lược bảo vệ giá trị tài sản. Bangkok đang cho Hà Nội thấy trước một phần bức tranh ấy. Tỷ lệ trống cao không có nghĩa tất cả các tòa nhà phải cạnh tranh bằng cách giảm giá, cũng như nguồn cung lớn không đồng nghĩa mọi dự án mới đều dễ dàng thu hút doanh nghiệp.

Những tòa nhà hiểu khách thuê cần gì vẫn có khả năng tạo khác biệt. Những tài sản cũ biết tái đầu tư vẫn có cơ hội giữ khách. Và những doanh nghiệp chuẩn bị sớm có thể tận dụng nguồn cung mới để tìm kiếm một không gian phù hợp hơn với nhu cầu dài hạn.

Với khoảng 400.000 m² nguồn cung dự kiến gia nhập trong giai đoạn 2026–2028, thị trường văn phòng Hà Nội đang đứng trước một chu kỳ cạnh tranh mới. Khi đó, 32,2 USD/m²/tháng hay một mức giá thấp hơn chưa chắc là yếu tố quyết định cuối cùng.

Cuộc cạnh tranh tiếp theo có thể được phân định bằng một câu hỏi khác: cùng một mét vuông văn phòng, chủ nhà mang lại cho khách thuê bao nhiêu giá trị và doanh nghiệp thực sự phải bỏ ra bao nhiêu chi phí để sử dụng nó?

Kinh nghiệm Bangkok cho thấy khi quyền lựa chọn của khách thuê tăng lên, thị trường sẽ buộc chủ nhà chuyển từ tư duy “cho thuê diện tích” sang “cung cấp trải nghiệm làm việc”. Với Hà Nội, quá trình ấy có thể đang bắt đầu.