Theo các chuyên gia, các Luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Đất đai, Đầu tư và Bộ luật Dân sự hiện hành vẫn còn có những quy định chưa thống nhất về bất động sản hình thành trong tương lai khiến cho hoạt động thực hiện và áp dụng pháp luật gặp nhiều khó khăn.

Hiện, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến cho dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và cũng chỉ rõ những tồn tại và hạn chế liên quan đến loại hình này.

Trước tiên, quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai đang quá chú trọng vào nhà ở mà thiếu chi tiết, chặt chẽ đối với công trình xây dựng, chưa tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Bất động sản hình thành trong tương lai là những tài sản đang trong quá trình xây dựng. Tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, người mua chỉ được tiếp cận hồ sơ pháp lý của dự án hoặc tham khảo qua nhà mẫu để hình dung về tài sản của mình.

Bất động sản hình thành trong tương lai là gì?

Cùng đó, quyền của chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai đang bị hạn chế bởi các hình thức bán, chuyển nhượng, cho thuê mua; chưa có quy định để chủ đầu tư sử dụng bất động sản hình thành trong tương lai phục vụ huy động vốn thực hiện dự án.

Trong khi đó, quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành đang không rõ ràng để áp dụng đối với công trình xây dựng; không xác định được tất cả các công trình xây dựng hay chỉ một số trường hợp công trình xây dựng cụ thể nào được kinh doanh theo hình thức bán, cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Đáng chú ý, quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai đang có một số nội dung thiếu chi tiết; nội dung về bảo lãnh không được áp dụng đối với bán, cho thuê công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Bộ Xây dựng nhận định, hiện vẫn đang thiếu quy định về việc cho phép bên bán nhà ở và bên mua nhà ở được thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà ở của chủ đầu tư thay cho việc chỉ cho phép chủ đầu tư không thu quá 95% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở.

Hơn nữa, Luật Kinh doanh bất động sản đang thiếu quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Những bất cập và thiếu đồng bộ trong hệ thống pháp lý đã để lại nhiều bài học đắt giá thời gian qua. Thực tế cho thấy, đã có không ít khách hàng do tin tưởng vào chủ đầu tư nên rơi vào cảnh mua nhà trên giấy. Nhiều người dốc hết tài sản, thậm chí vay vốn từ ngân hàng để đặt mua nhà nhưng sau cả chục năm vẫn chưa nhận được sản phẩm.

Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way nhận xét, luật quy định các loại nhà ở, công trình khá đa dạng nhưng chỉ có nhà ở được quy định thành một luật riêng là Luật Nhà ở năm 2014, còn những loại khác chủ yếu đang được viện dẫn các quy định chung tại Luật Kinh doanh bất động sản mà chưa có một văn bản cụ thể quy định chi tiết từng loại hình. Điều này trên thực tế đã gây ra nhiều bất cập trong quá trình áp dụng, thực hiện pháp luật.

Điển hình, thời gian gần đây bùng nổ giao dịch loại hình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch nhưng lại chưa có một khung pháp lý rõ ràng nên xảy ra các vướng mắc và cần nhiều văn bản hướng dẫn của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như: điều kiện mở bán, thu phí bảo trì, cam kết lợi nhuận hay việc cấp giấy chứng nhận cho các chủ sở hữu...", Luật sư này dẫn chứng.

Mặc dù trong hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, hai bên ghi nhận cụ thể về thương hiệu, chất lượng vật tư, vật liệu được sử dụng để xây dựng, lắp đặt, hoàn thiện sản phẩm nhưng các tranh chấp vẫn thường xuyên xảy ra mà điển hình là “mẫu” không như thực tế được chào bán.

Sự sai biệt về chất lượng sản phẩm thực tế và sản phẩm mẫu cũng như sự kỳ vọng của mỗi bên khác nhau đã dẫn đến những tranh chấp kéo dài. Tuy nhiên, người mua thường ở thế yếu hơn khi đã thanh toán phần lớn số tiền cho sản phẩm của mình nên thường phải chấp nhận nhận sản phẩm dù không hài lòng.

Liên quan đến những “rủi ro” của bất động sản hình thành trong tương lai, Thạc sỹ Hoàng Trung Hiếu - Khoa Luật (Học viện Thanh thiếu niên Việt Nam) cũng chỉ rõ, tiến độ đối với dự án nhà ở có thể có cơ chế bảo lãnh từ ngân hàng nhưng những quy định đảm bảo về chất lượng sản phẩm lại chưa được điều chỉnh trong Luật Kinh doanh bất động sản.

Cùng đó, quy định về nghiệm thu công trình xây dựng cũng khó có thể điều chỉnh về chất lượng tài sản thực tế so với hợp đồng đã giao kết. Và rủi ro luôn thuộc về người mua và là nguyên nhân phát sinh tranh chấp trong quá trình bàn giao sản phẩm.

Tính từ thời điểm Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực thi hành (ngày 01/7/2015) cho đến hết tháng 6/2021, trên địa bàn TP.HCM đã có tổng cộng 339 dự án nhà ở được Sở Xây dựng thành phố xác nhận đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Tính trung bình, trong 6 năm qua, mỗi năm TP.HCM có hơn 56 dự án được chào bán “nhà ở trên giấy”… riêng năm 2020, có 31 dự án nhà ở đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với 15.135 căn hộ, 1.617 nhà phố. Đa số các dự án mở bán tập trung tại TP. Thủ Đức, quận 7.

Ông Hiếu nhấn mạnh, đối với chung cư liên tiếp xảy ra những vụ việc tranh chấp kéo dài mà pháp luật chưa có cơ chế kiểm tra, giám sát về chất lượng công trình, tiến độ thi công của chủ đầu tư... Trong khi đó, chế tài lại chưa đủ mạnh để xử lý vi phạm nhằm đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của chủ thể mua trong hợp đồng.

Trên thực tế, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vi phạm pháp luật đều bị tuyên vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên, thi hành án trở nên khó khăn trong các vụ việc tranh chấp loại hợp đồng này khi quy định chế tài chưa đủ mạnh, chưa giải quyết được hậu quả phát sinh sau khi hợp đồng bị vi phạm.

“Cho dù giải quyết tranh chấp, người mua thắng kiện vẫn rất thiệt thòi vì số tiền đó đã bị chủ đầu tư chiếm dụng một thời gian dài và có thể bị mất giá. Người mua căn hộ chung cư không giải quyết được hậu quả thực sự”, ông Hiếu phân tích.

Bởi vậy, cần có cơ chế bảo đảm khả năng thi hành án đối với các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhằm giúp thị trường kinh doanh bất động sản phát triển lành mạnh.

Dù trên thực tế, dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng ký hợp đồng bảo lãnh, người mua phải được cấp chứng thư bảo lãnh từ ngân hàng mới đảm bảo quyền lợi khi dự án chậm tiến độ.

Nhưng mới đây, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng lấy ý kiến các ngân hàng về nội dung dự thảo thông tư quy định về bảo lãnh, thay thế Thông tư 07/2015 (Quy định về việc bảo lãnh ngân hàng) và Thông tư 13/2017 (Sửa đổi, bổ sung một số diều của Thông tư 07/2015); trong đó, nội dung đáng chú ý là tăng tránh nhiệm của ngân hàng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Liên quan đến vấn đề này, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính Ngân hàng cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định dự án bán nhà hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh mới được bán hàng.

Quy định này như một “tấm khiên” bảo vệ người mua trước tình trạng các chủ đầu tư “vẽ” dự án trên nền đất trống rồi huy động vốn mà không biết trước những rủi ro có thể xảy ra.

Tuy nhiên, theo Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu, mặc dù có quy định song trên thực tế từ năm 2015 đến nay, không có một con số chính thức nào cho biết đã có bao nhiêu dự án được ngân hàng bảo lãnh và trong số này có bao nhiêu bảo lãnh đã được thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Do đó, việc sửa đổi theo hướng “siết chặt" thêm các quy định để buộc chủ đầu tư phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình là hết sức cần thiết. Người mua nhà phải có được hợp đồng bảo lãnh song phương, phải cầm trong tay chứng nhận bảo lãnh từ ngân hàng thì người mua mới đảm bảo quyền lợi.

Trước những tồn tại liên quan đến tính pháp lý của bất động sản hình thành trong tương lai, mới đây, tại Dự thảo hồ sơ đề nghị sửa Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết sẽ có những sửa đổi, cập nhật để khắc phục bất cập quy định hiện hành của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

(Nguồn: TTXVN)

GIA KIỆT